Событие-2 — сданный квартал

«Событие-2» — вторая очередь большого квартала Донстроя в Раменках, сданная и заселённая. Дом застройщик описывал как корпус с видами на город и на природу, и это не рекламный оборот: часть квартир смотрит на панораму Москвы, часть — на природный комплекс «Долина реки Раменки», который закрыт для нового строительства. Эта сторона в доме ценится выше всего и в продаже, и в аренде.

Формат — бизнес-класс в том виде, в каком его делал Донстрой в первых очередях проекта: панорамное остекление, высокие потолки, закрытые дворы без машин, двухуровневый подземный паркинг с мойкой колёс и зарядками для электромобилей, консьерж, видеонаблюдение и проход на территорию по карте или смартфону. Часть квартир продавалась с отделкой от застройщика, часть — без неё, и сегодня это видно по разбросу состояния лотов на вторичном рынке.

Соседство у дома удобное: он стоит в середине квартала, в шаговой доступности и парк, и стрит-ритейл на первых этажах соседних корпусов. Минус, о котором стоит знать до сделки, тоже есть: финальные очереди «События» строятся до 2029 года, и стройка идёт рядом.

Официальной цены у «События-2» больше нет и быть не может: застройщик из проекта по этой очереди вышел, и стоимость задаёт вторичный рынок — то есть конкретная квартира, а не прайс-лист. Ориентир по кварталу в целом — метр в коридоре примерно 535–954 тысячи рублей, но по сданным корпусам сделки регулярно проходят и выше, и ниже этой вилки.

Что двигает цену внутри одного дома. Первое — вид: окна на долину реки и на панораму города стоят заметно дороже окон во внутренний проезд. Второе — этаж: разница между нижними и верхними этажами в высотном корпусе здесь измеряется не процентами, а десятками процентов. Третье — состояние: квартира с отделкой застройщика, квартира с дизайнерским ремонтом и квартира «в бетоне» — три разных товара. Четвёртое — машино-места и кладовые в пакете.

Отдельно про аренду. Спрос на неё в квартале есть и он устойчивый: «жк событие снять» набирает 325 показов в месяц, а Раменки с их вузами и посольствами — традиционно арендный район. Ставку по конкретной квартире мы считаем по реальным договорам в этом же доме, а не по объявлениям.

Главное преимущество адреса — парк «Событие» в 430 метрах: 24 гектара по проекту, 12,4 гектара природной части у реки Раменки уже открыты. Концепцию делали британские LDA Design и UHA London вместе с бюро Wowhaus. В парке событийная зона на 700 человек с концертной площадкой и водоёмом, который зимой становится катком, «фабрика молодёжи» со скейт-парком и амфитеатром, прогулочные, велосипедные и беговые маршруты.

Повседневная жизнь закрыта первыми этажами квартала: супермаркеты, пекарни, кофейни, рестораны, аптеки, фитнес, медицинские центры, детские клубы и творческие студии. Образовательный комплекс со школой и детским садом Донстрой строит на территории; вокруг — школы и гимназии Мичуринского проспекта, в пяти километрах МГУ.

Транспорт: «Мичуринский проспект» Солнцевской линии — 910 метров пешком, «Аминьевская» Большой кольцевой — около полутора километров, МЦД «Матвеевская» — 1,9 километра. На машине до Третьего транспортного кольца десять минут, до Садового пятнадцать, до Внукова около двадцати пяти.

Здесь вторичный рынок, и проверки другие, чем в новостройке. Проектная декларация, эскроу и 214-ФЗ к сделке отношения не имеют: продаёт собственник, договор — купли-продажи. Смотреть нужно основание права, число собственников и переходов, семейное положение продавца на момент покупки, права несовершеннолетних, зарегистрированных лиц и обременения.

Местная особенность — отделка и перепланировки. В доме продавались и квартиры с отделкой застройщика, и лоты без неё, и за годы после сдачи многие из вторых перестроены под хозяина. Сверять план БТИ с фактической планировкой обязательно: несогласованная перепланировка после сделки становится проблемой покупателя.

И три пункта, которые всплывают уже после переезда, а спрашивать о них надо до. Машино-места и кладовые — отдельные объекты недвижимости, их наличие в сделке фиксируется в договоре. Ставка эксплуатации в доме с консьержем и подземным паркингом — заметная ежемесячная строка. Строительный шум от финальных очередей квартала — до 2029 года; насколько он слышен, зависит от стороны окон, и это стоит проверить на показе, а не по описанию.