Лимиты вычета не менялись годами — 2 млн рублей на покупку жилья и 3 млн на проценты по ипотеке. Изменилась ставка, по которой считают возврат. С 2025 года НДФЛ стал пятиступенчатым, а вычет по статье 220 Налогового кодекса уменьшает основную налоговую базу — то есть снимает её верхний, самый дорогой слой. Поэтому у покупателя с высоким доходом возврат вырос почти вдвое: не 260 тыс. рублей, а до 440 тыс. по самой покупке и до 660 тыс. по процентам. Максимум на одного человека — 1,1 млн рублей, на супругов — 2,2 млн. И эти суммы не зависят от цены квартиры: от неё зависит только то, упрётесь вы в лимит или нет.
Что считается расходом и какие лимиты
Вычет на покупку даёт подпункт 3 пункта 1 статьи 220: 2 млн рублей на жилой дом, квартиру, комнату, доли в них и земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. В эти 2 млн, помимо цены по договору, входят расходы на отделку, если в договоре прямо указано, что жильё передаётся без неё, — для квартиры в новостройке это обычно позволяет добрать лимит одним счётом от подрядчика.
Отдельный вычет — на фактически уплаченные проценты по целевому кредиту, подпункт 4 того же пункта: лимит 3 млн рублей. Вместе — 5 млн рублей расходов, которые уменьшают налоговую базу.
Два ограничения, о которых чаще всего узнают поздно:
- Апартаменты вычет не дают. В статье 220 перечислены жилые объекты, а апартаменты юридически нежилое помещение. Ни покупка, ни проценты по кредиту на них под вычет не попадают — вместе с повышенным налогом на имущество это ещё одна строка в реальной стоимости владения.
- Покупка у близкого родственника не считается. Сделка между взаимозависимыми лицами — супругами, родителями, детьми, братьями и сёстрами — права на вычет не создаёт, даже если расчёт был настоящим.
Почему возврат теперь зависит от вашей ставки
Механика простая, хотя её редко объясняют. Вычет не умножается на 13% — он вычитается из основной налоговой базы (пункт 3 статьи 210), после чего налог пересчитывают по шкале пункта 1 статьи 224 заново. Снимается при этом самый верхний слой дохода — тот, что облагался по максимальной для вас ставке. Сколько вернут, столько на этом слое и было начислено.
| Ступень шкалы НДФЛ | Годовой доход | Возврат с 2 млн ₽ покупки | Возврат с 3 млн ₽ процентов | Итого |
|---|---|---|---|---|
| 13% | до 2,4 млн ₽ | 260 тыс. ₽ | 390 тыс. ₽ | 650 тыс. ₽ |
| 15% | 2,4–5 млн ₽ | 300 тыс. ₽ | 450 тыс. ₽ | 750 тыс. ₽ |
| 18% | 5–20 млн ₽ | 360 тыс. ₽ | 540 тыс. ₽ | 900 тыс. ₽ |
| 20% | 20–50 млн ₽ | 400 тыс. ₽ | 600 тыс. ₽ | 1 млн ₽ |
| 22% | свыше 50 млн ₽ | 440 тыс. ₽ | 660 тыс. ₽ | 1,1 млн ₽ |
Суммы в таблице — максимум для каждой ступени: они получаются, когда весь вычет укладывается в один диапазон. Если доход лежит на границе, вычет делится между ступенями. Пример: при годовом доходе 3 млн рублей вычет в 2 млн сначала снимает 600 тыс. рублей из зоны 15%, потом 1,4 млн из зоны 13% — возврат составит 272 тыс. рублей, а не 300 тыс.
И наоборот: при доходе 60 млн рублей все 2 млн вычета уходят из верхней ступени, и государство возвращает ровно 440 тыс. рублей. Чем выше доход, тем выгоднее вычет — впервые за всю его историю.
Где прогрессия не работает
Это главная ловушка для покупателя дорогого жилья. Пятиступенчатая шкала применяется к основной налоговой базе — зарплате, вознаграждениям по договорам, предпринимательскому доходу. Дивиденды в неё не входят и облагаются по собственной двухступенчатой шкале, а вычеты статей 218–221 к ним не применяются вовсе. Доход от продажи недвижимости — тоже отдельная база, и уменьшить её можно только вычетами, относящимися к проданному имуществу (пункт 6 статьи 210).
