Купить квартиру в ЖК «Настоящее» сегодня можно только на вторичном рынке: дома на Винницкой, 8 сданы в 2022 году, и у застройщика к началу октября 2026 года оставался один непроданный лот. Весь выбор — это десяток частных предложений, и цена метра в них расходится почти вдвое: от 581 до 1 000 тыс. ₽ при средневзвешенном уровне около 787 тыс. ₽/м². Такой разброс в одном доме — не ошибка рынка, а то, на чём в «Настоящем» и строится торг. Ниже — откуда берётся эта вилка, какие планировки реально встречаются и что проверить до аванса. Актуальные лоты комплекса мы держим в каталоге.
Что это за дом
«Настоящее» — квартал бизнес-класса в Раменках, на участке около 6,1 га по адресу ул. Винницкая, 8. Застройщик — АО «Центр-Инвест» (группа НИИМосстрой), архитектурная концепция сделана бюро SPEECH. Четыре монолитных корпуса переменной этажности образуют два закрытых двора, соединённых зелёным бульваром; фасады облицованы клинкером в природной гамме с контрастными тёмными вставками — именно по ним дом и узнаётся с Раменского бульвара.
| Корпус | Квартир | Этажность |
|---|---|---|
| К1 | 448 | 8–28 |
| К2 | 460 | 9–28 |
| К3 | 260 | 8–15 |
| К4 | 638 | 10–28 |
| Всего | 1 806 | 8–28 |
Квартиры застройщик продавал без отделки, с подведёнными коммуникациями. Потолки — 3 м, в части лотов до 3,3 м; остекление панорамное, высотой до 2,1 м. Двор-парк площадью около 3 га засажен коллекцией более чем из 200 видов растений, машин во дворах нет. Подземный паркинг рассчитан на 1 047 машино-мест, гостевая наземная парковка — на 294.
Сколько стоит квартира в октябре 2026 года
Вот как выглядела открытая экспозиция комплекса в первых числах октября 2026 года — десять лотов, все в высотных корпусах:
| Комнат | Площадь, м² | Этаж | Цена, млн ₽ | ₽/м² |
|---|---|---|---|---|
| 2 | 64,0 | 8/28 | 45,0 | 703 000 |
| 2 | 66,8 | 24/28 | 60,9 | 912 000 |
| 3 | 93,0 | 26/28 | 54,0 | 581 000 |
| 3 | 97,1 | 19/28 | 66,0 | 680 000 |
| 3 | 100,0 | 10/28 | 72,0 | 720 000 |
| 3 | 100,0 | 28/28 | 98,0 | 980 000 |
| 3 | 106,5 | 7/28 | 70,0 | 657 000 |
| 4 | 106,3 | 25/28 | 89,0 | 837 000 |
| 4 | 107,2 | 4/28 | 78,0 | 728 000 |
| 5 | 134,2 | 5/28 | 134,2 | 1 000 000 |
Медиана по этой выборке — 724 тыс. ₽/м², средневзвешенная цена — 787 тыс. ₽/м². Для сравнения: средняя вторичка Западного округа в сентябре 2026 года держалась около 440 тыс. ₽/м², первичка — около 588 тыс. ₽/м². То есть метр в «Настоящем» идёт с премией примерно в полтора-два раза к окружному уровню — это плата за адрес, закрытую территорию и готовый дом бизнес-класса рядом с метро.
Из предложения застройщика к 3 октября 2026 года оставалась одна квартира 100,4 м² по цене от 642 тыс. ₽/м². Практического значения для выбора это уже не имеет: торг и подбор идут по частным лотам.
Верхнюю границу задают крупные форматы с ремонтом. В нашем каталоге это, например, четырёхкомнатная квартира 118 м² на последнем этаже за 132 млн ₽ — 1 118 644 ₽/м², потолки 3,2 м, два санузла. Такие лоты из общей статистики выбиваются, и ориентироваться на них при оценке своей квартиры не стоит.
Планировки и площади
Линейка в комплексе широкая — от компактных студий до пятикомнатных квартир, и это одна из причин, по которой в одном доме уживаются покупатели с бюджетом 35 и 130 млн ₽.
| Тип | Площадь, м² |
|---|---|
| Студии и 1-комнатные | 34,8–56,4 |
| 2-комнатные | 45,6–112,6 |
| 3-комнатные | 87,9–134,5 |
| 4-комнатные | 121,7–134,5 |
Корпус К3 — малоэтажная часть квартала (8–15 этажей), и видовые характеристики там заведомо скромнее, чем в башнях: окна смотрят во двор и на соседние фасады. Верхние этажи высотных корпусов — другая история: комплекс стоит в двух шагах от зелёного пояса Раменок, и панорама оттуда уходит в сторону МГУ и Воробьёвых гор. Отдельно в проекте встречаются редкие форматы — квартиры с террасами, с каминами, с мастер-спальнями и ванными комнатами с окном. Их немного, и в экспозиции они появляются нечасто.
Почему метр стоит и 580, и 1 000 тысяч
Двукратный разброс внутри одного дома объясняется тремя факторами, и все три поддаются проверке до переговоров.
Этаж и вид. Трёхкомнатная квартира 100 м² на 28-м этаже выставлена за 98 млн ₽, почти такая же по площади на 10-м — за 72 млн ₽. Разница в 26 млн ₽ при сопоставимой площади — это прежде всего этаж и вид; на состояние и отделку приходится остаток.
