Снять квартиру в ЖК «Метрополия» в октябре 2026 года стоит от 70 тысяч рублей в месяц за студию до 210 тысяч за четырёхкомнатную квартиру 70 м². Компактные лоты здесь сдаются дороже среднего по Москве, а квартира, купленная под сдачу, приносит собственнику около 5–6% годовых до вычета расходов. Ниже — реальные ставки по открытым объявлениям на 23 октября 2026 года, условия заезда и расчёт доходности для собственника.
Сколько стоит аренда в «Метрополии» сейчас
Мы разобрали открытые объявления о долгосрочной аренде в квартале на Волгоградском проспекте, 32 по состоянию на 23 октября 2026 года. Предложение в основном состоит из студий и компактных евродвушек, крупные квартиры попадаются реже. Это естественно для квартала, где значительная часть квартир покупалась под сдачу.
| Формат | Площадь, м² | Этаж | Ставка, ₽/мес | Условия |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 25 | 16 из 30 | 70 000 | залог, комиссия 50% |
| Студия | 26 | 7 из 10 | 75 000 | коммунальные включены, залог, комиссия 50% |
| Студия | 25 | 15 из 30 | 80 000 | залог, без комиссии, заезд с 1 ноября |
| Студия | 27 | 18 из 29 | 82 000 | без залога и комиссии |
| 1-комнатная | 38,8 | 5 из 30 | 70 000 + около 10 000 коммунальных | залог 70 000 |
| 2-комнатная | 38,3 | 5 из 30 | 91 000 | без залога |
| 2-комнатная | 44 | 26 из 30 | 109 000 | без залога |
| 2-комнатная | 37,9 | 27 из 30 | 122 000 | без залога и комиссии |
| Квартира 60 м² | 60 | 6 из 29 | 110 000 | залог, комиссия 50% |
| 4-комнатная | 70 | 9 из 30 | 210 000 | залог, комиссия 50% |
Если в условиях не сказано иное, счётчики оплачиваются отдельно. Студии площадью 25–27 м² сдаются за 70–82 тысячи рублей, медиана — 77,5 тысячи, то есть около 3 тысяч рублей за квадратный метр в месяц. Евродвушки на 38–44 м² стоят 91–122 тысячи. Разброс в 30 тысяч рублей при почти одинаковой площади объясняется этажом и состоянием квартиры: двухкомнатная на 27-м этаже с видом на город стоит на треть дороже такой же на 5-м.
«Метрополия» на фоне московского рынка
По данным на сентябрь 2026 года, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляла 71 тысячу рублей в месяц при средней площади 37,4 м², двухкомнатной — 110,2 тысячи рублей при 54,6 м². На этом фоне «Метрополия» выглядит дорогим, но последовательным районом.
| Показатель | Москва, сентябрь 2026 | «Метрополия», 23.10.2026 |
|---|---|---|
| Однокомнатная / студия, ₽/мес | 71 000 (37,4 м²) | 70 000–82 000 (25–39 м²) |
| Двухкомнатная, ₽/мес | 110 200 (54,6 м²) | 91 000–122 000 (38–44 м²) |
| Ставка за 1 м² у двухкомнатных, ₽ | около 2 000 | 2 400–3 200 |
Арендатор в «Метрополии» платит не за метраж, а за пакет: дом бизнес-класса, закрытый двор, МЦК под боком и квартал внутри ТТК. Двухкомнатная здесь на 10–17 м² меньше средней московской, но стоит столько же или дороже. Для собственника это хорошая новость: компактная квартира сдаётся по цене более просторной.
Есть и другая сторона. В 2026 году средняя скидка при аренде в городах-миллионниках составила 10,6%, торговаться готов каждый четвёртый собственник. Доля студий в московском предложении выросла до 11%, и в «Метрополии» конкуренция именно в этом формате самая плотная. Студия, выставленная выше 80 тысяч без видового этажа или хорошего ремонта, рискует простоять.
Что получает арендатор за эти деньги
Квартал стоит в Южнопортовом районе, внутри Третьего транспортного кольца. До станции МЦК «Угрешская» несколько минут пешком, метро «Волгоградский проспект» и «Дубровка» тоже рядом, выезд на ТТК в пределах квартала. Для арендатора, который каждый день ездит в центр, это главный аргумент.
Внутри периметра — двор без машин, вход по смарт-картам, видеонаблюдение и охрана, подземный паркинг и кладовые, детские и спортивные площадки. Архитектура бюро SPEECH и дизайнерские лобби выделяют дом среди соседних новостроек юго-востока, а для съёмного жилья это редкость. На первых этажах работают кафе и сервисы, рядом ТРЦ «Мозаика» и Велозаводской рынок.
Минусы тоже стоит назвать. Вокруг остаются складские и производственные территории, Волгоградский проспект шумный, а вид с нижних этажей часто открывается на промзону или пути МЦК. Поэтому студия на 7-м этаже и студия на 18-м — два разных продукта, и ставки это отражают.
Условия заезда: залог, комиссия, коммунальные платежи
Условия в объявлениях заметно различаются, и сумма на старте может оказаться вдвое больше месячной ставки.