Отсюда практический вывод: если ваш доход — это дивиденды от собственной компании, формально высокий заработок не превращается ни в 22%, ни в возврат. Вернуть можно лишь то, что удержано с основной базы. Для семьи это часто означает, что вычет выгоднее заявлять тому супругу, у кого есть зарплата, а не тому, у кого больше доход.
Если же вы в том же году продали другую квартиру, налог с продажи считается отдельно — логику и ставки мы разбирали в материале о налоге с продажи квартиры.
Супруги: как получить вдвое больше
Лимит привязан к человеку, а не к объекту. Жильё, купленное в браке, считается общим независимо от того, на кого оформлено, и каждый супруг вправе заявить свои 2 млн на покупку и свои 3 млн на проценты. Итог — до 2,2 млн рублей на семью.
Распределяют расходы заявлением о распределении вычета — его подают вместе с первой декларацией. Доли можно задать любыми: 50/50, 100/0 или, что чаще разумнее, так, чтобы каждый выбрал свой лимит целиком. Для квартиры дороже 4 млн рублей — а в нашем сегменте это любая квартира — выбирается полный лимит обоими. По процентам пропорцию разрешено менять каждый год, и это полезный инструмент: когда доходы супругов колеблются, вычет логично смещать к тому, у кого в этом году ставка выше.
Проценты по ипотеке: один объект на всю жизнь
Вычет на покупку можно добирать по нескольким объектам, пока не исчерпаны 2 млн. С процентами так нельзя: 3 млн привязаны к одному объекту, и остаток на следующую квартиру не переносится. Если по первой ипотеке вы заявили проценты на 400 тыс. рублей и закрыли кредит досрочно, оставшиеся 2,6 млн лимита сгорают.
Для дорогих покупок это значит, что вычет по процентам стоит придерживать для той сделки, где кредит крупный и долгий. Перенос неиспользованного остатка самого вычета на будущие годы при этом не ограничен: заявляете, пока не выберете лимит, хоть десять лет.
Как подавать в 2026 году
Три пути, от самого быстрого к самому привычному.
- Через работодателя, в текущем году. Получаете в налоговой уведомление о праве на вычет, передаёте в бухгалтерию — и НДФЛ перестают удерживать, не дожидаясь конца года. Для высокого дохода это самый выгодный вариант: деньги не ждут возврата, а остаются у вас сразу.
- Упрощённый порядок через личный кабинет. Налоговая сама собирает сведения и формирует предзаполненное заявление — декларацию и справки прикладывать не нужно. Остаётся подписать.
- Декларация 3-НДФЛ. Нужна, когда расходы нестандартные: отделка, несколько источников дохода, распределение между супругами, перенос остатка.
Заявить вычет можно за три предшествующих года одновременно — то есть в 2026 году за 2023, 2024 и 2025-й. Но учтите: ступени 18, 20 и 22% появились только с 2025 года, поэтому за более ранние периоды возврат считается по старым правилам. Для пенсионеров есть исключение — им разрешено переносить вычет на четыре предшествующих года.
Срока давности у самого права нет: вернуть налог за год покупки можно и через десять лет, если в том году был удержанный НДФЛ.
Что это меняет в бюджете сделки
Вычет не делает покупку дешевле, но в расходной части он заметен — особенно на фоне госпошлины за регистрацию, которая с сентября 2025 года для дорогих объектов считается в процентах: 0,02% кадастровой стоимости при стоимости свыше 20 млн рублей, но не более 500 тыс. рублей. Иными словами, у квартиры за 200 млн рублей пошлина съедает часть возврата, и сальдо стоит считать заранее, вместе с налогом на имущество за первый год владения — его мы разбирали в материале о налоге на имущество в Москве.
Нашим покупателям расчёт вычета и пошлин мы готовим до подписания договора — вместе с проверкой объекта. Посмотреть, что сейчас в продаже, можно в каталоге, а задать вопрос по конкретной сделке — через раздел о брокерах.