Если вы в одном году продали квартиру раньше минимального срока владения и купили новую, налог с продажи можно заметно уменьшить, а иногда и обнулить: вычет на покупку жилья (до 2 млн ₽) с 2025 года прямо разрешено учитывать в базе по доходам от продажи имущества — в той части, которую не «съела» зарплата. Вместе с вычетом при продаже (1 млн ₽ или фактические расходы на покупку проданной квартиры) это даёт экономию до 260 тыс. ₽ и больше. Но работает механизм только через декларацию 3-НДФЛ и только при правильном порядке расчёта. Разбираем, как он устроен в 2026 году.
Когда налог с продажи вообще не возникает
Прежде чем считать вычеты, проверьте, нужен ли расчёт. Доход от продажи жилья освобождён от НДФЛ, если квартира непрерывно находилась в собственности не меньше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ):
- 3 года — если квартира получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если на дату продажи это ваше единственное жильё;
- 5 лет — во всех остальных случаях.
Важная деталь для тех, кто продаёт и покупает одновременно: жильё, купленное вами или супругом в течение 90 дней до регистрации продажи, при проверке «единственности» не учитывается. То есть если вы сначала купили новую квартиру, а через месяц продали старую, старая всё равно может считаться единственной — и для неё достаточно трёх лет владения.
Отдельная льгота — для семей с двумя и более детьми: при соблюдении пяти условий (покупка нового жилья большей площади или кадастровой стоимости не позднее 30 апреля следующего года, кадастровая стоимость проданного жилья не выше 50 млн ₽ и др.) налог не платится независимо от срока владения. Подробно эти условия мы разбирали в статье о налоге с продажи для семей с детьми.
Какие вычеты есть у продавца и покупателя
Налоговый кодекс даёт два независимых вычета, и в год «продал — купил» вы можете использовать оба.
| Вычет | Размер | Норма НК РФ | Что уменьшает |
|---|---|---|---|
| При продаже квартиры | до 1 млн ₽ за год или фактические расходы на покупку проданной квартиры | пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 220 | доход от продажи |
| При покупке жилья | до 2 млн ₽ расходов (возврат до 260 тыс. ₽) | пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 220 | сначала зарплату, остаток — доход от продажи |
| Проценты по ипотеке | до 3 млн ₽ процентов (возврат до 390 тыс. ₽) | пп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 | так же, как вычет на покупку |
Вычет при продаже — это выбор «или — или»: по одному объекту нельзя одновременно заявить и 1 млн ₽, и расходы. Если квартира покупалась дорого и документы о покупке сохранились, почти всегда выгоднее расходы. Вычеты на покупку и на проценты предоставляются один раз в жизни, но неиспользованный остаток имущественного вычета переносится на следующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220 НК РФ).
Как работает зачёт с 2025 года
С 1 января 2025 года доход от продажи имущества облагается не вместе с зарплатой, а в отдельной налоговой базе (пп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ). Ставка для неё — 13%, если сумма таких доходов за год не превышает 2,4 млн ₽, и 312 тыс. ₽ плюс 15% с суммы сверх 2,4 млн ₽ (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Учтите, что в этот же порог 2,4 млн ₽ входят дивиденды, проценты по вкладам и доходы от ценных бумаг — при крупных вкладах ставка 15% может включиться раньше, чем кажется.
Вычет на покупку жилья и на проценты по ипотеке применяется в таком порядке:
- Сначала — к основной базе, то есть к зарплате и другим доходам, с которых работодатель удерживал налог. Это даёт возврат уже уплаченного НДФЛ.
- Остаток, который не поместился в основную базу, — к базе по доходам от продажи этого же года, но не больше её суммы (предпоследний абзац п. 6 ст. 210 НК РФ).
- Если и после этого что-то осталось, остаток имущественного вычета переносится на следующие годы.
Выбрать обратный порядок — сначала «закрыть» продажу, потом зарплату — Кодекс не позволяет. Но экономически это редко важно: деньги вы получите в любом случае, просто частично в виде возврата налога с зарплаты.
Пример расчёта
В 2024 году покупатель купил квартиру за 6,5 млн ₽, в 2026 году продал её за 9 млн ₽ (кадастровая стоимость — 10 млн ₽), а в том же году купил новую квартиру за 12 млн ₽. Проданная квартира не была единственным жильём, срок владения — два года, налог возникает. Вычетом на покупку он раньше не пользовался, зарплата за год — 1,2 млн ₽.
