Когда рыночная ипотека стоит около 19% годовых, а лучший вклад приносит около 13%, кредит на покупку квартиры почти всегда проигрывает собственным деньгам. Ипотека оправдана, только если она решает задачу, которую деньги не решают: сохраняет ликвидность, закрывает короткий разрыв между продажей и покупкой или даёт время. В остальных случаях я бы считал кредит дорогой арендой чужих денег и закладывал его в бюджет как самую большую статью расходов.
Какие ставки мы имеем осенью 2026 года
Начнём с цифр, от которых зависит расчёт. Банк России на заседании 11 сентября 2026 года сохранил ключевую ставку на уровне 14%. Следующее решение запланировано на 23 октября, и большинство участников рынка не ждёт быстрого снижения.
Реальная ставка для покупателя выше. В середине сентября 2026 года рыночные предложения по ипотеке укладывались в коридор от 15,9% до 19,4% годовых, а средневзвешенная ставка составляла около 18,7% и на первичном рынке, и на вторичном. Полная стоимость кредита, которая учитывает обязательные расходы, к концу сентября доходила до 21,7% по новостройкам и до 22,0% по вторичному жилью.
С другой стороны находятся вклады. Средняя максимальная ставка по вкладам в крупнейших банках в третьей декаде сентября 2026 года составила около 13,1% годовых. Это та доходность, от которой вы отказываетесь, если направляете свободные деньги в квартиру, а не оставляете на счёте.
| Показатель | Значение на осень 2026 года |
|---|---|
| Ключевая ставка (с 11 сентября) | 14% |
| Рыночная ипотека, коридор предложений (середина сентября) | 15,9–19,4% |
| Средневзвешенная рыночная ставка (середина сентября) | около 18,7% |
| Полная стоимость кредита, новостройка (конец сентября) | около 21,7% |
| Средняя максимальная ставка по вкладам (третья декада сентября) | около 13,1% |
Разрыв между ипотекой и вкладом — примерно 5–6 процентных пунктов. Это и есть цена, которую вы платите за возможность не отдавать накопления сразу. На больших суммах эта цена превращается в миллионы. Детальнее о том, как ставка влияет на рынок дорогого жилья, мы уже писали в материале про ставку по ипотеке и рынок дорогого жилья Москвы.
Сколько стоит кредит на 30 миллионов
Возьмём условный пример: кредит 30 млн ₽ под 18,7% годовых с аннуитетным платежом. Расчёт — мой, без учёта страховки и комиссий, поэтому реальный платёж будет немного выше.
| Срок кредита | Ежемесячный платёж | Переплата за весь срок | Всего банку |
|---|---|---|---|
| 5 лет | около 773 тыс. ₽ | около 16,4 млн ₽ | около 46,4 млн ₽ |
| 10 лет | около 554 тыс. ₽ | около 36,5 млн ₽ | около 66,5 млн ₽ |
| 20 лет | около 479 тыс. ₽ | около 85,0 млн ₽ | около 115,0 млн ₽ |
Две вещи в этой таблице меня всегда удивляют клиентов. Во-первых, удлинение срока с 10 до 20 лет снижает платёж всего на 75 тыс. ₽ в месяц, но добавляет почти 49 млн ₽ переплаты. Во-вторых, за двадцать лет вы вернёте банку почти четыре суммы кредита.
Для сравнения: те же 30 млн ₽ на вкладе под 13,1% принесли бы за год около 3,9 млн ₽ до налога, а проценты по кредиту в первый год — около 5,6 млн ₽. В первый год разница составляет около 1,7 млн ₽, и это при условии, что деньги действительно лежали бы на вкладе; дальше проценты по кредиту уменьшаются вместе с остатком долга.
Налоговый вычет не меняет картину
Сторонники ипотеки часто напоминают про вычет. Он существует, но его масштаб мал на фоне процентов. Вычет по ипотечным процентам считается с суммы не более 3 млн ₽, а за первый год вы платите банку по кредиту в 30 млн ₽ около 5,6 млн ₽ процентов. Максимальный возврат при ставке НДФЛ 13% составляет 390 тыс. ₽ за всё время, и получить его можно лишь в пределах налога, который вы реально заплатили за год.
Поэтому в моей модели вычет — приятный бонус, а не аргумент в пользу кредита. Проценты по вкладам, в свою очередь, облагаются НДФЛ сверх необлагаемого лимита, поэтому доходность вклада тоже надо считать после налога. Я рекомендую делать оба расчёта с калькулятором и документами в руках, а не по памяти.
Когда ипотека всё-таки оправданна
Я не против кредита как инструмента. Есть ситуации, в которых он работает на покупателя.
- Мост между продажей и покупкой. Вы нашли квартиру мечты, но старая ещё не продана. Короткий кредит на несколько месяцев с досрочным погашением из выручки стоит дешевле, чем потеря лота. Как выстроить такую цепочку, я подробно разбирал в материале про альтернативную сделку.
- Деньги работают в бизнесе дороже 19%. Если ваш бизнес стабильно приносит больше, чем стоит кредит, вынимать оборотные средства в недвижимость неразумно. Но эту доходность нужно проверять честно, а не по ощущениям.
- Нужна подушка ликвидности. Квартира — актив, который нельзя продать за неделю. Если после покупки у вас не остаётся запаса на год жизни и на непредвиденные расходы, часть суммы лучше взять в кредит.
- Льготные условия. Семейная ипотека и рассрочка от застройщика считаются по другим правилам, и там сравнение с вкладом может оказаться в пользу кредита.
Как выглядит разумная комбинация
На практике чаще всего работает не «всё в кредит» и не «всё свои», а гибрид. Мой порядок действий такой.
- Определите резерв, который нельзя трогать: расходы семьи на 12 месяцев и обязательные платежи по бизнесу.
- Остальные деньги направьте в первоначальный взнос — чем он больше, тем меньше переплата.
- Кредит берите на минимальную сумму и самый короткий срок, при котором платёж не превышает 40–50% регулярного дохода. Это моё личное правило, а не требование банка.
- Заранее проверьте условия досрочного погашения: возможность частичного погашения без штрафа важнее, чем скидка в четверть процента.
- Все лишние поступления в первые годы — на досрочное погашение: при ставке 18–19% это самая надёжная доходность, которая у вас может быть.
Что учесть до подписания кредитного договора
- Полная стоимость кредита. Сравнивайте не ставку, а ПСК: между ними в 2026 году разрыв в несколько процентных пунктов.
- Страховка. Она добавляет к платежу; проверьте, можно ли выбрать страховщика.
- Доход и запас. Банк одобрит платёж, который вы можете не потянуть при потере дохода. Считайте от худшего сценария.
- Срок рассмотрения. Одобрение занимает время; на горячем рынке лоты не ждут. Подготовьте решение банка до выхода на показы.
Выбрать лот и посчитать сделку можно вместе с брокерами агентства — на странице нашей команды. Если вы сначала хотите оценить рынок, посмотрите актуальные предложения в каталоге.
Итог
Ипотека при ставке около 19% — не способ «купить дешевле», а способ купить быстрее. Если у вас есть собственные деньги и нет срочности, я бы выбирал больший первоначальный взнос и короткий кредит либо покупку без кредита вовсе. Если срочность есть — берите минимальную сумму и гасите досрочно. Решение должно опираться на расчёт, а не на привычку «в ипотеку все берут».