Продажа подаренной квартиры: налог в 2026 году, расходы дарителя и расчёт

Налог при продаже подаренной квартиры в 2026 году не платится, если квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника и непрерывно находилась в собственности не меньше трёх лет с даты регистрации права. Если подарил не родственник — нужно пять лет. Продали раньше — НДФЛ считается по шкале 13% и 15%, а базу можно уменьшить на документально подтверждённые расходы дарителя на покупку этой квартиры. Для дорогого жилья эта норма часто сокращает налог в несколько раз, но только если у семьи сохранились бумаги о покупке.

Платится ли налог при продаже подаренной квартиры

Всё решает срок владения и то, кто был дарителем. Налоговый кодекс освобождает доход от продажи жилья, если объект находился в собственности продавца не меньше минимального срока владения (ст. 217.1 НК РФ).

• Три года — если квартира подарена членом семьи или близким родственником. По Семейному кодексу это супруг, родители и дети (в том числе усыновители и усыновлённые), дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.
• Пять лет — во всех остальных случаях: тётя, дядя, племянник, отчим, гражданский супруг, друг.

Срок отсчитывается с даты государственной регистрации права одаряемого в ЕГРН. Сколько квартирой владел сам даритель, значения не имеет: подарок начинает отсчёт заново. Пример: право по договору дарения от отца зарегистрировано 15 марта 2024 года — продажа без налога возможна после 15 марта 2027 года.

С 1 января 2026 года в ст. 217.1 прямо записано, что объект должен непрерывно находиться в собственности в течение минимального срока. Если квартиру успели переоформить, а потом вернуть, срок начинается заново с последней регистрации.

Если срок прошёл, налога нет, а декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Как считается налог, если срок не прошёл

Налог считается не с цены, а с налоговой базы: доход минус вычет или расходы. Доход от продажи облагается по отдельной шкале для «имущественных» доходов:

Пятиступенчатая шкала до 22%, действующая с 2025 года, к продаже квартиры не применяется: она касается зарплаты и других «основных» доходов. Но порог 2,4 млн ₽ считается по всей группе доходов, к которой относится продажа: туда же входят дивиденды, проценты по вкладам, доходы от ценных бумаг и стоимость имущества, полученного в дар не от родственника. Если в том же году были крупные дивиденды или проценты, ставка 15% наступит раньше.

Нерезиденты платят 30% без права на вычет и учёт расходов.

Правило 70% кадастровой стоимости. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считается 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Берётся кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права к покупателю. Занижать цену в договоре бесполезно, а для покупателя это ещё и риск в споре.

Вычет 1 млн или расходы дарителя: что выгоднее

У продавца есть два способа уменьшить доход, и выбрать можно только один (ст. 220 НК РФ):

1. Имущественный вычет — до 1 млн ₽ за год по всем проданным квартирам, домам и участкам. Документы не нужны.
2. Фактические расходы на приобретение, подтверждённые документами.

Сам одаряемый за квартиру ничего не платил, поэтому раньше у него оставался только вычет в 1 млн ₽. Норма об учёте расходов дарителя действует с доходов 2019 года: если при получении подарка НДФЛ не взимался (дарение от родственника освобождено от налога), при продаже учитываются документально подтверждённые расходы дарителя на покупку этой квартиры. Условие одно: даритель сам не учитывал эти расходы для налога. По тексту нормы полученные самим дарителем вычет при покупке и вычет по ипотечным процентам этому не мешают: для них сделано прямое исключение.

В расходы входят:

• цена покупки по договору купли-продажи или ДДУ;
• проценты, уплаченные дарителем по целевому кредиту на покупку.

Для квартиры, которую родители купили двадцать лет назад, расходы окажутся меньше вычета, и выгоднее будет 1 млн ₽. Для новостройки, купленной три-пять лет назад и подаренной ребёнку, расходы дарителя почти полностью закрывают доход.