Шаг 1. Доход от продажи. Цена сделки (9 млн ₽) выше 70% кадастровой стоимости (7 млн ₽), поэтому доход — 9 млн ₽.
Шаг 2. Вычет при продаже. Расходы на покупку — 6,5 млн ₽, это больше 1 млн ₽. База: 9 − 6,5 = 2,5 млн ₽.
Шаг 3. Вычет на покупку. 2 млн ₽ сначала уменьшают зарплату (1,2 млн ₽) — возврат 156 тыс. ₽. Остаток 0,8 млн ₽ уменьшает базу от продажи: 2,5 − 0,8 = 1,7 млн ₽.
| Вариант | База от продажи | Налог с продажи | Возврат с зарплаты | Итог для покупателя |
|---|---|---|---|---|
| Без вычета на покупку | 2,5 млн ₽ | 327 тыс. ₽ | — | платит 327 тыс. ₽ |
| С вычетом, есть зарплата 1,2 млн ₽ | 1,7 млн ₽ | 221 тыс. ₽ | 156 тыс. ₽ | платит 65 тыс. ₽ нетто |
| С вычетом, официальных доходов нет | 0,5 млн ₽ | 65 тыс. ₽ | — | платит 65 тыс. ₽ |
| Вычет «1 млн ₽» вместо расходов, без вычета на покупку | 8 млн ₽ | 1,15 млн ₽ | — | платит 1,15 млн ₽ |
Без вычета на покупку база 2,5 млн ₽ превышает порог, поэтому налог считается так: 312 тыс. ₽ + 15% × 0,1 млн ₽ = 327 тыс. ₽. Вычет на покупку экономит 262 тыс. ₽ — и для работающего, и для человека без официальных доходов. Разница только в том, откуда приходят деньги. Последняя строка показывает цену ошибки: если не сохранить документы о покупке проданной квартиры, налог вырастает в разы.
Где чаще всего ошибаются
Занижают цену в договоре. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года сделки, доходом всё равно будет 70% кадастра (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). С 2025 года регион вправе повысить этот коэффициент до 1.
Не подают декларацию. Если 3-НДФЛ не подана, инспекция сама начислит налог по данным Росреестра — и учтёт в лучшем случае расходы на покупку проданной квартиры, если знает о них. Вычет на покупку новой квартиры без декларации никто не применит.
Рассчитывают на упрощённый порядок. Предзаполненное заявление в личном кабинете позволяет вернуть налог, удержанный работодателем, но не уменьшает налог с продажи. Чтобы зачесть вычет на покупку против дохода от продажи, нужна полноценная декларация с расчётом обеих баз.
Путают срок владения. С 2026 года в ст. 217.1 НК РФ прямо указано, что собственность должна быть непрерывной. По квартире в новостройке срок считается с даты полной оплаты по договору долевого участия, а не с даты регистрации права.
Забывают о супруге. Если новая квартира покупается в совместную собственность, вычет на покупку до 2 млн ₽ может заявить каждый из супругов. Это позволяет «закрыть» больше дохода от продажи — особенно когда продавец один, а покупают двое.
Сроки и документы
Декларацию 3-НДФЛ за год продажи нужно подать не позднее 30 апреля следующего года, налог уплатить не позднее 15 июля (п. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228 НК РФ). Для сделок 2026 года это 30 апреля и 15 июля 2027 года. Если доход от продажи не превышает 1 млн ₽ (с учётом правила 70% кадастра), декларацию можно не подавать.
К декларации понадобятся:
- договор купли-продажи проданной квартиры и документы об оплате;
- договор и платёжные документы по её покупке (для вычета расходов);
- договор купли-продажи или ДДУ новой квартиры, выписка из ЕГРН или акт приёма-передачи, платёжные документы;
- справка о доходах с работы — она формируется в личном кабинете налогоплательщика автоматически;
- при ипотеке — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах.
Как заполнить декларацию по продаже, мы подробно разбирали в материале о 3-НДФЛ при продаже квартиры, а о лимитах и порядке вычета при покупке — в статье об имущественном вычете.
Коротко
Продали квартиру раньше срока и купили новую в том же году — не платите налог «по умолчанию». Сначала проверьте право на освобождение (единственное жильё, три года, семья с детьми), затем выберите между вычетом 1 млн ₽ и расходами, и только потом добавьте вычет на покупку. При хорошо подготовленной сделке налог с продажи сокращается в несколько раз. Брокеры «Усачёвъ» помогают собственникам выстроить порядок продажи и покупки так, чтобы сохранить право на вычеты и не потерять документы, — подробнее на странице для собственников.