Сроки владения квартирой по ДДУ: с какой даты считать и когда продажа пройдёт без налога

Срок владения квартирой, купленной по договору участия в долевом строительстве, считается с даты полной оплаты её стоимости — не с даты акта приёма-передачи и не с даты регистрации права собственности в Росреестре. Для покупателя премиальной новостройки это сдвигает точку безналоговой продажи на два, а иногда и на три года раньше: деньги за лот внесены на стадии котлована, а выписка из реестра появилась только после ввода дома. Разбираем, как считать срок владения квартир, купленных по ДДУ, что происходит при доплате за площадь, как считают срок по уступке прав и сколько придётся заплатить, если продавать раньше.

Общее правило: пять лет, иногда три

Освобождение дохода от продажи жилья от НДФЛ привязано к минимальному предельному сроку владения — он установлен статьёй 217.1 Налогового кодекса. По общему правилу этот срок составляет пять лет.

Три года вместо пяти применяются, если выполнено хотя бы одно условие: объект получен по наследству или в дар от члена семьи либо близкого родственника; получен в порядке приватизации; передан по договору пожизненного содержания с иждивением; либо на дату государственной регистрации перехода права к покупателю в собственности налогоплательщика нет иного жилого помещения.

Последний пункт — про единственное жильё — и есть тот, который чаще всего спасает продавца новостройки, если дом строился долго. Его применение ограничено одним условием, о котором ниже.

Главное исключение: срок идёт с даты полной оплаты

Пункт 2 статьи 217.1 содержит специальную норму для долевого строительства. Если жилое помещение или доля в нём приобретены по договору участия в долевом строительстве, по договору инвестирования долевого строительства или иному договору, связанному с долевым строительством, либо по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого помещения.

Это не льгота и не исключение «по заявлению» — это порядок расчёта, который применяется автоматически. Практический смысл легко увидеть на обычной для московского премиального рынка хронологии.

Лот куплен по ДДУ в сентябре 2021 года, оплачен единым платежом в тот же месяц. Дом введён в эксплуатацию в 2024 году, акт подписан в мае 2024-го, право собственности зарегистрировано в июле 2024 года. Если считать срок от выписки, пятилетний рубеж наступит только в июле 2029 года. По норме пункта 2 статьи 217.1 срок отсчитывается с сентября 2021-го — и уже в сентябре 2026 года квартира продаётся без НДФЛ, независимо от того, есть ли у собственника другое жильё.

Два уточнения, без которых норма работает не так, как ожидают.

Первое: речь именно о полной оплате. При рассрочке или ипотечном графике срок начинает течь не с первого взноса, а с даты последнего платежа, закрывающего цену договора. Для лотов, купленных в рассрочку от застройщика, это может означать разницу в год-два — порядок таких сделок мы разбирали в материале о рассрочке в премиальных новостройках.

Второе: дату полной оплаты нужно уметь доказать. Платёжные поручения, справка о полном расчёте от застройщика, выписка по счёту эскроу — этот комплект стоит сохранять отдельно от договора, потому что именно он определяет налоговый результат сделки спустя годы.

Доплата за «лишние» метры срок не обнуляет

Распространённое опасение: обмер БТИ показал больше проектной площади, покупатель доплатил за разницу уже после ввода дома — значит, полная оплата состоялась позже и срок начался заново. Норма прямо снимает этот вопрос: при исчислении минимального предельного срока владения не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода объекта в эксплуатацию.

То же касается доплаты, связанной с изменением планировки по согласованию с застройщиком, если цена договора корректируется из-за площади. Срок владения продолжает течь с даты, когда была закрыта первоначальная стоимость лота.

Уступка прав: с какой даты считают покупателю

Если квартира приобретена не напрямую у застройщика, а по договору уступки прав требования по ДДУ, срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования по этому договору уступки. То есть новый дольщик наследует порядок расчёта, но не сам срок: отсчёт для него начинается с его собственного расчёта с продавцом прав, а не с даты, когда первый дольщик заплатил застройщику.

