3-НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году: когда подавать и как уменьшить налог

Если вы продали квартиру в 2026 году и срок владения не дотянул до минимального, декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2027 года, а налог заплатить до 15 июля 2027 года. Главное решение принимается не в апреле, а сейчас: выбор между фиксированным вычетом в 1 млн рублей и уменьшением дохода на фактические расходы на покупку. В дорогом сегменте Москвы разница между этими двумя вариантами на одной сделке доходит до пяти-шести миллионов рублей — и восстановить документы о расходах за неделю до дедлайна удаётся не всегда.

Когда декларация не нужна вовсе

Три ситуации, в которых 3-НДФЛ не подаётся и налог не платится.

Истёк минимальный срок владения. Общий срок — пять лет (пункт 4 статьи 217.1 Налогового кодекса). Три года, если квартира получена по наследству, подарена членом семьи или близким родственником, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением либо является единственным жильём на дату перехода права к покупателю. Регионы вправе снижать пятилетний срок вплоть до нуля.

Доход не превышает вычета. Если за календарный год вы продали жилья на сумму до 1 млн рублей включительно, декларация не требуется. Для иного имущества — гаражей, машиномест, автомобилей — порог 250 тыс. рублей. Лимиты применяются в совокупности по всем проданным за год объектам, а не к каждому по отдельности. Для московских квартир эта норма почти не работает, но для машиноместа или кладовки — вполне.

Освобождение для семей с детьми. Пункт 2.1 статьи 217.1 снимает налог независимо от срока владения, если выполнены все условия сразу: в семье не менее двух детей до 18 лет (до 24 при очном обучении), новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего и больше проданного по площади либо по кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей. Последний пункт — тот, на котором норма чаще всего отсекает дорогие сделки: при кадастровой стоимости проданной квартиры выше 50 млн освобождение не применяется, сколько бы детей ни было в семье.

Отдельно про наследство: срок владения считается не с даты регистрации права наследника, а со дня смерти наследодателя. Это обычно сокращает ожидание на несколько месяцев, а иногда и закрывает трёхлетний срок задним числом.

Сроки и ставки: что действует для продажи 2026 года

Двухступенчатая шкала для доходов от продажи имущества установлена пунктом 1.1 статьи 224 Налогового кодекса. Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к части, превышающей 2,4 млн рублей, и считается по совокупности налоговых баз за год, перечисленных в пункте 6 статьи 210.

Если 30 апреля выпадает на нерабочий день, срок подачи сдвигается на ближайший рабочий.

Вычет или расходы: считаем на московских цифрах

Доход от продажи можно уменьшить одним из двух способов — но не обоими сразу. Либо фиксированный вычет 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220), либо документально подтверждённые расходы на приобретение этой же квартиры (подпункт 2 пункта 2 статьи 220).

Возьмём реальный для Москвы расчёт. Квартира 110 м² в Хамовниках, где средняя цена метра в сентябре 2026 года составляла 480,2 тыс. рублей. Продана за 53 млн рублей, куплена три года назад за 38 млн, срок владения до минимального не дотянул.

Разница — 5,55 млн рублей на одной сделке. Вывод очевиден, но важен практический нюанс: расходы принимаются только с документами. Нужен договор приобретения и подтверждение оплаты — платёжное поручение, расписка, выписка по аккредитиву. Если квартира покупалась десять лет назад и документы утрачены, восстанавливать их надо начинать за несколько месяцев до дедлайна, а не в апреле.

Фиксированный вычет имеет смысл только в двух случаях: расходов не было вовсе (приватизация, наследство без подтверждённых расходов наследодателя) или они были меньше миллиона.

Унаследованная и подаренная квартира: учитываются расходы прежнего владельца

Норма, о которой чаще всего не знают продавцы. При продаже квартиры, полученной по наследству или в дар от близкого родственника, доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы наследодателя или дарителя на приобретение этой квартиры — если сам наследодатель эти расходы при налогообложении не учитывал. Давность покупки значения не имеет.

Что это даёт на практике. Квартира, купленная родителями в 2009 году за 14 млн рублей, перешла по наследству и продана через полтора года за 62 млн. Если расходы наследодателя подтверждены — база 48 млн рублей и налог 7,152 млн. Если нет и применяется вычет в 1 млн — база 61 млн и налог 9,102 млн. Почти два миллиона рублей разницы держатся на сохранившемся договоре двадцатилетней давности.

Помимо цены приобретения к учёту принимают расходы дарителя на погашение процентов по целевому кредиту, за счёт которого объект был куплен, и сумму НДФЛ, уплаченную при получении имущества, если налог взимался. Что не принимается — оплата наследником долгов наследодателя: такого расхода в законе нет, и суды его не признают.

Если квартира получена в дар не от близкого родственника, механика другая: при получении дохода доход считается равным кадастровой стоимости объекта, этот налог уплачивается, и впоследствии его можно учесть при продаже.

Кадастровая стоимость как нижняя граница дохода

Правило, которое ломает схемы с заниженной ценой в договоре. По пункту 1 статьи 214.10 Налогового кодекса, если доход от продажи оказался меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходом для целей налогообложения признаётся именно эта расчётная величина.

Пример. Кадастровая стоимость квартиры — 70 млн рублей, в договоре указано 40 млн. Налоговая база считается не от 40 млн, а от 49 млн (70 × 0,7). Налог при вычете в 1 млн составит не 5,8 млн, а 7,15 млн рублей — при том, что продавец получил на руки сорок. Для дорогих московских квартир, где кадастровая стоимость подтягивается к рыночной, это правило работает регулярно. Как оспорить завышенную кадастровую стоимость, мы разбирали отдельно.

Как подать декларацию и что к ней приложить

Декларация подаётся в налоговый орган по месту учёта — лично, по почте или через личный кабинет налогоплательщика. Электронный вариант предпочтительнее: форма заполняется с подсказками, а часть данных о сделке подтягивается из сведений Росреестра автоматически.

Комплект, который прикладывается к декларации:

• договор купли-продажи проданной квартиры;
• документы об оплате, подтверждающие получение денег;
• при уменьшении на расходы — договор приобретения этой квартиры и платёжные документы по нему;
• при продаже унаследованного или подаренного объекта — документы о расходах наследодателя или дарителя;
• при продаже доли — документы, подтверждающие размер доли и её оплату.

Отдельная ситуация — продажа квартиры, принадлежавшей несовершеннолетнему. Декларация подаётся законным представителем и за себя, и за ребёнка; освобождение от декларирования по сумме до миллиона в этом случае действует так же, но подача за ребёнка обязательна, если порог превышен.

Если в том же году вы покупали жильё, имущественный вычет на покупку заявляется в той же декларации и уменьшает налог к уплате. Это единственный законный способ сократить начисление помимо выбора базы: вычет при покупке и налог с продажи считаются в одном налоговом периоде.

Что сделать до конца 2026 года

Если сделка уже прошла — соберите документы о расходах сейчас, пока продавец, банк или нотариус по той давней покупке ещё доступны. Это главная работа, и она не делается в апреле.

Если сделка только планируется — посчитайте, что даст ожидание. При крупной разнице между ценой покупки и продажи налог легко превышает несколько миллионов рублей, и перенос сделки на срок, когда истечёт минимальный срок владения, нередко выгоднее любой торговли по цене. Сроки владения по договорам долевого участия считаются по особым правилам — мы описывали их в материале о сроке владения по ДДУ. Если продавец утратил статус налогового резидента, расчёт меняется принципиально — об этом отдельная статья.

Готовите продажу и хотите заранее понимать налоговый результат сделки — напишите нам в разделе для собственников.