Договор ренты на квартиру — это не продажа в рассрочку и не дарение, а самостоятельная сделка: собственник передаёт жильё, а получатель квартиры обязуется пожизненно или бессрочно платить ему деньги или содержать его. Для пожилого владельца это способ обеспечить себе доход и уход, для плательщика — получить квартиру дешевле рынка. Но до смерти получателя ренты квартира остаётся обременённой: продать или заложить её без его согласия нельзя, а при существенном нарушении договора жильё возвращается прежнему владельцу, причём потраченные деньги плательщику не компенсируются. Разбираем, как устроена рента, сколько она стоит в Москве в 2026 году и почему покупать квартиру «с рентой» стоит только после глубокой проверки.
Что такое договор ренты и какие бывают виды
Правила ренты собраны в главе 33 Гражданского кодекса. Получатель ренты передаёт имущество в собственность плательщика, а тот взамен периодически выплачивает ренту — деньгами или в виде содержания. Закон различает три формы.
- Постоянная рента. Бессрочные выплаты, которые переходят по наследству. Плательщик может прекратить их только выкупом.
- Пожизненная рента. Денежные выплаты на срок жизни получателя или указанного им лица; со смертью последнего получателя обязательство прекращается.
- Пожизненное содержание с иждивением. Вместо или вместе с деньгами плательщик обеспечивает получателя жильём, питанием, одеждой, уходом по состоянию здоровья и оплачивает ритуальные услуги. Именно этот вариант обычно имеют в виду, когда говорят о «ренте с пожилым человеком».
Договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом, а переход права собственности на квартиру регистрируется в Росреестре. Без нотариуса сделка ничтожна.
Сколько нужно платить: минимальные суммы в Москве на 2026 год
Если квартира передаётся бесплатно, Гражданский кодекс устанавливает нижнюю границу выплат, привязанную к прожиточному минимуму на душу населения в регионе, где находится жильё. В Москве на 2026 год он составляет 25 342 ₽.
| Вид договора | Минимум по закону | Минимум в Москве в 2026 году |
|---|---|---|
| Пожизненная рента (ст. 597 ГК) | 1 прожиточный минимум в месяц | 25 342 ₽ в месяц |
| Пожизненное содержание с иждивением (ст. 602 ГК) | 2 прожиточных минимума в месяц | 50 684 ₽ в месяц |
| Постоянная рента (ст. 590 ГК) | размер определяет договор | — |
| Нотариальный тариф (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК) | 0,5% суммы договора | от 300 до 20 000 ₽ |
Рента, установленная на уровне прожиточного минимума, растёт вместе с ним: при ежегодной индексации минимума увеличиваются и выплаты. Кроме пошлины нотариус берёт плату за правовые и технические услуги — её размер стоит уточнить заранее.
Для элитной квартиры минимальные суммы ничего не говорят о справедливой цене. Квартира стоимостью 60–100 млн ₽ при содержании в 50–150 тыс. ₽ в месяц окупается плательщиком только через десятилетия, и стороны обычно договариваются о стоимости содержания исходя из рыночной цены жилья и возраста получателя. Ориентир по цене конкретного объекта поможет получить оценка квартиры брокером.
Плюсы договора ренты
Для получателя ренты. Пожизненный доход или уход при сохранении права жить в квартире; залог в силу закона — квартира служит обеспечением выплат; право расторгнуть договор и вернуть жильё при существенном нарушении; рента, установленная на уровне прожиточного минимума, автоматически индексируется.
Для плательщика. Возможность приобрести квартиру без единовременной оплаты полной цены; переход права собственности сразу после регистрации; сокращённый трёхлетний минимальный срок владения для продажи без НДФЛ, если квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
Минусы и риски
Квартира остаётся обременённой. Рента обременяет недвижимость: при продаже обязательства плательщика переходят к покупателю. При пожизненном содержании продать, заложить или иначе обременить квартиру можно только с предварительного согласия получателя.