Для продавца по переуступке правило работает иначе и жёстче: он продаёт не квартиру, а имущественное право. Минимальный предельный срок владения к имущественным правам не применяется вовсе, и доход от уступки облагается НДФЛ независимо от того, сколько лет прошло с заключения ДДУ. Уменьшить базу можно на расходы по приобретению прав. Механику такой сделки мы подробно описали в разборе переуступки прав по ДДУ.

Единственное жильё и правило 90 дней

Трёхлетний срок для единственного жилья имеет оговорку, которая закрывает типичную схему «сначала куплю новое, потом продам старое». При определении того, является ли продаваемая квартира единственной, не учитывается жилое помещение, приобретённое налогоплательщиком в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект.

На практике это означает: купить новую квартиру и продать старую в пределах трёх месяцев — допустимо, трёхлетний срок сохранится. Разрыв больше 90 дней — и старая квартира перестаёт быть единственным жильём, срок становится пятилетним.

Для владельцев новостроек оговорка особенно полезна в связке с правилом о полной оплате: если лот оплачен три года назад, а параллельно куплено жильё для переезда, продажа в пределах квартального окна проходит без налога.

Если срок не выдержан: сколько придётся заплатить

При продаже раньше минимального срока доход облагается по прогрессивной шкале: 13% с части дохода до 2,4 млн рублей и 15% с суммы превышения. Базу уменьшают либо на документально подтверждённые расходы на приобретение, либо на имущественный вычет в 1 млн рублей — выбирают то, что выгоднее. Для новостройки, купленной на котловане и продаваемой готовой, почти всегда выгоднее расходы.

Разница почти в девять миллионов рублей возникает из одного решения — какой способ уменьшения базы заявить в декларации. Декларация по форме 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, налог уплачивается до 15 июля.

Кадастровая стоимость как нижняя граница дохода

Занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог, не получится. Если доход от продажи оказывается меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговая база определяется именно как кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Для московских новостроек это ограничение стало заметнее: результаты кадастровой переоценки, проведённой в 2025 году, действуют с января 2026-го, и по готовым домам премиального сегмента кадастровая оценка подтянулась к рыночной ближе, чем была раньше. Вместе с этим изменилась и пошлина за регистрацию перехода права: для физических лиц она составляет 4 000 рублей, а если кадастровая стоимость объекта превышает 20 млн рублей — 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей.

Что это меняет на высокобюджетном рынке

Для сегмента дорогих новостроек правило полной оплаты сейчас особенно важно, потому что сам сегмент стал тоньше. По итогам первого полугодия 2026 года на первичном высокобюджетном рынке Москвы заключено 255 договоров долевого участия — на 41% меньше, чем годом ранее, при объёме предложения около 2,4 тысячи лотов в 65 проектах. Во втором квартале по ДДУ продано 14,9 тысячи квадратных метров, на 38,5% меньше, чем за тот же квартал 2025 года, а выручка от продаж элитного и делюкс-класса составила 27,3 млрд рублей. Средневзвешенная цена метра в сегменте за полугодие выросла на 7% — до 2,58 млн рублей, в элитном классе до 2,12 млн, в делюксе до 3,39 млн.

Рынок, где сделок стало меньше, а цена метра продолжает расти, вознаграждает терпение: лот, купленный на котловане четыре года назад, сегодня почти всегда стоит дороже, и единственное, что отделяет владельца от чистого результата, — календарь. Прежде чем выставлять такую квартиру, стоит поднять платёжные документы и найти дату полного расчёта: нередко до безналоговой продажи остаётся несколько месяцев, и выгоднее подождать, чем отдать 15% с разницы.

Если ждать нельзя — считать нужно оба варианта уменьшения базы и держать в руках подтверждение расходов. Общие правила расчёта налога при продаже дорогого жилья собраны в отдельном разборе, а подобрать момент выхода на рынок и оценить лот помогут наши брокеры.