Снять квартиру в Neva Towers осенью 2026 года можно примерно от 175 тыс. ₽ в месяц за студию на 40–45 м², двухкомнатные апартаменты на 60–80 м² чаще всего сдаются за 245–400 тыс. ₽, трёхкомнатные — за 350–550 тыс. ₽. На ставку сильнее всего влияют отделка и вид, этаж — меньше. Юридически все лоты в комплексе — апартаменты. Для арендатора это почти ничего не меняет, а владельцу сразу закрывает режим самозанятого: доход придётся декларировать по НДФЛ.
Что такое Нева Тауэрс и чем отличаются башни
Комплекс стоит в северной части Москва-Сити по адресу 1-й Красногвардейский проезд, 22. Девелопер — RenaissanceDevelopment (застройщик — ООО «СТ Тауэрс»). Две башни поставлены на общий четырёхэтажный стилобат, всего в них около 1 200 апартаментов. Строительство завершили в 2019–2020 годах, общая площадь комплекса — 349,2 тыс. м².
Когда ищут «башни Нева Тауэрс», путаются в номерах: в разных источниках первой называют то одну, то другую башню. Поэтому удобнее различать их по этажности. В объявлениях её видно по второй цифре в графе «этаж».
| Параметр | Башня на 68 этажей | Башня на 79 этажей |
|---|---|---|
| Высота | около 302 м | 345 м |
| Что внизу | офисы примерно до 26-го этажа | общественные зоны на 2–4-м этажах |
| Где апартаменты | с 28-го этажа и выше | примерно с 5-го этажа |
| Что это значит для аренды | лоты только на средних и верхних этажах | есть недорогие варианты на нижних этажах |
Если вам важен высокий этаж, а бюджет ограничен, ищите в башне на 68 этажей: в ней не бывает лотов ниже 28-го. В 79-этажной разброс больше: по данным на сентябрь 2026 года двухкомнатные апартаменты на 62 м² на 16-м этаже сдавались за 174 тыс. ₽, а такие же по площади на 23-м — за 250 тыс. ₽.
Ставки аренды в Neva Towers по форматам
По данным на конец сентября — начало октября 2026 года в аренде было около 185 предложений: от 40 до 200 м², от 150 тыс. до 900 тыс. ₽ в месяц, или примерно от 1,9 до 8,9 тыс. ₽ за метр. В таблице — диапазоны по объявлениям августа — октября 2026 года. Выбросы с дизайнерской отделкой и мастер-спальнями мы не учитывали.
| Формат | Площадь | Типичная ставка, ₽/мес | Диапазон в экспозиции, ₽/мес |
|---|---|---|---|
| Студия | 40–52 м² | 180–230 тыс. | 175–435 тыс. |
| Одна спальня | 47–58 м² | 200–250 тыс. | 200–260 тыс. |
| Одна спальня, большая | 68–83 м² | 260–400 тыс. | 260–450 тыс. |
| Две комнаты | 62–78 м² | 245–270 тыс. | 174–600 тыс. |
| Две комнаты, большая | 83–141 м² | 380–400 тыс. | 380–750 тыс. |
| Три комнаты | 90–135 м² | 350–550 тыс. | 260–850 тыс. |
Обратите внимание: в апартаментах Москва-Сити тип «одна комната» часто означает евродвушку — спальню и кухню-гостиную. Поэтому формат лучше проверять по площади и планировке, а не по числу комнат в заголовке.
Этаж, вид и отделка
Надбавка за этаж есть, но небольшая. В сентябре 2026 года двухкомнатные на 67–68 м² сдавались за 245–270 тыс. ₽ и на 35-м, и на 47-м этаже. Гораздо сильнее разброс внутри одного метража: апартаменты на 72 м² на 42-м этаже предлагали за 600 тыс. ₽ — более чем вдвое дороже соседних по площади. Такую разницу объясняют уже не этаж, а интерьер, меблировка и то, куда выходят окна, поэтому сравнивать предложения стоит по фотографиям и виду, а не по номеру этажа.
Жизнь в башне: фитнес, паркинг, рестораны, метро
Главное, за что жильцы ценят Нева Тауэрс, — можно почти не выходить из комплекса. Это повторяется в отзывах постоянно: на первых этажах рестораны и кафе, супермаркет, химчистка, аптека, салон красоты.
- Парк на крыше стилобата. Закрытый частный парк около 7 000 м² на уровне четвёртого этажа: открытый бассейн, лаунж-зоны, детская и спортивная площадки.
- Фитнес. Под запросом «Нева Тауэрс фитнес» обычно понимают клуб Crocus Fitness на четвёртом этаже. Он открылся в 2020 году, в нём есть бассейн с панорамными окнами и выходом в джакузи под открытым небом, хаммам и спа. В отзывах жильцов есть важная деталь: бассейн и спа доступны только по отдельному клубному абонементу, в аренду апартаментов он не входит.
- Паркинг. В подземной части около 1 700 машино-мест, наземных — около 340. По запросу «Нева Тауэрс парковка» нужно знать главное: место оформляется отдельно от апартаментов. Часть собственников сдаёт лоты вместе с машино-местом, и это стоит сразу прописать в договоре.
- Метро. До станции «Международная» около 0,5 км, до «Делового центра» (метро и МЦК) — около 0,7 км. Рядом выезд на Третье транспортное кольцо.
Из минусов в отзывах чаще всего называют скромную для такого уровня отделку общих зон и уже упомянутый платный доступ в бассейн и спа.
