«Полянка/44» на Якиманке — редкий для центра Москвы квартал из особняков с закрытым садом. Жильцы чаще всего хвалят архитектуру, двор и расположение, а главные претензии касаются цены, шумного трафика вокруг и продажи квартир только без отделки. На начало октября 2026 года метр здесь стоит от 1,1 до 1,57 млн ₽, и почти всё предложение — вторичный рынок.
Что за комплекс и как он устроен
Квартал занимает участок около 1,6 га между Большой Полянкой и 1-м и 2-м Спасоналивковскими переулками. Застройщик — Группа ПСН. Проект начали в 2014 году, разрешение на ввод получили в начале 2019-го, ключи покупателям стали выдавать в марте того же года. Общая площадь — 51,3 тыс. м², квартир — 189, площадью от 50 до 300 м².
Комплекс состоит из семи жилых корпусов высотой от 4 до 7 этажей, и у каждого «цветочно-пряное» имя. Два исторических особняка, «Шафран» и «Мускат», отреставрированы. Пять новых корпусов называются «Гортензия», «Магнолия», «Камелия», «Орхидея» и «Лотос». В каждом доме 22–24 квартиры, поэтому и у жильцов, и у покупателей формат ассоциируется скорее с клубным домом, чем с привычным ЖК.
Ключевые параметры для тех, кто ищет «Полянка 44 жилой комплекс»:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Адрес | Москва, ул. Большая Полянка, 44, район Якиманка (ЦАО) |
| Ввод в эксплуатацию | 2019 год |
| Корпуса | 7 особняков: 2 исторических и 5 новых, 4–7 этажей |
| Квартир | 189, от 50 до 300 м² |
| Потолки | от 3,2 м, в пентхаусах — свыше 4 м |
| Паркинг | подземный, двухуровневый, 372 машиноместа |
| Двор | закрытый английский сад около 0,8 га |
| В продаже на начало октября 2026 года | 13 квартир, 117–209 м², от 135 млн ₽ |
Архитектура и материалы
Архитектуру чаще всего хвалят в отзывах, и её же чаще всего обсуждают. Концепцию квартала разработало британское бюро John McAslan + Partners, главный архитектор — Эйдан Поттер. Ландшафт делало бюро Gillespies, интерьеры общих зон — Aedas и Oleg Klodt Architecture & Design. Реставрацией исторических зданий занималась мастерская «Эстрея». Самый крупный из исторических особняков построен в конце XIX века по проекту Густава Гельриха, известного мастера московского модерна.
Новые корпуса облицованы натуральным камнем — светлым французским известняком — в сочетании с металлом и стеклом. Стилистику называют строгой английской: спокойные фасады, эркеры, вертикальные витражи лестничных клеток. В домах лифты Thyssenkrupp, приточно-вытяжная вентиляция, система водоочистки, собственная котельная, спринклерное пожаротушение и диспетчеризация.
Чем довольны жильцы: удачное сочетание старого и нового, ухоженные отреставрированные фасады, высокий уровень отделки общих пространств. Встречается и противоположная точка зрения: некоторым стилизация новых корпусов под историческую застройку кажется неуместной для центра. Обычно это вопрос вкуса, а не качества.
Что хвалят жильцы
Если свести реальные отзывы к повторяющимся мотивам, получается короткий список:
- Двор без машин. Закрытый сад с прогулочными дорожками, зонами отдыха и фонтаном — главное отличие квартала от соседних домов на Полянке. Автомобили уходят под землю, и двор целиком остаётся пешеходным.
- Детская инфраструктура внутри. Хвалят детскую площадку, рассчитанную на разные возрасты, спортивную зону и частный детский сад на территории.
- Расположение. До Кремля около 2 км, пешком можно дойти до трёх станций метро, Садовое кольцо — в двух минутах езды.
- Камерность и безопасность. В каждом корпусе немного квартир. Есть консьерж, охрана периметра, видеонаблюдение и контроль доступа.
- Сохранённая история. Жильцам и соседям нравится, что исторические дома квартала отреставрировали, а не снесли.
Объективные минусы
Отзывы и сама локация показывают и слабые стороны, которые стоит учитывать до просмотра:
- Цена. Высокую стоимость отмечают в отзывах чаще всего, и часть авторов считает её неоправданной с учётом шума и плотной застройки вокруг.
- Трафик и шум. Большая Полянка и соседние переулки загружены, а Садовое кольцо проходит совсем рядом. Жильцы пишут о пробках на въезде и выезде даже днём в будни. Экологию называют не лучшей и советуют сразу закладывать в ремонт кондиционирование и очистку воздуха.