Расторжение без компенсации. Если плательщик существенно нарушает договор, получатель вправе потребовать вернуть квартиру. По статье 605 ГК плательщик при этом не может требовать компенсации расходов на содержание — годы выплат просто сгорают. Верховный суд ещё в 2012 году признал существенным нарушением даже замену натурального содержания деньгами без воли получателя, если договор допускал такую замену только по его желанию.
Наследники и оспаривание. Родственники получателя нередко пытаются оспорить сделку после его смерти — чаще всего по мотивам того, что человек не понимал значения своих действий. Право требовать расторжения в судебной практике может перейти к наследникам, если получатель успел подать иск.
Риск гибели квартиры. При пожизненной ренте случайная гибель жилья не освобождает плательщика от выплат.
Длинный и непредсказуемый срок. Итоговая цена квартиры для плательщика зависит от продолжительности жизни получателя, и заранее её не знает никто.
Налоги: что платят обе стороны
Получатель ренты. Рентные платежи — это доход, и с него по общему правилу платится НДФЛ: получатель сам подаёт декларацию 3-НДФЛ. В конце 2025 года Минфин разъяснил, что рента не считается подарком, а к выкупной цене за ранее переданную недвижимость и к платежам за квартиру, которой получатель владел больше пяти лет и передал бесплатно, может применяться освобождение по пункту 17.1 статьи 217 НК. Перед подписанием договора стоит проверить, как это правило ложится на вашу ситуацию.
Плательщик ренты при продаже. Если квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением, продать её без НДФЛ можно через три года владения. Для обычной пожизненной и постоянной ренты действует общий срок — пять лет. О том, как считать срок и налог, — в материале о 3-НДФЛ при продаже квартиры.
Имущественный вычет. Прямой нормы, разрешающей плательщику ренты получить вычет на покупку жилья, в Налоговом кодексе нет, поэтому рассчитывать на него без отдельной консультации не стоит.
Можно ли купить квартиру, которая находится под рентой
Такие предложения встречаются, но в премиальном сегменте мы относимся к ним с большой осторожностью. Пока получатель жив, покупатель принимает на себя все обязательства по договору ренты, а прежний плательщик отвечает перед получателем лишь субсидиарно. Если речь о пожизненном содержании, без нотариально подтверждённого согласия получателя сделка невозможна.
Безопаснее покупать квартиру после прекращения ренты — когда обязательство закончилось со смертью получателя и обременение снято в ЕГРН. Но и тогда нужно проверить историю объекта:
- Выписка из ЕГРН о переходе прав — когда и на каком основании квартира перешла к продавцу, снято ли обременение. Порядок получения — в материале о выписке из ЕГРН.
- Договор ренты и доказательства его исполнения — переводы, расписки, чеки за содержание. Они понадобятся, если наследники получателя попытаются оспорить сделку.
- Сведения о наследниках получателя и о спорах в суде по месту нахождения квартиры.
- Справки о дееспособности получателя на дату договора, если они сохранились у нотариуса или продавца.
- Срок владения продавца — от него зависят налог и готовность продавца к сделке.
Для таких объектов разумно дополнительно оформить титульное страхование и пройти полную проверку юридической чистоты.
Рента, дарение или завещание: что выбрать собственнику
Рента подходит тому, кому нужен гарантированный доход или уход здесь и сейчас и кто готов передать квартиру конкретному человеку при жизни. Если цель — просто передать жильё родственнику, обычно проще и дешевле дарение близкому родственнику или завещание: они не создают для получателя многолетних обязательств и риска потерять квартиру. Договор ренты между родственниками допустим, но его чаще оспаривают другие наследники, поэтому условия о содержании должны быть конкретными и реально исполняться.
Если вы рассматриваете продажу или покупку квартиры со сложной историей прав, обсудите сделку с брокером «Усачёвъ» до подписания предварительных договоров: проверка займёт несколько дней, а ошибка может стоить квартиры.