Уведомление, которое приходит собственнику этой осенью, посчитано ещё по прежней кадастровой оценке — заплатить по нему нужно до 1 декабря 2026 года. Настоящая перемена для дорогого жилья наступит годом позже: с 1 января 2026 года в Москве действует новая кадастровая стоимость, и по элитному сегменту она выросла заметно сильнее, чем по массовому. Разбираем, как устроена московская шкала ставок, что меняет порог в 300 млн рублей и почему десятипроцентное ограничение роста налога важнее самой ставки.
Что приходит собственнику осенью 2026 года
Рассылка налоговых уведомлений за 2025 год началась в двадцатых числах сентября 2026 года. Срок уплаты общий для транспортного, земельного и имущественного налогов — не позднее 1 декабря 2026 года; со 2 декабря на недоимку начисляются пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.
Способ доставки в этом году изменился. С 1 августа 2026 года уведомление в электронной форме автоматически уходит в личный кабинет на портале госуслуг всем, кто зарегистрирован в ЕСИА, — кроме тех, кто заранее отказался от такого способа получения. Бумажное письмо при этом не дублирует электронное. Практический вывод простой: если собственник привык ждать конверт и в этом году его не получил, это не повод считать, что налога нет.
Ключевое для владельца дорогой квартиры: в уведомлении за 2025 год стоит кадастровая стоимость, определённая по состоянию на 1 января 2023 года. Результаты новой оценки — по состоянию на 1 января 2025 года — утверждены распоряжением Департамента городского имущества Москвы от 30 октября 2025 года и применяются с 1 января 2026 года. В налог они войдут за 2026 год, то есть в уведомлении, которое придёт осенью 2027 года.
Шкала ставок в Москве
Ставка налога на имущество физических лиц в Москве привязана к кадастровой стоимости самого объекта, а не к налоговой базе после вычета. Шкала прогрессивная:
| Кадастровая стоимость квартиры, дома, комнаты | Ставка |
|---|---|
| До 10 млн руб. включительно | 0,1% |
| Свыше 10 до 20 млн руб. | 0,15% |
| Свыше 20 до 50 млн руб. | 0,2% |
| Свыше 50 до 300 млн руб. | 0,3% |
| Свыше 300 млн руб. | 2,0% |
| Гаражи и машино-места | 0,1% |
| Незавершённое строительство жилого дома | 0,3% |
| Прочие объекты | 0,5% |
Отдельно стоит обратить внимание на верхнюю строку. С 2025 года Налоговый кодекс разрешает регионам поднимать предельную ставку для объектов дороже 300 млн рублей до 2,5%, и большинство субъектов этой возможностью воспользовались. Москва — нет: в городском законе осталось 2,0%. Для рынка, где сосредоточена основная часть российского дорогого жилья, это существенная деталь, и её стоит держать в голове при сравнении с другими регионами.
У апартаментов и другой нежилой недвижимости логика иная — там ставка зависит не от стоимости, а от того, попало ли здание в городской перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Этот сюжет мы разбирали отдельно в материале про налог на апартаменты в Москве.
Порог 300 млн: три следствия вместо одного
Переход квартиры через отметку в 300 млн рублей кадастровой стоимости — не просто смена ставки с 0,3% на 2,0%. Меняются сразу три вещи, и только одна из них в пользу собственника.
Ставка растёт более чем в шесть раз. Это арифметика: 2,0% против 0,3%. При кадастровой стоимости 320 млн рублей разница между двумя ставками — около 5,3 млн рублей в год.
Льготы перестают действовать. Освобождение от налога, которое Налоговый кодекс даёт пенсионерам, инвалидам I и II групп, ветеранам боевых действий и ряду других категорий, не применяется к объектам дороже 300 млн рублей. Норма прямо исключает их из круга льготируемых, и никакой статус собственника этого не меняет.
Вычет в 20 кв. м сохраняется. А вот это — в плюс. Налоговая база любой квартиры уменьшается на кадастровую стоимость 20 квадратных метров независимо от того, сколько стоит объект. Для жилого дома вычет составляет 50 кв. м, для комнаты — 10 кв. м. Никакого стоимостного потолка у этого правила нет, и на дорогой объект в абсолютных цифрах вычет даёт больше, чем на обычный.
Как считается налог: три примера
Порядок расчёта одинаков для любой квартиры: берём кадастровую стоимость, вычитаем стоимость 20 кв. м, умножаем на ставку, определённую по полной кадастровой стоимости объекта.
| Квартира | Кадастровая стоимость | Вычет 20 кв. м | База | Ставка | Налог за год |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 кв. м | 18 млн руб. | 6,0 млн руб. | 12,0 млн руб. | 0,15% | 18 000 руб. |
| 95 кв. м | 62 млн руб. | 13,1 млн руб. | 48,9 млн руб. | 0,3% | 146 800 руб. |
| 250 кв. м | 320 млн руб. | 25,6 млн руб. | 294,4 млн руб. | 2,0% | 5 888 000 руб. |
Третья строка выглядит пугающе — но в реальности её собственник заплатит не 5,9 млн рублей. Почему, объясняет следующий раздел.
