Осенью 2026 года чистая доходность московской квартиры, купленной под сдачу, укладывается в 3,5–5,5% годовых — при том что средняя максимальная ставка по рублёвым вкладам в крупнейших банках в третьей декаде сентября 2026 года составила 13,06%. Арендные ставки при этом впервые за несколько лет перестали расти: медианная ставка однокомнатной квартиры в Москве в сентябре 2026 года — 71,2 тыс. рублей в месяц, на 0,7% ниже прошлогодней. Это значит, что покупка квартиры под аренду сегодня — не инструмент текущего дохода, а ставка на сохранение капитала и рост стоимости метра. Ниже — как считать доходность честно, какие расходы обычно забывают и какой объект берут под сдачу.
Что показывают цифры осени 2026 года
| Показатель | Значение | Период |
|---|---|---|
| Медианная ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве | 71,2 тыс. ₽ / мес. (−0,7% к прошлому году) | сентябрь 2026 |
| Средняя цена метра на вторичном рынке Москвы | 309,4 тыс. ₽ (+7,9% за 9 месяцев) | сентябрь 2026 |
| Средняя максимальная ставка по рублёвым вкладам | 13,06% | третья декада сентября 2026 |
| Ключевая ставка | 14% | с 11 сентября 2026 |
| Переходы прав на вторичное жильё в Москве | 10 916 за месяц (+3% к прошлому году) | август 2026 |
| Зарегистрированные договоры долевого участия | 5 424 за месяц (−39% к прошлому году) | август 2026 |
Картина читается так: цены на готовое жильё растут примерно на уровень инфляции, арендные ставки стоят на месте, деньги в банке стоят 13% годовых. При таком наборе аренда проигрывает депозиту по текущей доходности почти втрое — и выигрывает только за счёт того, что вместе с рентой инвестор получает рост стоимости самого актива.
Как считать доходность и где обычно ошибаются
Самая распространённая ошибка — делить годовую аренду на цену квартиры и считать результат доходностью. Это валовая доходность, и она завышает реальную на треть и больше.
Валовая доходность = (месячная ставка × 12) ÷ цена покупки × 100%.
Для квартиры за 12 млн рублей, сдаваемой за 71,2 тыс. рублей: 854,4 тыс. ÷ 12 млн = 7,1% годовых. Эту цифру и приводят чаще всего.
Чистая доходность считается с учётом того, что из арендного потока вычитается, и того, что было вложено сверх цены квартиры. Вычитать нужно:
- Простой. Один-два месяца в год без арендатора — норма при смене жильца, поиске и показах. Это сразу минус 8–17% потока.
- Налог. 13% НДФЛ, либо 4–6% при налоге на профессиональный доход, либо патент. Разницу между режимами мы разбирали в материале о налоге на сдачу квартиры в аренду.
- Коммунальные платежи и взносы, которые платит собственник. В новых домах бизнес-класса эксплуатация заметно дороже, чем в панельном фонде: это 5–15 тыс. рублей в месяц, и из арендной ставки они не всегда покрываются.
- Налог на имущество. Для дорогой московской квартиры он измеряется десятками, а иногда сотнями тысяч рублей в год — см. материал о налоге на имущество в Москве.
- Износ и ремонт. Арендная квартира изнашивается быстрее собственной: раз в 4–6 лет нужен косметический ремонт, периодически — замена техники и мебели. Усреднённо это 5–8% арендного потока.
- Управление. Если вы не хотите заниматься показами, заселением и мелким ремонтом, это отдельная статья расходов — доверительное управление стоит денег, но превращает актив в по-настоящему пассивный.
Расходы на входе, которые тоже входят в знаменатель: ремонт и меблировка под сдачу (от 25–30 тыс. рублей за метр для аренды в приличном состоянии), услуги по сделке, налоги и регистрация.