- Плотная застройка вокруг. Сразу за оградой — плотный городской квартал с небольшим количеством скверов. Зелень жильцам заменяет собственный сад.
- Только без отделки. Квартиры продавались без отделки, со свободной планировкой. Все три наших лота тоже в бетоне. Покупателю нужно заложить бюджет и время на дизайн-проект и ремонт.
- Узкое предложение. В квартале 189 квартир, и на начало октября 2026 года в продаже всего 13 лотов. Выбрать конкретный этаж или вид бывает сложно.
Планировки и квартиры в продаже
Однокомнатных квартир в комплексе нет. Квартиры проектировались площадью от 50 до 300 м², но в нынешней экспозиции остались в основном большие форматы от 117 м². Есть также пентхаусы с террасами: всего их 11, на верхних этажах новых корпусов. Типичные решения — кухня-гостиная с эркером, мастер-спальни с отдельными ванными и гардеробными, гостевой санузел у входа.
Три квартиры из нашего каталога «Полянки/44» хорошо показывают, что предлагает дом:
- Квартира 121,1 м² на 5-м этаже корпуса «Мускат» — кухня-гостиная с эркером, две изолированные спальни, две гардеробные и два санузла. Окна выходят на 2-й Спасоналивковский переулок.
- Квартира 124,95 м² на 5-м этаже корпуса «Лотос» — изолированная кухня, два мастер-блока со своими санузлами и гардеробными, гостевой санузел и балкон во внутренний сад.
- Квартира 169,8 м² на 6-м этаже корпуса «Мускат» — кухня-гостиная и спальня с эркерами, два мастер-блока, ещё одна спальня и три санузла. Виды на 1-й Спасоналивковский переулок и двор.
Во всех трёх потолки 3,2 м, бетон с ровными стенами под чистовую отделку и подведёнными коммуникациями.
Сколько стоит метр в 2026 году
На начало октября 2026 года в продаже 13 квартир площадью от 117 до 209 м². Бюджет начинается от 135 млн ₽, а цена метра лежит в диапазоне 1,1–1,57 млн ₽. Самые дорогие предложения — квартиры от четырёх комнат, где метр стоит от 1,6 млн ₽, и пентхаусы с террасами. Машиноместо в паркинге стоит от 4,7 млн ₽.
Наши лоты находятся в нижней и средней части этого диапазона:
| Квартира | Площадь | Этаж | Цена | Цена за м² |
|---|---|---|---|---|
| «Мускат», кухня-гостиная и 2 спальни | 121,1 м² | 5 из 7 | 152,1 млн ₽ | 1 256 000 ₽ |
| «Лотос», 2 мастер-блока | 124,95 м² | 5 из 7 | 150,0 млн ₽ | 1 200 480 ₽ |
| «Мускат», кухня-гостиная и 3 спальни | 169,8 м² | 6 из 7 | 198,7 млн ₽ | 1 170 400 ₽ |
Чем больше квартира, тем дешевле метр, и это видно и по нашим лотам: у 169,8 м² метр стоит на 7% меньше, чем у 121,1 м². На цену заметно влияют вид на сад или на улицу, этаж и наличие террасы. Как «Полянка/44» соотносится с другими домами района, мы разбирали в статье о покупке квартиры на Якиманке. Общую картину цен по округам дополняет обзор стоимости квадратного метра в Москве.
Инфраструктура Якиманки и транспорт
Внутри квартала есть частный детский сад, консьерж-сервис, колясочные и велосипедные, а на первых этажах — коммерческие помещения. Вокруг — один из самых насыщенных культурных районов центра. Пешком можно дойти до Третьяковской галереи в Лаврушинском переулке, парка «Музеон», Крымского Вала и набережных. Через реку — Парк Горького и Нескучный сад. На Большой Полянке и в переулках много ресторанов, сервисов и частных образовательных центров.
С транспортом у квартала одно из главных преимуществ. Рядом три станции метро: до «Полянки» и «Октябрьской» около 7 минут пешком, «Добрынинская» также в пешей доступности. Отсюда удобно ехать на Серпуховско-Тимирязевскую и Калужско-Рижскую линии и на Кольцевую. На машине до Садового кольца пара минут, но в часы пик выезд через переулки занимает заметно больше времени — это та самая обратная сторона центра, о которой пишут жильцы.
«Полянка/44» подойдёт тем, кому важны закрытый двор, архитектура и пешая жизнь в историческом центре, и кто готов платить за это от 1,1 млн ₽ за метр и делать ремонт с нуля. Тем, для кого решающие факторы — тишина за окном и готовая отделка, стоит смотреть квартиры с окнами в сад и сразу закладывать бюджет на шумоизоляцию и климатическое оборудование.