Вторичный рынок жилья в Москве: итоги III квартала 2026 года — цены, сделки и торг

Вторичный рынок жилья в Москве закончил III квартал 2026 года ростом и цен, и спроса: средний квадратный метр в массовом сегменте прибавил 1,8% за квартал и 8,8% за год, а число сделок оказалось выше, чем летом 2025-го, — и это при рыночных ставках по ипотеке около 19%. Главная причина — сокращение предложения: квартир в продаже становится меньше, торг сужается, а хорошие объекты уходят за месяц. Для покупателя это означает, что ждать заметного снижения цен на готовое жильё до конца года нет оснований, а для продавца — что рынок сейчас на его стороне, но только при адекватной цене.

Цены: плавный рост без рывков

В сентябре 2026 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы (без элитного сегмента) составила 305 тыс. ₽ — на 0,6% больше, чем в августе. С начала года метр подорожал на 6,7%. Средняя цена за III квартал — также около 305 тыс. ₽: это +1,8% к II кварталу и +8,8% к III кварталу 2025 года.

Рост был равномерным по всем типам домов, но быстрее всего дорожали панельные дома, которые раньше считались наименее ликвидными. Покупатели, которым не хватает бюджета на кирпич и монолит, переключаются на панель, и цены там подтягиваются.

Крупные квартиры — трёхкомнатные и больше — в сентябре росли в цене быстрее одно- и двухкомнатных. Это отражает спрос семей, которые выбирают готовое жильё большой площади вместо новостройки с длинным сроком сдачи. Разрыв в цене между вторичкой и новостройками сохраняется: готовое жильё в среднем на 18–20% дешевле первичного рынка. Как устроен рынок новостроек в том же квартале, мы разбирали в обзоре итогов III квартала на первичном рынке.

В верхнем сегменте динамика ещё сильнее. Средняя цена предложения на элитной вторичке по итогам III квартала достигла 1,8 млн ₽ за м²: +4% за квартал и +22% за год. Средний бюджет лота — около 300 млн ₽ при средней площади около 166 м².

Сделки: спрос держится, несмотря на дорогие кредиты

В июле 2026 года в Москве зарегистрировали 12,6 тыс. переходов прав по договорам купли-продажи жилья — на 6,5% больше, чем в июне, и почти на 10% больше, чем в июле 2025-го. В августе, традиционно отпускном, показатель снизился до 10,9 тыс., в сентябре вернулся к 11,5 тыс.

Важная деталь: рост идёт на фоне сжатия ипотеки. В сентябре в Москве зарегистрировали 6,8 тыс. ипотечных договоров на первичном и вторичном рынках вместе — на 40% меньше, чем годом раньше, а за девять месяцев — 69,2 тыс., минус 23%. Значит, сделки на вторичке всё больше проходят за собственные средства, через продажу старой квартиры или с небольшим кредитом.

Ипотека на вторичке: ставки и льготы

Ключевая ставка Банка России с 27 июля 2026 года составляет 14% и была сохранена на заседании 11 сентября; следующее решение ожидается 23 октября. С начала года регулятор снизил ставку на 2 п. п. — с 16%. Но на рыночных ставках по ипотеке на готовое жильё это отразилось мало: на 1 октября средняя минимальная ставка по Москве держалась около 19%, лучшие предложения начинались от 16,3%, а у ряда крупных банков превышали 21%.

Льготные программы вторичке в Москве почти не помогают. С 1 октября 2026 года семейная ипотека стала дифференцированной: для Москвы ставка составляет 12% при одном ребёнке, 10% — при двух, 8% — при трёх, 6% — при четырёх и 4% — при пяти и более. Но готовое жильё по программе можно купить только в небольших городах с низкими объёмами строительства, а Москва и Московская область в этот перечень не входят. Поэтому семейная ипотека в столице работает на первичном рынке, а вторичка остаётся рынком рыночных ставок и собственных денег.

Предложение: главный фактор роста цен

Ключевая причина устойчивых цен — сокращение предложения. По итогам III квартала в экспозиции находилось около 23 тыс. квартир в Москве — на 38% меньше, чем годом ранее, и на 13% меньше, чем во II квартале. Число объявлений о продаже в целом опустилось до минимального уровня за всю историю сопоставимых наблюдений.

Собственники не торопятся продавать: при доходности вкладов, сопоставимой с ключевой ставкой, у них нет срочной необходимости выставлять квартиру с дисконтом. Те, кто всё же продаёт, — обычно покупают другое жильё в рамках альтернативной сделки и ориентируются на рыночную цену. О том, как провести такую цепочку без потерь, мы рассказывали в статье об альтернативной сделке.

Торг и сроки продажи

Чем меньше предложение, тем меньше торг. В августе 2026 года средняя скидка при сделке на вторичном рынке Москвы составила 4,2% против 5% годом ранее, а со скидкой проходило около 69% сделок — годом ранее почти девять из десяти. Срок экспозиции заметно сократился: в июле средняя квартира в старых границах Москвы продавалась за 29 дней против 54 дней в январе, а по итогам квартала типичный срок продажи составил 30–35 дней.

Это средние значения. Квартиры с неудачной планировкой, окнами на магистраль или сложной юридической историей по-прежнему продаются дольше и с большим торгом.

Что это значит для покупателей и продавцов

Покупателю. Ждать снижения цен на вторичке до конца 2026 года нет оснований: предложение сокращается, а спрос держится на собственных средствах. Если подходящий вариант найден, торг стоит строить на конкретных недостатках объекта, а не на ожидании падения рынка. Снижение ключевой ставки, если оно продолжится, скорее поддержит спрос, чем охладит цены.

Продавцу. Рынок сейчас благоприятен, но покупатели стали внимательнее к деталям. Объект с завышенной ценой простоит месяцами даже при дефиците предложения. Правильная стартовая цена, подготовленные документы и чистая юридическая история сокращают срок продажи и позволяют держать минимальный торг.

Инвестору. Готовое жильё дорожает умеренно — около 9% за год, — зато даёт арендный поток с первого месяца, а не после сдачи дома. Покупка вторички под сдачу имеет смысл там, где спрос на аренду устойчив и ставки растут.

Актуальные квартиры на вторичном рынке Москвы — в разделе объектов. Если вы планируете продажу, брокеры «Усачёвъ» оценят квартиру по реальным сделкам и подготовят её к выходу на рынок — подробнее на странице для собственников.