Апартаменты в Москве официально остаются нежилым помещением — и именно поэтому налог на них может быть выше, чем на квартиру той же площади, в 10 и более раз. Ставка налога на имущество для апартаментов начинается от 0,5% кадастровой стоимости и доходит до 2% против 0,1% у обычной квартиры, стандартный вычет на 20 «бесплатных» метров не действует, а при продаже без НДФЛ нужно ждать не три года, а пять. Разбираем, от чего зависит конкретная ставка, как получить льготу и что это меняет при выборе между квартирой в клубном доме и апартаментами в апарт-комплексе.
Почему апартаменты платят налог по другим правилам
С точки зрения Росреестра и Налогового кодекса апартаменты — это «иные помещения», а не жильё, даже если по планировке, отделке и цене они не отличаются от квартиры в соседнем корпусе. Из этого юридического статуса следует всё остальное: другая предельная ставка налога на имущество, отсутствие вычета на площадь и другой минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже. Застройщику нежилой статус позволяет строить на месте, где не согласован жилой проект, а покупателю в моменте — получить более низкую цену за метр. Налоговые последствия этого статуса обычно всплывают уже после покупки.
Сколько сейчас составляет ставка: от 0,5% до 2%
Максимальные ставки налога на имущество физических лиц заданы Налоговым кодексом: для жилых помещений — до 0,1%, для гаражей и машино-мест — до 0,5%, для прочих объектов, к которым отнесены апартаменты, — до 2%, а для недвижимости дороже 300 млн рублей — до 2,5%. Конкретную ставку в этом коридоре устанавливает регион — в Москве это Закон города Москвы №51 и постановление правительства Москвы №700-ПП, определяющее перечень зданий с торгово-офисным назначением, налоговая база по которым считается от кадастровой стоимости.
Внутри этого перечня ставка зависит от типа апарт-комплекса. Если в здании нет офисов, магазинов и другой коммерции — апартаменты гостиничного типа — ставка обычно составляет 0,5%. Если доля коммерческих площадей в здании от 20% и выше или объект отнесён к административно-деловому типу — ставка вырастает до 2%. На практике это означает разницу в шесть раз для апартаментов одинаковой рыночной стоимости, но в разных комплексах.
| Тип объекта | Ставка налога на имущество | Пример: кадастровая стоимость 20 млн ₽ |
|---|---|---|
| Квартира | 0,1–0,3% | 20 000–60 000 ₽/год |
| Апартаменты гостиничного типа (без коммерции в здании) | 0,5% | 100 000 ₽/год |
| Апартаменты офисного типа / коммерция ≥20% | 2% | 400 000 ₽/год |
| Апартаменты, кадастровая стоимость свыше 300 млн ₽ | до 2,5% | — |
Льготный реестр: как получить ставку 0,5%
Отдельная возможность снизить нагрузку — реестр апартаментов для целей льготы по налогу на имущество, который ведётся по постановлениям правительства Москвы №705-ПП и №706-ПП от 26 октября 2016 года (последняя редакция — от 10 марта 2026 года). Включение в реестр даёт пониженную ставку при одновременном выполнении условий: площадь помещения не больше 300 м², стоимость не ниже примерно 100 000 рублей за м², право собственности зарегистрировано в ЕГРН до 1 января года, с которого действует льгота, и апартаменты не используются для сдачи в коммерческую аренду как часть предпринимательской деятельности. Проверить, входит ли конкретный корпус в реестр, брокер может ещё на этапе подбора — до того, как эта строка появится в налоговом уведомлении.
Наглядный пример: одна площадь, разный налог
Для небольшого лота разница в абсолютных цифрах может показаться незаметной, но на практике она системная. При площади 29 м² налог на квартиру с учётом стандартного вычета на 20 м² составляет порядка 2 250 рублей в год, а на апартаменты той же площади и кадастровой стоимости — около 27 405 рублей, то есть более чем в 12 раз выше. Для лотов элитного и делюкс-сегмента, где кадастровая стоимость измеряется десятками миллионов, та же логика даёт разницу уже в сотни тысяч рублей ежегодно — сумму, сопоставимую с годовым обслуживанием кредита или взносом за консьерж-сервис.