- Залог. Обычно равен месячной ставке. В четырёх объявлениях из десяти его нет, чаще всего у собственников, которые сдают напрямую и хотят быстро заселить квартиру.
- Комиссия. Если квартиру сдают через посредника, комиссия обычно составляет 50% месячной ставки. При ставке 110 тысяч, залоге и комиссии на старте понадобится 275 тысяч рублей.
- Коммунальные платежи. Стандартная схема — ставка плюс счётчики. Встречаются объявления с фиксированной доплатой около 10 тысяч рублей и, реже, с коммунальными, включёнными в цену.
Перед подписанием договора проверьте выписку из ЕГРН и паспорт собственника, обсудите порядок индексации ставки и опишите в акте мебель и технику. Как грамотно составить договор найма, чтобы он защищал обе стороны, мы подробно разбирали в отдельном материале. Отдельно обсудите паркинг: машино-места в квартале продаются и сдаются отдельно от квартир, в ставку аренды квартиры они не входят.
Доходность для собственника: считаем на реальных лотах
Сейчас в нашем каталоге четыре квартиры в «Метрополии». Сопоставим их цены со ставками аренды сопоставимых квартир в квартале на 23 октября 2026 года. Чистую доходность считаем с одним месяцем простоя в год и налогом 4% для самозанятого, без ремонта, мебели и коммунальных платежей в период простоя.
| Лот | Цена, млн ₽ | Ставка аналогов, ₽/мес | Валовая доходность | После простоя и налога |
|---|---|---|---|---|
| Студия 26,9 м², 15-й этаж | 16,0 | 77 500 | 5,8% | 5,1% |
| 2-комнатная 37,4 м², 21-й этаж | 23,0 | 106 500 | 5,6% | 4,9% |
| 3-комнатная 61,3 м², 7-й этаж | 28,0 | 110 000 | 4,7% | 4,1% |
| 4-комнатная 70,9 м², 12-й этаж | 33,0 | 210 000 | 7,6% | 6,7% |
Студия и евродвушка дают предсказуемые 5–6% валовой доходности: спрос на них самый широкий, а простои короткие. Трёх- и четырёхкомнатные квартиры в «Метрополии» продаются по 457–465 тысяч рублей за метр против 595–615 тысяч у компактных, поэтому крупная квартира теоретически может принести больше. Но расчёт по четырёхкомнатной опирается на одно объявление, а семейных арендаторов с бюджетом 200 тысяч рублей в месяц в районе немного, так что эту цифру стоит считать верхней оценкой, а не прогнозом. Кроме того, у трёх- и четырёхкомнатной в нашем каталоге отделка white box: до сдачи нужно сделать чистовой ремонт и обставить квартиру, а это отодвигает первый платёж на несколько месяцев.
Для сравнения: ключевая ставка Банка России на 22 октября 2026 года — 14%. Аренда в «Метрополии» по текущему доходу проигрывает депозиту, поэтому квартиру здесь покупают не ради арендного потока, а ради сохранения капитала в ликвидном готовом бизнес-классе. Аренда в этой схеме покрывает расходы на содержание и даёт доход сверх возможного роста стоимости. Подробнее о том, как выбрать квартиру под сдачу и как учитывать в расчёте ремонт и простой, мы писали в материале о покупке квартиры для сдачи в аренду в Москве.
Налоги при сдаче квартиры
Собственник может сдавать квартиру как самозанятый и платить налог на профессиональный доход: 4% с доходов от физических лиц, 6% с доходов от компаний. Лимит режима — 2,4 млн рублей в год. Тут важна деталь, о которой забывают владельцы крупных квартир: при ставке 210 тысяч рублей в месяц годовой доход составит 2,52 млн и выйдет за лимит. Самозанятость для такой квартиры подходит только при неполной загрузке или более низкой ставке.
Без самозанятости доход от аренды облагается НДФЛ по прогрессивной шкале. С 2025 года для резидентов действует ставка 13% с совокупного годового дохода до 2,4 млн рублей и 15% с части от 2,4 до 5 млн рублей, дальше ставки выше. Порог считается по всем доходам налогоплательщика, включая зарплату, а не по одному договору аренды. Как выбрать режим и сколько в итоге платит владелец дорогого жилья, разобрано в статье о налоге на сдачу квартиры в аренду в 2026 году.
Кому подходит аренда в «Метрополии»
Арендатору квартал подходит, если важны быстрая дорога в центр, современный дом с охраной и закрытым двором, а площадь не в приоритете. Семье с детьми стоит учесть, что крупных квартир в аренде мало и за каждую идёт конкуренция.
Собственнику лучше всего подходят студии и евродвушки на средних и высоких этажах, с готовым ремонтом и видом на город. Именно они сдаются быстрее всего и дают устойчивые 5–6% валовых. Если вы выбираете квартиру под сдачу или хотите понять, за сколько реально сдать свою, напишите нам: подберём лот в «Метрополии» под нужную доходность и посчитаем расходы до первого арендатора.