Семья с двумя и более детьми может продать квартиру без НДФЛ, даже если владела ею меньше минимального срока. Статус многодетной семьи для этого не нужен: достаточно двух детей младше 18 лет (или младше 24 лет, если ребёнок учится очно). Условие — в том же году или до 30 апреля следующего купить жильё, которое больше или дороже проданного по кадастровой стоимости. Для Москвы главное ограничение — лимит: кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн ₽.
Откуда берётся льгота и что изменилось в 2026 году
Освобождение для семей с детьми закреплено в пункте 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса и действует для доходов начиная с 2021 года. Позже его дополнили нормами о новостройках по ДДУ и паях в ЖСК, а с 1 января 2026 года уточнили ещё раз:
- в число детей теперь входит ребёнок, которого суд признал недееспособным, — в любом возрасте;
- ребёнка, родившегося после продажи, учитывают, если он появился до 30 апреля следующего года;
- условие о другом жилье семьи теперь сравнивает не только площадь, но и кадастровую стоимость.
Льготу часто называют «налоговой льготой для многодетных». Это неточно. Многодетной в Москве признаётся семья с тремя и более детьми, но для освобождения от НДФЛ при продаже хватает двух. Удостоверение многодетной семьи инспекция не запрашивает: значение имеют только дети, их возраст и выполнение остальных условий.
Пять условий, которые должны выполняться одновременно
| Условие | Что требует закон |
|---|---|
| Дети | у продавца или его супруга не менее двух детей до 18 лет (до 24 лет при очном обучении, недееспособный ребёнок — без ограничения возраста) |
| Срок покупки нового жилья | в том же календарном году или до 30 апреля следующего года |
| Улучшение | новое жильё больше по общей площади или дороже по кадастровой стоимости, чем проданное |
| Лимит | кадастровая стоимость проданного жилья — не более 50 млн ₽ |
| Другое жильё | у семьи нет доли больше 50% в другом жилье, которое больше или дороже нового |
Несколько уточнений, на которых чаще всего ошибаются:
- Возраст детей оценивают на дату регистрации перехода права к покупателю. Если старшему ребёнку исполнилось 18 и он не учится очно, а младший один — льготы нет.
- Покупать новое жильё может сам продавец или член его семьи. Подходят купля-продажа и мена. Для ДДУ и ЖСК достаточно полностью оплатить жильё в срок, даже если дом ещё не сдан.
- Дом, построенный своими силами, не подходит: перечень способов приобретения закрытый, и строительство в него не входит.
- Сравнение площадей и стоимости идёт с учётом долей всех членов семьи в проданном и купленном жилье. Кадастровую стоимость берут из ЕГРН на 1 января года регистрации сделки.
- Доли детей, проданные вместе с долей родителя, тоже освобождаются от налога. Освобождается и земельный участок под проданным домом.
Лимит 50 млн ₽: где льгота перестаёт работать в Москве
Для большинства регионов порог в 50 млн ₽ кадастровой стоимости почти недостижим. В Москве ситуация другая. Кадастровая стоимость больших квартир в ЦАО, в Хамовниках, на Остоженке или Патриарших нередко превышает этот порог. Важно, что лимит считается по всему объекту, а не по доле продавца. Если квартира стоит по кадастру 60 млн ₽, льготы нет, даже если каждому члену семьи принадлежит меньшая доля.
Практический вывод: перед продажей закажите свежую выписку из ЕГРН и проверьте кадастровую стоимость на 1 января года, в котором планируется регистрация сделки. Если стоимость близка к порогу или выше, а вы считаете её завышенной, её можно оспорить. Как это сделать, мы разбирали в материале про оспаривание кадастровой стоимости.
Что будет, если условия не выполнены
Если льгота не подходит, действуют общие правила. Без налога можно продать квартиру после минимального срока владения:
- 3 года — для жилья, полученного по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или ренте, а также для единственного жилья семьи;
- 5 лет — во всех остальных случаях.
Если срок не истёк, налог считают с дохода от продажи. Уменьшить его можно имущественным вычетом в 1 млн ₽ или подтверждёнными расходами на покупку этой квартиры. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считают именно 70% кадастровой стоимости. Ставка по доходам от продажи имущества — 13% с суммы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Прогрессивная шкала до 22% к продаже квартиры не применяется.
Подробно про общий порядок — в наших разборах налога с продажи квартиры в 2026 году и декларации 3-НДФЛ.
Пример расчёта
Семья с двумя детьми, 7 и 12 лет. Квартиру купили в 2023 году за 12 млн ₽ и продают в 2026 году за 18 млн ₽. Кадастровая стоимость — 20 млн ₽. У семьи есть другое жильё, поэтому квартира не единственная, и пятилетний срок не истёк. Проверка по кадастру: 70% от 20 млн ₽ — 14 млн ₽, это меньше цены сделки, поэтому доходом считаются 18 млн ₽.
| Сценарий | Налоговая база | НДФЛ |
|---|---|---|
| До 30 апреля 2027 года семья покупает квартиру больше проданной | освобождена | 0 ₽ |
| Новое жильё меньше и дешевле, применяются расходы на покупку | 6 млн ₽ | 852 тыс. ₽ |
| Новое жильё меньше и дешевле, применяется вычет 1 млн ₽ | 17 млн ₽ | 2,502 млн ₽ |
Разница между первым и вторым сценарием — 852 тыс. ₽. Поэтому, если семья продаёт квартиру, чтобы переехать в более просторную, стоит выстраивать сделку так, чтобы покупка нового жилья уложилась в срок. Удобнее всего это делать через альтернативную сделку, когда продажа и покупка проходят в связке.
Нужно ли подавать 3-НДФЛ
По тексту Налогового кодекса доходы, освобождённые по статье 217.1, можно не декларировать. Если все условия выполнены, обязанности подать декларацию нет. Но инспекция получает сведения о сделке из Росреестра и может провести проверку без декларации: на неё отводится три месяца после срока уплаты налога, а на пояснения обычно дают пять рабочих дней. Чтобы избежать доначисления, держите под рукой:
- свидетельства о рождении детей и, если старшему 18–24 года, справку об очном обучении;
- договор и выписку из ЕГРН по проданной квартире;
- договор и документы об оплате нового жилья, а для ДДУ — подтверждение полной оплаты;
- выписку о кадастровой стоимости обоих объектов на 1 января соответствующего года.
Если новое жильё покупается до 30 апреля следующего года, при запросе инспекции достаточно вовремя ответить с документами. Если покупка срывается, декларацию нужно подать до 30 апреля, а налог заплатить до 15 июля.
Дополнительные льготы многодетным в Москве
Семьи с тремя и более детьми получают и вычеты по имущественным налогам. По налогу на имущество базу уменьшают на кадастровую стоимость 5 м² квартиры и 7 м² дома на каждого ребёнка, сверх стандартных 20 м² для квартиры. По земельному налогу не облагаются 600 м² одного участка. Эти вычеты применяются к одному объекту каждого вида и, как правило, без заявления.
Если вы планируете продать квартиру и купить более просторную, брокеры «Усачёвъ» помогут выстроить сделку под условия льготы, а подобрать новое жильё можно в нашем каталоге объектов. Собственникам, которые только готовятся к продаже, пригодится раздел для владельцев.