Платежи и условия договора
По объявлениям сентября 2026 года большинство собственников сдают апартаменты в Neva Towers без комиссии для арендатора, с залогом. Примерно каждое четвёртое предложение требует 100% предоплаты. Коммунальные платежи считают по-разному: в одних объявлениях ставка уже включает их, в других сверху оплачиваются только счётчики, в третьих КУ не включены. Перед подписанием договора уточните четыре вещи:
- Что именно входит в ставку: эксплуатационный сбор управляющей компании, счётчики, интернет.
- Есть ли машино-место и сколько оно стоит.
- Размер залога и условия его возврата.
- Кто оплачивает пропуска для гостей и доставку.
Самый надёжный способ понять реальную стоимость проживания — попросить у собственника последнюю квитанцию управляющей компании: по ней видно и эксплуатацию, и коммунальные платежи.
Доходность для инвестора: расчёт на реальных лотах
Валовая доходность считается так: месячная ставка × 12 / цена покупки. Ставки — по сопоставимым объявлениям августа — октября 2026 года, цены — по лотам в экспозиции агентства на октябрь 2026 года. Подборка всех объектов комплекса — на этой странице.
| Лот | Цена | Цена м² | Ставка аренды, ₽/мес | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| 2-комн., 57,7 м² | 43,8 млн ₽ | 759 тыс. ₽ | 200–250 тыс. | 5,5–6,8% |
| 2-комн., 71,9 м² | 55 млн ₽ | 765 тыс. ₽ | 245–270 тыс. | 5,3–5,9% |
| 2-комн., 87,7 м² | 72 млн ₽ | 821 тыс. ₽ | 380–400 тыс. | 6,3–6,7% |
| 1-комн., 77,3 м² | 92 млн ₽ | 1,19 млн ₽ | 400–450 тыс. | 5,2–5,9% |
| 3-комн., 146 м² | 133 млн ₽ | 911 тыс. ₽ | 550–650 тыс. | 5,0–5,9% |
| 2-комн., 109,3 м² | 155 млн ₽ | 1,42 млн ₽ | 450–530 тыс. | 3,5–4,1% |
Выводы простые. Лучше всего окупаются компактные лоты с ценой метра 750–820 тыс. ₽: аренда за метр у них выше, чем у больших, а вход дешевле. Лоты с ценой выше 1,2 млн ₽ за метр — это покупка ради вида и интерьера, а не ради арендного дохода: ставка растёт медленнее цены.
Чистая доходность ниже валовой. Возьмём лот на 57,7 м² при ставке 225 тыс. ₽: месяц простоя в году и НДФЛ по прогрессивной шкале (13% до 2,4 млн ₽ дохода, 15% с превышения) снижают доход примерно до 2,15 млн ₽, то есть до 4,9% годовых. Эксплуатационный сбор за пустующие месяцы и обновление мебели раз в несколько лет сократят результат ещё немного. Цены продажи по всем форматам мы разбирали отдельно — в статье о ценах, планировках и статусе апартаментов в Neva Towers.
Апартаменты, а не квартиры: что это значит для налогов
Все помещения в комплексе — апартаменты, то есть нежилой фонд. Это подтверждают и проектные данные, и описания комплекса. На сайтах и в объявлениях их часто называют квартирами, но в ЕГРН у них статус нежилого помещения. Для арендатора последствие одно: постоянной регистрации по месту жительства не будет, только временная, если её согласует собственник.
Для владельца последствий больше:
- НПД недоступен. Закон 422-ФЗ о самозанятых (п. 3 ч. 2 ст. 6) не считает объектом налогообложения доходы от передачи прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений. Апартаменты — нежилые, поэтому сдавать их по ставке 4% нельзя. Кроме того, лимит НПД — 2,4 млн ₽ в год, а большинство лотов в Нева Тауэрс приносят больше уже за 12 месяцев.
- НДФЛ. Физлицо платит налог по прогрессивной шкале ст. 224 НК РФ: 13% до 2,4 млн ₽ годового дохода, 15% — до 5 млн ₽, 18% — до 20 млн ₽, 20% — до 50 млн ₽, 22% — свыше. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года.
- ИП на УСН «доходы». Ставка 6% ниже НДФЛ, но к ней добавляются страховые взносы и отчётность. Этот вариант имеет смысл при стабильной долгосрочной сдаче.
Подробнее о расчётах и сроках — в нашем разборе налога на сдачу квартиры в аренду.
Как выбрать апартаменты под себя
Если вы арендатор, выбирайте сначала башню, а потом этаж. Нужен высокий этаж — ищите в башне на 68 этажей. Важна цена — смотрите нижние этажи 79-этажной. Затем решите, нужен ли вам клубный абонемент в бассейн, и сравнивайте предложения по итоговой сумме в месяц: ставка, эксплуатация, машино-место и фитнес. Без этого сравнение двух объявлений почти ничего не скажет.
Итог
Осенью 2026 года рынок аренды в Neva Towers широкий: около 185 предложений, ставки 175–550 тыс. ₽ за массовые форматы, большинство без комиссии. Инвестору стоит смотреть на лоты до 90 м² с ценой метра до 820 тыс. ₽, здесь валовая доходность 5,5–6,8%. При расчёте нужно сразу закладывать НДФЛ: самозанятость для апартаментов не подходит. Подобрать лот для жизни или под сдачу можно вместе с брокером агентства.