Переоценка 2026 года: кадастровая стоимость выросла, налог — не весь рост
В 2026 году в Москве прошла очередная кадастровая переоценка, по итогам которой кадастровая стоимость жилой недвижимости выросла в среднем на 23%. Формально это означает пропорциональный рост налоговой базы и для апартаментов в перечне 700-ПП. Но Налоговый кодекс ограничивает рост суммы налога для физического лица не более чем на 10% в год по сравнению с предыдущим периодом — это правило снижает разовый скачок платежа, хотя и не отменяет его: собственнику, чья кадастровая стоимость выросла на 23%, потребуется два-три года, чтобы полная сумма нового налога дошла до уведомления.
При продаже — НДФЛ и правило пяти лет
Для квартиры минимальный срок владения без НДФЛ при продаже — три года для единственного жилья и пять лет в общем случае. Для апартаментов льготы «единственного жилья» не существует в принципе, поскольку это не жилое помещение: базовый минимальный срок владения для освобождения от налога — пять лет от даты регистрации права в ЕГРН. Исключение — сокращённый трёхлетний срок для апартаментов, полученных по наследству или в дар от близкого родственника, а также по договору ренты с пожизненным содержанием; эти основания в Налоговом кодексе не привязаны к жилому статусу объекта.
Если пятилетний срок не истёк, доход от продажи можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на покупку либо на фиксированный вычет — но для апартаментов он составляет 250 000 рублей, а не 1 000 000, как для квартиры. К остатку применяется прогрессивная ставка НДФЛ: 13% для дохода до 2,4 млн рублей за год, 15% для части от 2,4 до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн и 22% — свыше 50 млн рублей. Для налоговых нерезидентов ставка остаётся плоской — 30% от всей суммы вне зависимости от срока владения.
Что это значит для покупателя элитного апарт-комплекса
Рынок элитных новостроек Москвы к концу первого полугодия 2026 года впервые превысил 1 трлн рублей — это порядка 3,4 тысячи лотов в 84 проектах, а средневзвешенная цена в премиум-сегменте выросла на 6% за год, до 1,619 млн рублей за м². Заметная часть этого предложения — апарт-комплексы, и разница в налоговой нагрузке стоит учитывать на этапе выбора не менее внимательно, чем архитектуру или вид из окон: у апарт-комплекса бизнес-класса «Пресненский Вал 21» статус объекта и наличие в льготном реестре напрямую определяют, во сколько обойдётся владение через год после сделки.
На практике это не аргумент против апартаментов — цена входа в них обычно ниже, а локации часто интереснее из-за отсутствия жилых нормативов у застройщика. Но при сравнении двух похожих лотов имеет смысл сразу запросить у брокера кадастровую стоимость, статус здания по перечню 700-ПП и наличие в реестре 705/706-ПП, а не оценивать бюджет только по цене покупки и коммунальным платежам.
Чек-лист перед покупкой апартаментов
- Уточнить статус здания: входит ли оно в перечень административно-деловых объектов 700-ПП.
- Проверить, включён ли конкретный корпус в льготный реестр 705-ПП/706-ПП и действует ли ставка 0,5%.
- Запросить актуальную кадастровую стоимость лота, а не ориентироваться на цену договора.
- Заранее посчитать НДФЛ при продаже исходя из пятилетнего срока владения, а не трёхлетнего.
- Сравнить итоговую ежегодную налоговую нагрузку с аналогичной квартирой той же площади и в том же районе.
Подобрать лот с уже понятной налоговой нагрузкой можно в каталоге объектов «Усачёвъ», а собственникам, которые сомневаются в статусе своих апартаментов и хотят разобраться в льготах заранее, — на странице для владельцев недвижимости. Обсудить конкретный комплекс и его налоговый режим можно с любым брокером на странице команды агентства.