Ограничение роста: коэффициент 1,1
В Налоговом кодексе есть норма, которая для дорогого жилья важнее любой ставки: сумма налога за год не может превышать прошлогоднюю более чем на 10%. Если расчёт дал больше, к уплате принимается прошлогодняя сумма, увеличенная на коэффициент 1,1.
Ограничение сформулировано как предел для суммы налога, а не для налоговой базы. Поэтому оно работает и там, где выросла не только кадастровая оценка, но и сама ставка, — такой подход подтверждают разъяснения Минфина и сложившаяся судебная практика.
Исключение из правила есть, но жилья оно не касается: коэффициент не применяется к объектам, включённым в городской перечень торговых и офисных зданий. Обычная квартира в жилом доме, даже стоимостью в полмиллиарда, под это исключение не подпадает.
Вернёмся к третьему примеру. Допустим, до переоценки та же квартира на 250 кв. м стоила 227 млн рублей. Тогда:
| Показатель | Налог за 2025 год | Налог за 2026 год |
|---|---|---|
| Кадастровая стоимость | 227 млн руб. | 320 млн руб. |
| Ставка | 0,3% | 2,0% |
| Расчётная сумма | 626 500 руб. | 5 888 000 руб. |
| К уплате с учётом коэффициента 1,1 | 626 500 руб. | 689 200 руб. |
Разница между расчётной суммой и суммой к уплате — больше пяти миллионов рублей. И поскольку ограничение работает каждый год от фактически уплаченного за предыдущий, выход на полную ставку растягивается на два десятка лет. Для собственника это означает, что переход квартиры через порог 300 млн — не финансовый обрыв, а пологий подъём, к которому есть время подготовиться.
Что показала переоценка
Новая кадастровая оценка охватила около 4,4 млн жилых объектов Москвы, их совокупная стоимость составила 68,3 трлн рублей. Впервые элитный и премиальный сегменты были выделены в отдельные группы — и именно по ним рост оказался максимальным.
| Сегмент | Рост кадастровой стоимости | Совокупная стоимость |
|---|---|---|
| Массовое жильё в типовых домах | около +21% | 60,44 трлн руб. |
| Элитное жильё | +41% | 7,11 трлн руб. |
| Премиальный сегмент | в 2,7 раза | 241,8 млрд руб. |
По округам картина тоже неровная: в Центральном административном округе кадастровая стоимость выросла примерно на 26%, средняя кадастровая цена квадратного метра там приблизилась к 487 тыс. рублей — против 183,5 тыс. рублей в Новой Москве.
Прямое следствие переоценки: число квартир с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей выросло примерно вчетверо — до порядка 1585 объектов. Бюджетные поступления от них город рассчитывает увеличить с 3,2 млрд до 12,9 млрд рублей в год.
Важная оговорка, которую легко упустить: кадастровая стоимость — это не рыночная цена. Она определяется массовыми методами и по конкретному объекту может расходиться с реальной стоимостью в обе стороны. На дорогом рынке, где каждый дом и каждая планировка единичны, расхождение бывает особенно заметным.
Что стоит сделать собственнику
Пока до нового расчёта остаётся год, у владельца дорогой квартиры есть время на спокойные действия.
Проверить кадастровую стоимость своего объекта. Актуальное значение видно в выписке из ЕГРН и в личном кабинете на портале госуслуг. Если квартира оказалась вблизи отметки в 300 млн рублей или перешагнула её, посчитать налог по обеим ставкам имеет смысл прямо сейчас.
Оценить основания для пересмотра. Завышенная кадастровая стоимость оспаривается — через комиссию или суд, с отчётом об оценке рыночной стоимости. Порядок, сроки и реальные шансы мы подробно разбирали в гайде о том, как оспорить кадастровую стоимость элитной квартиры.
Свериться по льготам заранее. Если в семье есть собственник льготной категории и несколько объектов, льгота даётся на один объект каждого вида по выбору — и выбор стоит сделать в пользу того, где она даст больше. Напомним: на объект дороже 300 млн рублей льгота не распространяется, а вычет в 20 кв. м — распространяется.
Заложить налог в модель владения. Для квартиры за 300 млн рублей годовой налог — это сотни тысяч рублей сейчас и миллионы в перспективе. Если объект покупался как инвестиция или держится «на будущее», расходную часть стоит пересчитать. Наши брокеры делают такой расчёт вместе с собственником: посмотреть актуальные предложения или обсудить свой объект можно с любым экспертом агентства.
Для тех, кто рассматривает продажу, налог на имущество — лишь одна из статей. Полный набор вопросов собственника — от подготовки документов до расчётов с покупателем — мы собрали в разделе для владельцев недвижимости.
Налог на имущество в Москве устроен логичнее, чем кажется на первый взгляд: резкие движения кадастровой оценки гасятся десятипроцентным ограничением, а порог в 300 млн рублей бьёт не столько по ставке, сколько по льготам. Но работает эта механика только для того, кто следит за цифрами в своей выписке и не узнаёт о переоценке из платёжки.