Как рассчитать налог с продажи подаренной квартиры: примеры

Ниже условные примеры расчёта для резидента без других доходов из той же группы в году продажи. Цифры иллюстративные, арифметика проверена.

Пример 1. Мать купила квартиру в 2021 году за 45 млн ₽ и подарила дочери в 2024-м. Кадастровая стоимость — 40 млн ₽. В ноябре 2026 года, до истечения трёх лет, дочь продаёт квартиру за 60 млн ₽. Цена выше 70% кадастровой стоимости (28 млн ₽), значит доход — 60 млн ₽.

Расчёт по расходам: 312 000 + 15% × (15 000 000 − 2 400 000) = 2 202 000 ₽. Разница с вычетом — 6,6 млн ₽, и всё зависит от того, найдётся ли договор, по которому мать покупала квартиру.

Пример 2. Те же 60 млн ₽, но квартира куплена дарителем в 2003 году за 3 млн ₽. Расходы дают базу 57 млн ₽ и налог 8 502 000 ₽, вычет — 8 802 000 ₽. Даже старые документы экономят 300 000 ₽, но главный инструмент здесь — дождаться трёх лет.

Пример 3. Квартиру с кадастровой стоимостью 30 млн ₽ подарила тётя — не близкий родственник. Одаряемый заплатил НДФЛ при получении подарка: 312 000 + 15% × 27 600 000 = 4 452 000 ₽. Через два года он продаёт квартиру за 50 млн ₽. Расходы тёти в этом случае не учитываются: налог при дарении взимался. Зато доход уменьшается на сумму, с которой налог уже исчислен и уплачен, — 30 млн ₽. База 20 млн ₽, налог 2 952 000 ₽. Продажа без налога в этом случае возможна только через пять лет владения.

Что учесть до сделки

• Документы дарителя. Нужны договор купли-продажи или ДДУ, акт приёма-передачи, платёжные документы, при ипотеке — кредитный договор и справка об уплаченных процентах. Если даритель жив, соберите их до подписания договора дарения.
• Кадастровая стоимость на 1 января года продажи. От неё зависит минимальный доход по правилу 70%. Проверьте её до того, как согласовать цену.
• Другие доходы года. Дивиденды, проценты по вкладам и продажа другого имущества в том же году сдвигают порог 2,4 млн ₽.
• Дата регистрации подарка. Если до трёх лет осталось два-три месяца, выгоднее подписать предварительный договор и выйти на сделку после этой даты, чем платить налог.

3-НДФЛ, сроки и штрафы

Если квартира продана до истечения минимального срока, декларацию нужно подать даже тогда, когда налог к уплате нулевой, например вычет полностью покрыл доход. При продаже в 2026 году:

За непредставление декларации штраф — 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, не более 30% и не менее 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ). За неуплату — 20% от суммы налога, при умысле 40% (ст. 122 НК РФ), плюс пени. ФНС узнаёт о сделке из сведений Росреестра. Если декларации нет, инспекция сама рассчитает налог по тем сведениям, которые у неё есть, а документов о расходах дарителя среди них, как правило, нет. Как заполнить декларацию и какие документы приложить, мы разобрали в материале о 3-НДФЛ при продаже квартиры.

Как не переплатить

Налог при продаже подаренной квартиры чаще всего переплачивают по трём причинам: не дождались трёх лет на несколько месяцев, не нашли документы дарителя или выбрали вычет 1 млн ₽ там, где расходы дали бы больше. Если дарение ещё впереди, сравните варианты заранее: об оформлении подарка внутри семьи — в статье о дарении квартиры близкому родственнику, а о налоге, который платят при подарке от не родственника, — в материале о дарении квартиры не родственнику.

Мы в «Усачёвъ» считаем налог до выхода квартиры на рынок: проверяем дату регистрации, кадастровую стоимость и документы дарителя, а затем выстраиваем график сделки. Если вы готовитесь продать подаренную квартиру, начните с раздела для собственников.