Расчёт на конкретном примере
Возьмём типовую однокомнатную квартиру около 38–40 м² в приличном районе старой Москвы.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена квартиры (39 м² × 309,4 тыс. ₽) | 12,07 млн ₽ |
| Ремонт и меблировка под сдачу | 1,1 млн ₽ |
| Итого вложено | 13,17 млн ₽ |
| Арендная ставка | 71,2 тыс. ₽ / мес. |
| Валовой доход за 12 месяцев | 854 тыс. ₽ |
| Простой 1 месяц | −71 тыс. ₽ |
| Налог на профессиональный доход, 4% | −31 тыс. ₽ |
| Коммунальные платежи за счёт собственника | −60 тыс. ₽ |
| Налог на имущество | −25 тыс. ₽ |
| Резерв на износ и ремонт, 6% | −51 тыс. ₽ |
| Чистый поток за год | 616 тыс. ₽ |
| Чистая доходность на вложенные средства | 4,7% годовых |
| Окупаемость вложений только за счёт ренты | около 21 года |
Если добавить управление, чистая доходность опускается к 3,5–4%. Если квартира покупается без ремонта и сдаётся «как есть» дешевле рынка, результат примерно тот же: ниже вложения, но ниже и ставка.
Теперь главное дополнение. При росте цены метра на 7,9% за девять месяцев 2026 года прирост стоимости актива на горизонте года сопоставим с рентой или превышает её. Полная доходность — рента плюс капитализация — и есть то, с чем нужно сравнивать депозит. Но у этих двух составляющих разная природа: рента приходит деньгами каждый месяц, капитализация существует только на бумаге до момента продажи и может не состояться.
Какую квартиру берут под сдачу
Метраж и формат. Самый оборачиваемый формат — компактные одно- и двухкомнатные квартиры и студии: по ним максимальный спрос и минимальный срок поиска арендатора. Чем больше площадь, тем ниже доходность на метр и тем дольше простой.
Локация важнее дома. Для арендатора критичны время до метро, транспортная доступность и окружение. Квартира в скромном доме в семи минутах от метро сдаётся быстрее и дороже, чем квартира лучшего качества в двадцати минутах пешком.
Состояние. Чистая, светлая, функционально обставленная квартира уходит в аренду за дни. Дорогая дизайнерская отделка в массовом сегменте почти не отражается на ставке — её переплату арендатор не компенсирует.
Дом и эксплуатация. Высокие расходы на содержание — прямой вычет из доходности. В новых домах с большой общедомовой инфраструктурой эксплуатация дороже, и это нужно считать до покупки, а не после.
Чего избегать. Апартаменты в этой логике считаются отдельно: коммунальные тарифы для них выше, а налогообложение иное, и доходность получается не той, что ожидают по цене входа. Детали — в материале о налоге на апартаменты.
Элитный сегмент: другая математика
В дорогом сегменте доходность от аренды ниже, чем в массовом: ставка растёт медленнее цены, а расходы на содержание — быстрее. Квартира за 100 млн рублей редко сдаётся дороже 500–600 тыс. рублей в месяц, то есть валовая доходность редко превышает 6–7%, а чистая — 4%.
Но причины покупки здесь иные. Дорогая квартира в хорошем адресе — это прежде всего инструмент сохранения капитала с высокой ликвидностью и низкой корреляцией с рынком массового жилья. Аренда в этом случае не цель, а способ окупать содержание, пока актив работает на капитализацию. О логике таких покупок мы писали подробнее в материале об инвестициях в элитную недвижимость.
Отдельно стоит учитывать, что арендатор в этом сегменте требователен: качество отделки, меблировка, паркинг и управление домом влияют на срок поиска сильнее, чем цена.
Риски, которые нужно принять заранее
Остановка роста ставок. Сентябрь 2026 года показал первое за несколько лет годовое снижение медианной ставки. Расчёт, построенный на индексации аренды каждый год, сейчас не подтверждается рынком.
Длительный простой. Один дополнительный пустой месяц в году снижает чистую доходность примерно на 0,5 процентных пункта.
Неликвидность. Выйти из квартиры — это месяцы, а не один рабочий день. При ставке 14% и дорогих деньгах это существенное ограничение.
Расходы, которые растут быстрее ставки. Коммунальные тарифы и стоимость ремонта индексируются ежегодно, арендная ставка — нет.
Коротко
Квартира под сдачу в Москве осенью 2026 года даёт около 4–5% чистыми и уступает вкладу по текущей доходности. Смысл покупки держится на двух вещах: защите капитала в твёрдом активе и росте стоимости метра, который за девять месяцев 2026 года составил 7,9%. Соответственно и объект нужно выбирать не по максимальной арендной ставке, а по ликвидности — по тому, насколько быстро его можно будет и сдать, и продать.
Подобрать объект под такую задачу и посчитать доходность по конкретному адресу помогут наши брокеры, актуальное предложение собрано в каталоге, а если вы уже владеете квартирой и думаете, сдавать её или продавать, начните с раздела для собственников.