Налоговый вычет за проценты по ипотеке в 2026 году работает по тем же правилам, что и раньше: до 3 млн рублей уплаченных процентов, только по одному объекту и только по одному разу в жизни. Изменилось другое. Рыночные ставки осенью держатся около 18–19% годовых, поэтому покупатель, взявший кредит в 2025–2026 годах, выбирает этот лимит за два-три года, а не за десятилетие, как при ставках 6–8%. Отсюда практический вывод: вычет по процентам стоит планировать в момент выбора кредита и объекта, а не вспоминать о нём через несколько лет.
Что даёт закон и где его границы
Вычет предусмотрен подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Он распространяется на проценты по целевым кредитам на покупку или строительство жилья в России, а также земельных участков под ИЖС. Отдельно в норме названы кредиты на рефинансирование таких займов: если вы перекредитовались в другом банке, право на вычет по процентам не теряется.
Главные ограничения записаны в пункте 4 той же статьи:
- Лимит — 3 млн рублей фактически уплаченных процентов. Это сумма, уменьшающая налоговую базу, а не сумма к возврату.
- Один объект. С 2021 года прямо указано, что вычет по процентам предоставляется только в отношении одного объекта. Остаток лимита, который не «добрали» по первой квартире, на следующую покупку не переносится.
- Повторно не дают. Пункт 11 запрещает повторное получение вычета по процентам.
- Кредиты до 2014 года — без лимита. По займам, полученным до 1 января 2014 года, проценты принимаются в полной сумме.
Вычета нет на ту часть расходов, которую покрыли материнский капитал, бюджетные выплаты или деньги работодателя, а также при сделке с взаимозависимым лицом — например, при покупке у родителей. Срока владения статья 220 не требует: продажа квартиры через год не отменяет уже полученный возврат. Но вычет уменьшает только основную налоговую базу резидента. Нерезидент платит НДФЛ по ставке 30% без вычетов, поэтому при переезде за рубеж право фактически «замораживается» до возвращения статуса.
Сколько вернут при прогрессивной шкале
С 2025 года НДФЛ рассчитывается по пятиступенчатой шкале: 13% с дохода до 2,4 млн рублей в год, 15% — с части от 2,4 до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн, 22% — свыше 50 млн. Вычет вычитается из годовой базы, поэтому возвращается налог, начисленный по вашей верхней ставке. Максимум по процентам — от 390 тыс. рублей при ставке 13% до 660 тыс. рублей при 22%.
Важное ограничение: за год вернут не больше, чем было удержано НДФЛ. Если проценты за год составили 1,5 млн рублей, а зарплата — 1,2 млн, то при ставке 13% удержано около 156 тыс. рублей. Эту сумму и вернут, а неиспользованный остаток процентов перейдёт на следующий год. Перенос остатка разрешён пунктом 9 статьи 220 до полного использования лимита.
Подробнее о том, как прогрессия влияет на вычет за саму покупку (до 2 млн рублей) и как его совмещать с процентным, мы писали в материале об имущественном вычете при покупке квартиры.
Как быстро выбирается лимит при сегодняшних ставках
Ключевая ставка с конца июля 2026 года — 14%, на заседании 23 октября её сохранили. Рыночная ипотека в крупнейших банках в сентябре — октябре стоила в среднем 18,7–18,8% годовых, а средневзвешенная ставка по всем выдачам, включая льготные программы, в августе составила около 10,1%. Средний ипотечный кредит в Москве за январь — август 2026 года — около 7,8 млн рублей.
Мы посчитали, сколько процентов приходится на первый год аннуитетного кредита сроком 25 лет и когда накопленные проценты достигнут лимита в 3 млн рублей.
