Подарить квартиру человеку, который не входит в список близких родственников, можно — но платить за это придётся дважды. Сначала за оформление: с января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами действителен только в нотариальной форме. Потом налог: одаряемый платит НДФЛ со всей кадастровой стоимости подарка по прогрессивной шкале, и на дорогой московской квартире это легко превращается в семь-восемь миллионов рублей. Вычет в 1 млн ₽, который спасает при продаже, здесь не применяется вообще.
Что изменилось: дарение теперь только через нотариуса
Раньше договор дарения квартиры можно было составить в простой письменной форме и отнести на регистрацию самостоятельно. С 13 января 2025 года это невозможно: по действующей редакции Гражданского кодекса договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Норму ввёл федеральный закон, подписанный в декабре 2024 года.
Практические следствия три.
Во-первых, сделку нельзя оформить дистанционно «на коленке» — нужен визит к нотариусу обеих сторон или доверенность. Во-вторых, нотариус сам направляет документы на регистрацию перехода права, так что отдельный поход в МФЦ не нужен. В-третьих, нотариус обязан проверить дееспособность дарителя и то, понимает ли он смысл сделки, — а это главная причина, по которой норму и ввели. Оспорить нотариальное дарение заметно сложнее, чем договор в простой форме.
Требование касается только дарения между гражданами. Если одна из сторон — организация, нотариус не нужен.
Отдельно: если квартира куплена дарителем в браке, к договору нужно нотариально удостоверенное согласие супруга. Без него сделку либо не удостоверят, либо потом успешно оспорят.
Кто считается близким родственником, а кто нет
От НДФЛ освобождены подарки только от близких родственников и членов семьи. Закрытый список:
- супруги;
- родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых;
- дедушки, бабушки и внуки;
- братья и сёстры — как полнородные, так и имеющие только одного общего родителя.
Всё остальное — не родственники в налоговом смысле, и это чаще всего становится неприятной новостью. Налог придётся платить при дарении:
- тёте, дяде, племяннику, племяннице;
- двоюродным братьям и сёстрам;
- свёкру, свекрови, тестю, тёще, зятю, невестке;
- гражданскому супругу — сожительство без брака родства не создаёт;
- бывшему супругу — после расторжения брака освобождение не действует;
- отчиму и мачехе, если усыновления не было;
- любому другу, партнёру, помощнику.
Про дарение внутри закрытого списка у нас есть отдельный материал — дарение квартиры близкому родственнику. Дальше речь только о тех, кто в список не попал.
Сколько НДФЛ заплатит одаряемый
Платит получатель подарка, а не даритель. База — кадастровая стоимость квартиры, внесённая в реестр и применяемая с 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права. Не цена в договоре, не рыночная стоимость, не оценка: именно кадастровая.
Ставка — общая прогрессивная шкала по налогу на доходы. Она применяется ступенями: каждая следующая ставка считается только с превышения порога, а не со всей суммы.
| Часть дохода за год | Ставка |
|---|---|
| до 2,4 млн ₽ | 13% |
| от 2,4 до 5 млн ₽ | 15% |
| от 5 до 20 млн ₽ | 18% |
| от 20 до 50 млн ₽ | 20% |
| свыше 50 млн ₽ | 22% |
Два примера на московских цифрах.
Квартира с кадастровой стоимостью 15 млн ₽. Налог складывается из 312 тыс. ₽ по первой ступени, 390 тыс. ₽ по второй и 1,8 млн ₽ по третьей — итого 2,502 млн ₽. Эффективная ставка — 16,7%.
Квартира с кадастровой стоимостью 40 млн ₽. К предыдущему расчёту добавляется 20% с суммы от 20 до 40 млн, то есть 4 млн ₽. Итого 7,402 млн ₽, эффективная ставка 18,5%.
Две оговорки, которые портят расчёт сильнее всего.
Первая: доход от подарка складывается с остальными доходами одаряемого за год. Если у человека есть зарплата, он уже израсходовал нижние ступени шкалы, и подарок попадает в более высокие — налог окажется больше, чем в расчёте выше.
Вторая: уменьшить базу нечем. Имущественный вычет в 1 млн ₽ работает при продаже, а не при получении подарка. Расходы дарителя на покупку квартиры к базе одаряемого тоже не относятся.
Декларацию 3-НДФЛ одаряемый подаёт сам до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а платит налог до 15 июля. Налоговая узнаёт о сделке от регистрирующего органа автоматически, так что «не заметить» подарок не получится. Порядок заполнения декларации разобран в материале про 3-НДФЛ.
Расходы на оформление: нотариус и госпошлина
Нотариальный тариф состоит из двух частей — федеральной и региональной.
