Продать квартиру, которая находится в ипотеке, в 2026 году можно — главное условие одно: согласие банка-залогодержателя. Чаще всего долг гасят деньгами покупателя, банк снимает залог, и сделка проходит как обычная; Росреестр погашает запись об ипотеке за три рабочих дня. Сложности возникают не в самой схеме, а в деталях: доли детей при материнском капитале, согласие супруга, налог при коротком сроке владения. Разберём, как выбрать способ продажи и не потерять деньги и время.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Да. Закон «Об ипотеке» разрешает продавать заложенное жильё с согласия залогодержателя, если договор не предусматривает иного (п. 1 ст. 37). Если по кредиту выдана закладная, продажа возможна только в случае, когда такое право в ней предусмотрено.
Без согласия банка сделка всё равно не освобождает квартиру: при переходе права собственности залог сохраняется, и новый владелец становится залогодателем (п. 1 ст. 353 ГК РФ). Поэтому покупатели и регистраторы на практике требуют, чтобы банк участвовал в сделке с самого начала.
Ситуация на рынке подталкивает заёмщиков к досрочным расчётам. Ипотечный портфель банков на 1 сентября 2026 года — 21,88 трлн ₽, а досрочные погашения за счёт собственных средств заёмщиков во II квартале 2026 года достигли 404,7 млрд ₽ — на 51% больше, чем годом ранее. При этом новая рыночная ипотека дорога: в середине октября средневзвешенная ставка на вторичное жильё — 18,69% при ключевой ставке 14%.
Четыре способа продать ипотечную квартиру
| Способ | Как работает | Сроки и цифры | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Погашение долга деньгами покупателя | покупатель вносит задаток или аванс, продавец закрывает кредит, банк снимает залог, затем основная сделка | запись об ипотеке погашается за 3 рабочих дня после подачи документов | большинству продавцов, особенно при небольшом остатке долга |
| Покупка с ипотекой в том же банке | банк одновременно гасит старый кредит и выдаёт новый покупателю, залог переходит к новому владельцу | одна сделка, расчёты через счёт банка | покупателю, который тоже берёт ипотеку |
| Перевод долга на покупателя | покупатель становится новым заёмщиком по действующему кредиту | только с согласия банка, иначе перевод ничтожен (ст. 391 ГК РФ) | редкий случай, когда у продавца льготная ставка, а банк одобряет покупателя |
| Самостоятельная продажа по ст. 37.1 закона «Об ипотеке» | заёмщик просит банк разрешить продажу по цене не ниже суммы долга | банк отвечает за 10 рабочих дней, на продажу даётся 4 месяца | заёмщику в просрочке, которому банк не идёт навстречу |
Погашение долга деньгами покупателя
Самая распространённая схема. Последовательность такая:
- Продавец получает в банке справку об остатке долга и согласовывает порядок расчётов.
- Стороны подписывают предварительный договор, покупатель передаёт задаток в размере остатка долга — лучше через аккредитив или счёт банка, а не наличными.
- Продавец полностью гасит кредит, банк сам подаёт заявление о погашении записи об ипотеке либо выдаёт закладную с отметкой о погашении. Госпошлина за погашение записи не взимается.
- После снятия обременения стороны подписывают основной договор, и покупатель доплачивает остаток цены.
Главный риск для покупателя — отдать деньги до того, как залог снят. Поэтому задаток размещают на аккредитиве, раскрываемом в пользу банка-кредитора, а не передают продавцу напрямую. Подробнее механику мы разбирали в статье об аккредитиве при покупке квартиры, а порядок снятия залога — в материале как снять обременение с квартиры.
Самостоятельная продажа, если платить уже тяжело
Если заёмщик не справляется с платежами, закон даёт ему право до обращения взыскания попросить банк о продаже квартиры (ст. 37.1 закона «Об ипотеке»). Банк в течение 10 рабочих дней либо соглашается и называет минимальную цену — не ниже суммы своих требований — и счёт для расчётов, либо даёт мотивированный отказ. Затем у заёмщика есть 4 месяца на поиск покупателя, и всё это время банк не вправе обращать взыскание на квартиру. Всё, что останется после погашения долга, получит продавец. Это почти всегда выгоднее торгов.
Кто ещё должен дать согласие
Супруг. Если квартира куплена в браке, для продажи нужно нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него сделку можно оспорить в течение года с момента, когда супруг о ней узнал. При разводе ипотечную квартиру обычно продают по той же схеме, но согласовывают с банком, кто из бывших супругов и в какой доле получает деньги после погашения кредита.
Дети и материнский капитал. Если в погашение ипотеки направлялся материнский капитал, родители обязаны оформить жильё в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 закона о дополнительных мерах поддержки семей). Обычно обязательство выделить доли нужно исполнить в течение полугода после снятия обременения. Если доли уже выделены, продажа требует предварительного разрешения органа опеки — его выдают не позднее чем через 15 дней после заявления — и нотариального удостоверения сделки. Как правило, опека требует, чтобы дети получили доли в новом жилье не меньше прежних.
Семейная ипотека. Сама программа продажу не запрещает, но остаток кредита придётся погасить. Учтите, что после 1 октября 2026 года условия программы изменились, и повторно получить льготу на прежних условиях не получится — подробнее в нашем разборе семейной ипотеки с октября 2026 года.
Налоги при продаже ипотечной квартиры
Ипотека не меняет правил налогообложения:
- Минимальный срок владения — 3 года для единственного жилья, наследства, подарка от близкого родственника и приватизации; 5 лет во всех остальных случаях (ст. 217.1 НК РФ). После этого срока НДФЛ не платится.
- Семьи с двумя и более детьми освобождены от налога независимо от срока владения, если в том же году (или до 30 апреля следующего года) купят жильё большей площади или большей кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн ₽.
- При продаже раньше срока доход можно уменьшить на 1 млн ₽ вычета или на документально подтверждённые расходы на её покупку.
- Вычет по процентам при покупке — до 3 млн ₽, его можно заявить, даже если квартира впоследствии продана.
Подробные расчёты — в материале о налоге с продажи квартиры в 2026 году.
Пошаговый план для продавца
- Запросите в банке справку об остатке долга и уточните, нужна ли закладная и как банк проводит такие сделки.
- Проверьте, нет ли материнского капитала и обязательства выделить доли детям.
- Получите нотариальное согласие супруга.
- Подготовьте пакет документов: паспорт, кредитный договор, справку об остатке долга, выписку из ЕГРН.
- Выберите схему расчётов вместе с покупателем и согласуйте её с банком до подписания предварительного договора.
- Заложите время: от задатка до снятия залога и регистрации перехода права обычно проходит несколько недель.
Итог
Продажа квартиры в ипотеке в 2026 году — стандартная процедура, если банк вовлечён с самого начала, а расчёты защищены аккредитивом. Чаще всего долг гасят деньгами покупателя, залог снимается за три рабочих дня, а дальше сделка идёт как обычная. Основное время уходит на согласия — супруга, опеки, банка, — поэтому начинать стоит именно с них. Если вы планируете продать ипотечную квартиру, загляните в раздел для собственников: брокеры «Усачёвъ» согласуют схему с банком и проведут сделку под ключ.