| Сумма кредита | Ставка | Платёж в месяц | Проценты за 1-й год | Лимит 3 млн выбран за |
|---|---|---|---|---|
| 7,8 млн ₽ | 6% | 50 тыс. ₽ | 462 тыс. ₽ | 7 лет |
| 7,8 млн ₽ | 14% | 94 тыс. ₽ | 1,09 млн ₽ | 3 года |
| 7,8 млн ₽ | 18,7% | 122 тыс. ₽ | 1,45 млн ₽ | 3 года |
| 15 млн ₽ | 6% | 97 тыс. ₽ | 893 тыс. ₽ | 4 года |
| 15 млн ₽ | 18,7% | 236 тыс. ₽ | 2,8 млн ₽ | 2 года |
| 30 млн ₽ | 18,7% | 472 тыс. ₽ | 5,6 млн ₽ | 1 год |
Для дорогой квартиры картина особенно показательна. При кредите 30 млн рублей по рыночной ставке весь лимит закрывается процентами первого же года. Дальше каждый рубль процентов оплачивается без налоговой компенсации. Это не повод отказываться от ипотеки, но вычет почти не влияет на её реальную стоимость. Сравнение ипотеки и покупки на собственные средства для такого бюджета мы разбирали в отдельной статье.
С семейной ипотекой ситуация обратная. Банк получает от государства компенсацию разницы в ставке, а к вычету принимаются только проценты, которые фактически заплатил сам заёмщик. При 6% годовых лимит выбирается годами, и вычет по процентам становится стабильным ежегодным возвратом.
Супруги, совместная собственность и рефинансирование
Лимит в 3 млн рублей установлен на каждого налогоплательщика. Если квартира куплена в браке и оба супруга — созаёмщики, каждый может заявить вычет по процентам в пределах своего лимита. Распределение расходов между супругами оформляется заявлением, предусмотренным пунктом 3 статьи 220. Так семья с кредитом 15 млн рублей при рыночной ставке может получить возврат с 6 млн рублей процентов, а не с трёх.
Стратегия «одного объекта» требует аккуратности:
- Если вы планируете в ближайшие годы купить квартиру дороже, иногда выгоднее не заявлять вычет по процентам по первой, небольшой ипотеке, а сохранить право для крупного кредита. Решение лучше принять до первой подачи: заявленный вычет закрепляет объект.
- Рефинансирование не меняет объект. Проценты по новому кредиту продолжают учитываться в том же лимите — при условии, что новый договор прямо направлен на погашение прежнего целевого займа.
- Досрочное погашение сокращает будущие проценты, а значит, и будущий вычет. При рыночной ставке около 19% экономия на процентах всё равно больше, чем возврат 13–22% с них.
Как подать в 2026 году
Есть три способа.
- Упрощённый порядок через личный кабинет налогоплательщика. Если банк обменивается данными с налоговой службой, предзаполненное заявление появляется в кабинете без декларации: не позднее 20 марта, если сведения поступили до 25 февраля, иначе — в течение 20 рабочих дней. После проверки решение принимают за три дня. Ограничение: заявить можно только за три предшествующих года.
- Через работодателя в течение года. Вы подаёте в ФНС заявление о подтверждении права, инспекция проверяет его до 30 дней и сама передаёт подтверждение работодателю. С этого момента НДФЛ из зарплаты не удерживается, пока не исчерпан годовой вычет.
- Декларация 3-НДФЛ по итогам года — с выпиской о процентах из банка и платёжными документами. Нужна, когда доходы из нескольких источников, расходы распределяются между супругами или банк не участвует в обмене данными.
Само право на вычет не имеет срока давности, но вернуть налог можно только за последние три года. Пенсионеры могут перенести остаток на три года, предшествующих году его образования.
Что изменится и что обсуждают
Лимиты не меняются с 2014 года. В феврале 2026 года в Госдуму вносили законопроект о повышении вычета по процентам до 6 млн рублей с 2027 года, но его вернули авторам без рассмотрения. Предложение отменить правило «одного объекта» тоже остаётся на уровне инициативы. На конец октября 2026 года действуют прежние условия: 3 млн рублей, один объект, один раз.
Как учесть вычет при выборе квартиры
Вычет по процентам — не главный аргумент в пользу ипотеки, но заметная строка в финансовой модели сделки. При рыночной ставке он даёт от 390 до 660 тыс. рублей на человека и до 1,32 млн рублей на семью из двух созаёмщиков. Деньги возвращаются в первые два-три года, когда нагрузка по кредиту максимальна.
Брокеры «Усачёвъ» считают вычет вместе с графиком платежей, пошлинами и налогом на имущество ещё до выбора объекта, чтобы покупатель видел реальную стоимость владения. Подобрать квартиру под свой бюджет можно в каталоге объектов, а обсудить расчёт по конкретной сделке — с нашими брокерами.