Налог при продаже дома с земельным участком в 2026 году: сроки владения, вычеты и расчёт

Налог при продаже дома с земельным участком в 2026 году считается не с одной сделки, а с двух объектов: жилой дом и земля под ним — разные объекты права, со своими датами регистрации и своими сроками владения. Отсюда главная ошибка продавца загородной недвижимости: участок уже можно продать без НДФЛ, а по дому минимальный срок ещё не истёк — и наоборот. Разбираем, как считается срок, какой вычет применяется к такой сделке, когда налог не возникает совсем и что именно подаётся в налоговую.

Дом и участок считаются по отдельности

Земельный участок и расположенный на нём дом — самостоятельные объекты недвижимого имущества. Права на них возникают по разным основаниям и в разные даты, и минимальный срок владения по каждому отсчитывается со своей даты государственной регистрации права.

На практике это выглядит так. Участок куплен в 2017 году, дом на нём достроен и зарегистрирован в 2024-м. При продаже в 2026 году доход от продажи участка освобождается от НДФЛ — девять лет владения, — а доход от продажи дома облагается налогом, потому что с момента регистрации прошло менее пяти лет. В договоре поэтому имеет смысл выделять цену дома и цену участка отдельными строками: если этого не сделать, налоговая будет исходить из собственной оценки распределения, и спорить с ней придётся уже после сделки.

С 2026 года в законе уточнено требование о непрерывности срока владения: он должен быть непрерывным и исчисляется с даты государственной регистрации права текущего владельца. Если объект в какой-то момент выбывал из собственности и был приобретён заново, отсчёт начинается с нуля.

Минимальный срок владения: три года или пять лет

Общее правило — пять лет. Трёхлетний срок применяется в ограниченном перечне случаев.

Если срок выдержан, НДФЛ не возникает, декларацию подавать не нужно, и дальше читать расчёт не обязательно. Если нет — переходим к уменьшению налоговой базы.

Вычет 1 млн рублей: один на всё, а не на каждый объект

Для жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков и земельных участков предусмотрен имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Формулировка закона здесь принципиальна: вычет предоставляется в размере дохода, «не превышающем в целом 1 000 000 рублей». Это означает, что лимит применяется в совокупности по всем проданным за календарный год объектам из этого перечня, а не по каждому объекту отдельно.

Для продажи дома с участком вывод прямой: на всю сделку приходится один вычет в 1 млн рублей, а не по миллиону на дом и на землю. Если в том же году продавалась ещё и квартира, лимит делится и на неё.

Для иного недвижимого имущества — например, нежилой постройки, не относящейся к жилым домам, — действует отдельный лимит в 250 000 рублей, и он тоже считается в совокупности.

Отдельный практический момент: если доход от продажи не превышает размер вычета, декларацию можно не подавать вовсе. То есть продажа участка за 900 тыс. рублей, даже до истечения минимального срока, не требует ни налога, ни отчётности.

Расходы вместо вычета: когда это выгоднее

Вместо вычета в 1 млн рублей продавец вправе уменьшить доход на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением объекта. Для загородной недвижимости это почти всегда выгоднее: в расходы входят цена покупки участка, стоимость строительства дома, подтверждённая договорами и платёжными документами, подведение коммуникаций.

Выбрать можно только один способ — либо вычет, либо расходы. Применить вычет к дому и расходы к участку в одной декларации нельзя: способ выбирается на весь доход от продажи соответствующих объектов за год.

Отсюда простое правило для собственника, который строил дом сам: сохранять договоры подряда, сметы, чеки на материалы и платёжные поручения с первого дня стройки. Без документов расходы не учитываются, и база сокращается только на 1 млн рублей — на доме стоимостью 40 млн это разница в несколько миллионов налога.

Кадастровая стоимость, правило 0,7 и ставка НДФЛ

Занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог, не получится. Если доход от продажи оказался меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7, то для расчёта налога доход принимается равным этой величине — кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Кадастровая стоимость берётся на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Правило применяется к дому и к участку независимо, поэтому перед сделкой стоит проверить кадастровую стоимость обоих объектов: по земле она нередко оказывается выше рыночной, особенно после очередной переоценки.

К доходу от продажи недвижимости у налогового резидента применяется двухступенчатая шкала: 13% на сумму до 2,4 млн рублей и 15% на превышение этого порога. Повышенная ставка применяется только к части дохода, вышедшей за порог, а не ко всей сумме.

Налоговые нерезиденты права на вычеты и на уменьшение дохода на расходы не имеют и платят 30% со всей суммы дохода.

Когда налога нет совсем: семьи с двумя детьми

Отдельное освобождение действует для семей с детьми и срок владения при нём не имеет значения вовсе. Изначально оно касалось жилых помещений, но затем было распространено на земельный участок под жилым домом и расположенные на нём хозяйственные постройки — при условии, что они продаются одновременно с жилым помещением. Для продажи загородного дома с землёй это ключевая норма.

Условия применяются все вместе:

• в семье двое или более детей до 18 лет либо до 24 лет при обучении по очной форме, включая усыновлённых;
• в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года приобретено новое жилое помещение или доля в нём;
• площадь приобретённого жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного;
• кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн рублей;
• на момент продажи семье не принадлежит более 50% в праве собственности на иное жильё, площадь которого больше приобретаемого;
• земельный участок и хозпостройки продаются одновременно с жилым помещением.

Ограничение в 50 млн рублей кадастровой стоимости выводит из-под этой льготы значительную часть дорогих загородных домов, поэтому проверять её имеет смысл до того, как сделка спланирована.

Расчёт на примере

Дом площадью 240 м² и участок 15 соток в Московской области проданы в 2026 году за 46 млн рублей: 38 млн — дом, 8 млн — участок. Участок приобретён в 2015 году за 4 млн рублей, дом зарегистрирован в 2023 году, подтверждённые расходы на строительство — 22 млн рублей. Кадастровая стоимость дома — 31 млн рублей, участка — 9 млн рублей.

Участок выпал из расчёта целиком — срок владения выдержан. По дому база сократилась с 38 до 16 млн рублей за счёт подтверждённых расходов на строительство: если бы документы не сохранились, применялся бы вычет в 1 млн рублей, база составила бы 37 млн, а налог — около 5,5 млн рублей. Разница в 3,1 млн рублей — это цена сохранённых смет и платёжек.

Сроки, отчётность и что сделать до сделки

Декларация по форме 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, налог уплачивается до 15 июля того же года. Декларация нужна, даже если после применения вычета или расходов налог получился нулевым, — освобождение по минимальному сроку владения и доход в пределах размера вычета являются единственными основаниями её не подавать.

К декларации прикладываются договор купли-продажи, документы о приобретении объектов и платёжные документы по расходам. Если дом и участок продавались одним договором, но с разными сроками владения, в декларации они отражаются как два отдельных объекта — именно для этого в договоре и нужна раздельная цена.

Сверить даты регистрации права на дом и на участок по выписке из ЕГРН и посчитать срок по каждому отдельно. Проверить кадастровую стоимость обоих объектов и прогнать цену через правило 0,7. Собрать документы на расходы — покупка участка, подряд, материалы, коммуникации — и сравнить два сценария уменьшения базы. Если в семье двое детей и есть планы на покупку другого жилья, просчитать освобождение по этому основанию до подписания договора, а не после.

О том, что проверяют при покупке земли под строительство, мы писали в материале о покупке участка под ИЖС в Подмосковье; налогообложение городской недвижимости разобрано отдельно — в материале о налоге с продажи квартиры. Оценку сделки и подготовку объекта к продаже мы берём на себя: условия работы с собственниками — на странице услуг для владельцев.