Федеральная часть — 0,5% от стоимости объекта, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽. Для любой квартиры дороже 4 млн ₽ это всегда ровно 20 000 ₽: потолок достигается сразу, и дальше стоимость объекта на тариф не влияет. Скидка 50% на федеральный тариф предусмотрена только при дарении близким родственникам, так что к нашему случаю она не относится.
Региональная часть устанавливается нотариальной палатой субъекта. В Москве в 2026 году это 9 000–11 000 ₽ в зависимости от числа объектов в договоре; близкому родственнику — 7 000 ₽.
Госпошлина за регистрацию перехода права. С 2025 года она зависит от кадастровой стоимости объекта. Для физических лиц: если стоимость не определена или не превышает 20 млн ₽ — 4 000 ₽. Если превышает — 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽; рассчитанная сумма округляется до полных 100 ₽ в меньшую сторону.
Сводим на тех же двух примерах:
| Расход | Квартира 15 млн ₽ | Квартира 40 млн ₽ |
|---|---|---|
| Федеральный нотариальный тариф | 20 000 ₽ | 20 000 ₽ |
| Региональный тариф (Москва, один объект) | 9 000 ₽ | 9 000 ₽ |
| Госпошлина за регистрацию | 4 000 ₽ | 8 000 ₽ |
| НДФЛ одаряемого | 2 502 000 ₽ | 7 402 000 ₽ |
| Итого | около 2,535 млн ₽ | около 7,439 млн ₽ |
Вывод очевиден: оформление стоит десятки тысяч, налог — миллионы. Все разговоры о том, как сэкономить на дарении, имеют смысл только применительно к НДФЛ.
Что будет, если подаренную квартиру решат продать
Здесь вторая ловушка. Минимальный срок владения, после которого продажа не облагается налогом, для подарка от неродственника составляет пять лет, а не три. Три года действуют только для квартир, полученных от близких родственников, по наследству, в порядке приватизации, по договору ренты, а также для единственного жилья. Отсчёт идёт от даты регистрации права.
Если продать раньше, налог считается второй раз — теперь с дохода от продажи. Но базу можно уменьшить: закон разрешает учесть суммы, с которых НДФЛ уже был исчислён и уплачен при получении подарка, а также фактические расходы дарителя на приобретение этой квартиры, если они подтверждены документами. То есть двойного налогообложения одной и той же стоимости не возникает — при условии, что документы сохранились. Это ещё одна причина не выбрасывать договор, по которому даритель когда-то покупал квартиру.
Общие правила расчёта налога с продажи — в материале про налог с продажи дорогой квартиры.
Когда дарение — плохая идея
Дарение неродственнику почти всегда дороже альтернатив, и в трёх ситуациях от него стоит отказаться сразу.
Когда на самом деле это продажа. Оформить куплю-продажу дарением, чтобы «не платить налог», — распространённая и дорогая ошибка: продавец сэкономил бы на вычете и расходах, а одаряемый платит со всей кадастровой стоимости без вычетов. Налоговая такие сделки видит, а при расчётах наличными покупатель ещё и остаётся без доказательств оплаты.
Когда даритель в возрасте или нездоров. Нотариальная форма защищает лучше простой письменной, но не абсолютно: сделку можно оспорить по основаниям, связанным с состоянием дарителя. По дорогим объектам к нотариальному удостоверению добавляют медицинское заключение на дату сделки.
Когда квартира — единственное жильё дарителя. Дарение безвозвратно: права пользования у дарителя не остаётся, если это прямо не оговорено. Для пожизненного проживания существуют другие конструкции, и выбирать между ними нужно до сделки, а не после.
Коротко
- С 13 января 2025 года дарение недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения; нотариус сам подаёт документы на регистрацию.
- Освобождение от НДФЛ действует только для закрытого списка близких родственников; тёти, племянники, двоюродные, тесть с тёщей и гражданский супруг в него не входят.
- База — кадастровая стоимость на 1 января года регистрации перехода права, вычеты не применяются; ставка от 13 до 22% по ступеням.
- На квартире с кадастровой стоимостью 15 млн ₽ налог составит около 2,5 млн ₽, на 40 млн ₽ — около 7,4 млн ₽.
- Оформление обойдётся в 33–39 тыс. ₽ при стоимости до 20 млн ₽; выше порога растёт только госпошлина.
- Продать подаренную неродственником квартиру без налога можно через пять лет, а не через три.
Если вопрос в том, как передать дорогой объект с наименьшими потерями, разобрать варианты лучше до сделки — наши брокеры и юристы работают с такими задачами, познакомиться с командой. Собственникам, которые рассматривают продажу вместо дарения, пригодится раздел для собственников.