Налог с продажи квартиры в 2026 году для владельцев дорогой недвижимости

Если квартиру купили меньше трёх–пяти лет назад и продают дороже, чем купили, налог с 2025 года рассчитывается по новой двухступенчатой шкале: 13% с первых 2,4 млн ₽ дохода и 15% — со всей суммы сверх этого порога. Правило действует и в 2026 году без изменений. Однако именно в бизнес- и элит-классе Москвы, где разница между ценой покупки и продажи легко достигает десятков миллионов рублей, его часто применяют неверно: платят по привычке «универсальные» 13% или путают эту шкалу с пятиступенчатой прогрессией для зарплат. Разбираем, когда налога не будет, сколько заплатит владелец дорогой квартиры и что учесть при подготовке сделки.

Когда налога не будет вообще

Продавец полностью освобождён от НДФЛ, если квартира находится в собственности дольше минимального срока — трёх или пяти лет (ст. 217.1 НК РФ). Трёхлетний срок применяется в четырёх случаях: квартира — единственное жильё продавца на момент сделки; она получена в наследство или в дар от близкого родственника; приватизирована; получена по договору пожизненного содержания с иждивением. Во всех остальных ситуациях, включая обычную покупку по договору купли-продажи, минимальный срок составляет пять лет. Для дорогой вторичной и новой недвижимости это наиболее распространённый сценарий: инвестиционную квартиру в клубном доме или апартаменты в новостройке бизнес-класса обычно продают раньше, чем через пять лет после покупки, — поэтому налог возникает.

Сколько составит НДФЛ, если срок не истёк

С 1 января 2025 года доходы физлиц от продажи недвижимости выделены в отдельную налоговую базу с собственной шкалой: 13% — с дохода до 2,4 млн ₽, 15% — с суммы, превышающей этот порог. Повышенная ставка применяется только к «избытку», а не ко всей сумме. Это не та же пятиступенчатая шкала (13/15/18/20/22%), которую с 2025 года применяют к зарплате выше 2,4 млн ₽ в год: для доходов от продажи имущества действует отдельная, более мягкая шкала с максимальной ставкой 15%, независимо от стоимости квартиры. На практике в сделках дороже 20–30 млн ₽ — а это стандартный порядок цен для бизнес- и элит-класса в пределах Третьего транспортного кольца — эффективная ставка почти всегда приближается к 15%, а не к 13%. Причина в том, что первые 2,4 млн облагаемого дохода составляют небольшую долю итоговой прибыли.

Скрытая ловушка для инвесторов: лимит считается по сумме доходов

Порог в 2,4 млн ₽ — не персональный лимит для каждой сделки, а совокупный годовой лимит по группе так называемых «неосновных» налоговых баз. Помимо дохода от продажи недвижимости, в неё входят дивиденды и проценты по банковским вкладам. Если в том же году собственник уже получил доход по вкладам или дивиденды, ставка 15% к доходу от продажи квартиры может начать применяться раньше, чем ожидается. Владельцам инвестиционной недвижимости, которые одновременно держат депозиты или портфель ценных бумаг, стоит учитывать это при выборе даты сделки и заранее рассчитывать налог вместе с бухгалтером или налоговым консультантом.

Как уменьшить налоговую базу: вычет или расходы

Налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов (ст. 220 НК РФ). Первый — применить фиксированный имущественный вычет в 1 млн ₽, если документов о расходах на покупку нет. Это возможно, например, когда квартира получена в наследство, в дар или приватизирована. Второй способ — уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы на приобретение этой же квартиры: договор купли-продажи и платёжные документы, а при покупке по ДДУ — ещё и акт приёма-передачи. Для дорогой недвижимости разница между вариантами существенна: вычет в 1 млн ₽ почти не влияет на налог при цене сделки в десятки и сотни миллионов, тогда как подтверждённые расходы на покупку могут сократить облагаемую базу до фактической прибыли — то есть в разы.

Кадастровая планка: почему нельзя занизить цену в договоре

Если цена в договоре купли-продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, для расчёта НДФЛ используют не договорную цену, а кадастровую планку — 70% от кадастровой стоимости. Это правило исключает попытки занизить цену в договоре ради экономии на налоге и особенно важно для элитного сегмента. Кадастровую оценку клубных домов и апартаментов в центре Москвы регулярно пересматривают в сторону рынка, поэтому «бумажная» цена продажи, заниженная по договорённости сторон, в 2026 году почти гарантированно окажется ниже актуальной кадастровой планки — со всеми доначислениями.

Если продавец — нерезидент

С 2019 года правило о минимальном сроке владения действует одинаково для резидентов и нерезидентов: после трёх или пяти лет владения налог не взимается независимо от налогового статуса продавца. Если же срок не истёк, разница существенна: нерезидент платит НДФЛ по ставке 30% со всей суммы дохода от продажи, без права применить вычет в 1 млн ₽ или зачесть расходы на покупку. Для собственников элитной недвижимости, которые давно живут за границей более 183 дней в году и поэтому автоматически утрачивают налоговое резидентство РФ, это особенно важно. При продаже квартиры за 100–150 млн ₽ разница между статусом резидента и нерезидента может составлять десятки миллионов рублей налога.

Льгота для семей с детьми

Семья с двумя и более детьми — до 18 лет, до 24 лет, если ребёнок учится очно, — может продать квартиру без уплаты НДФЛ, даже если минимальный срок владения ещё не истёк. Для этого в том же году или до 30 апреля следующего года нужно приобрести другое жильё большей площади или с более высокой кадастровой стоимостью. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн ₽. Порог в 50 млн ₽ ограничивает применение льготы в элитном сегменте, однако её стоит учитывать при семейных сделках с недвижимостью среднего и бизнес-класса, где переезд в более просторное жильё ради детей — распространённый сценарий.

Пример расчёта и сроки подачи декларации

Ниже приведён расчёт НДФЛ для четырёх типичных сценариев продажи дорогой квартиры в Москве при разных сроках владения и налоговом статусе продавца.

Декларацию 3-НДФЛ по сделкам, в которых возникает налог, нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а сам налог уплатить до 15 июля. Даже если по итогам расчёта налог равен нулю благодаря вычету или льготе, но минимальный срок владения не истёк, декларацию всё равно необходимо подать. Освобождение от подачи действует только тогда, когда срок владения уже превысил три или пять лет.

На сделках с квартирами дороже 50–100 млн ₽ разница между 13% «по старой памяти» и фактическими 15% с основной части дохода, между вычетом в 1 млн ₽ и учётом реальных расходов на покупку, между статусом резидента и нерезидента может составлять миллионы рублей. Точный расчёт лучше выполнить до подписания договора, а не после сделки: перенос даты продажи на несколько месяцев или ожидание истечения минимального срока владения нередко оказывается выгоднее любой оптимизации на бумаге. Подобрать подходящий момент для продажи и грамотно оформить сделку помогают брокеры «Усачёвъ». Актуальные объекты представлены в каталоге, о работе с собственниками можно узнать на странице для владельцев недвижимости, а с командой — познакомиться на странице брокеров. Похожий разбор налогов и цен на примере конкретного объекта бизнес-класса в ЦАО — в статье о ЖК «Резиденции Замоскворечье».