Состояние. Дом сдавался без отделки. Часть собственников так и не въехала, и их квартиры продаются «в бетоне»; другие сделали дорогой ремонт и закладывают его в цену целиком. Ремонт бизнес-класса редко окупается в цене продажи полностью, поэтому именно состояние чаще всего и становится предметом торга: за «бетон» просят ощутимо меньше, но и вложить в него придётся сопоставимую сумму.
Мотивация продавца. В сданном четыре года назад доме встречаются и инвесторы, выходящие из позиции, и собственники, которые продают без спешки. На цену квадратного метра это влияет сильнее, чем кажется по объявлениям.
Паркинг, кладовые и машино-места
Машино-место в «Настоящем» — отдельный объект и отдельная сделка: в стоимость квартиры оно не входит, и спрашивать о нём нужно до аванса. Подземный паркинг на 1 047 мест при 1 806 квартирах означает, что мест физически меньше, чем квартир, — на рынке они торгуются самостоятельно и не всегда есть в продаже в нужном корпусе. То же касается кладовых. Если машина не одна, этот вопрос стоит закрывать параллельно с квартирой, а не после сделки.
Локация: Раменки, метро и что рядом
До станции метро «Раменки» — около 480 м, 6 минут пешком; это тот редкий случай, когда «у метро» в объявлении соответствует действительности. До ТТК — порядка 5 км, до железнодорожной платформы Матвеевская — 2,2 км. В пешей и короткой транспортной доступности — Ботанический сад МГУ, Матвеевский лес, парк 50-летия Октября и парк Олимпийской деревни; академическая среда Раменок (МГУ, профильные школы и гимназии) — то, за чем сюда в первую очередь и переезжают семьи.
Чего в самом комплексе нет — собственной школы и детского сада, и это стоит учитывать заранее: образовательная инфраструктура здесь районная, а не внутриквартальная. Коммерция на первых этажах закрывает повседневные задачи — супермаркет, кафе, фитнес, салоны.
Общий контекст по району мы разбирали отдельно — цены и предложение в Раменках; из ближайших сопоставимых проектов по бюджету чаще всего рассматривают «Миракс Парк» на Мичуринском.
Деньги, налоги и срок владения
Ключевая ставка Банка России на 2 октября 2026 года — 14% годовых. Дом сдан, поэтому льготные программы для новостроек здесь не работают: сделка проходит как обычная вторичная покупка, и ипотека считается по рыночным ставкам, привязанным к ключевой. Для крупных бюджетов это чаще всего означает короткий кредит на часть суммы, а не классическую ипотеку на двадцать лет.
Для продавца важнее другое. По общему правилу (ст. 217.1 НК РФ) минимальный срок владения, после которого доход от продажи не облагается НДФЛ, — пять лет; три года — только в отдельных случаях: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, а также единственное жильё. Дома введены в эксплуатацию в конце 2022 года, то есть по дате регистрации права пятилетний срок к осени 2026 года не истёк почти ни у кого.
Но для квартир, купленных по договору участия в долевом строительстве, срок владения считается не с регистрации права, а с даты полной оплаты по договору (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Если дольщик полностью рассчитался в 2020–2021 годах, пять лет у него уже прошли — и налога при продаже нет. Разница между двумя датами в «Настоящем» доходит до двух-трёх лет, и именно она определяет, закладывает продавец НДФЛ в цену или нет. Вопрос «когда вы полностью оплатили ДДУ» здесь нужно задавать на первом же показе.
Что проверить перед сделкой
Дом молодой, но история у квартир уже есть, и слабые места типичны для сданных новостроек бизнес-класса.
- Основание права. ДДУ, уступка или вторичная перепродажа — и дата полной оплаты по первичному договору. От неё зависит и налог, и аккуратность расчётной схемы.
- Перепланировка. Дом сдавался без отделки, поэтому перепланировки здесь — обычное дело. Сверьте фактическую планировку с техническим планом и попросите согласование, если изменения затронули мокрые зоны или несущие конструкции.
- Долги по эксплуатации. В доме бизнес-класса с подземным паркингом и консьерж-сервисом ежемесячные платежи заметные; выписку об отсутствии задолженности нужно получать по квартире и по машино-месту отдельно.
- Супружеское согласие и доли. Для квартир, оплаченных в браке, нотариальное согласие супруга обязательно, даже если в выписке один собственник.
- Качество отделки. Если лот продаётся с ремонтом, запросите исполнительную документацию по инженерии — переделывать скрытые работы в чужом дизайне дороже, чем делать с нуля.
ЖК «Настоящее» — готовый бизнес-класс в Раменках в шести минутах от метро, с большой линейкой площадей и честно закрытой территорией. Первичного предложения здесь практически не осталось, а вторичная экспозиция узкая — десяток лотов, — зато разброс цены метра даёт реальное поле для торга: от 581 тыс. ₽ за самый дешёвый метр до 1 000 тыс. ₽ в крупных и видовых лотах, при средневзвешенном уровне 787 тыс. ₽/м² на октябрь 2026 года. Если покупка пока не рассматривается, в комплексе есть и аренда — например, четырёхкомнатная квартира 105 м² за 400 000 ₽ в месяц; это неплохой способ пожить в доме до решения о сделке.