Если квартира покупается на собственные деньги, осень 2026 года — один из самых спокойных моментов за последние два года: предложение на вторичном рынке растёт, продавцы снова торгуются, а цены прибавляют по 1–1,5% в месяц, то есть медленнее, чем проценты по вкладу. Если деньги заёмные и программа рыночная, арифметика не складывается: при полной стоимости кредита около 22% годовых платёж за типовую московскую квартиру превышает 200 тысяч рублей в месяц. Третий случай — семейная ипотека: с 1 октября её условия переписаны, и считать нужно заново.
Ставки: пауза, а не разворот
Ключевая ставка с 14 сентября 2026 года держится на уровне 14,00% годовых — на сентябрьском заседании её сохранили, и обсуждался только один вариант, без изменений. Причина проста: годовая инфляция на 28 сентября составляла 6,26% и за месяц не снижалась, а с начала года цены выросли на 4,93%.
Для покупателя это означает, что цикл снижения ставок застыл. Рыночная ипотека осталась там же, где была летом: на 24 сентября 2026 года средняя полная стоимость кредита составляла 21,71% годовых на новостройки и 21,96% на вторичное жильё. Средневзвешенные ставки, которые банки показывают в рекламе, ниже — около 18,7%, — но разница между ними и полной стоимостью кредита как раз и есть страховки, комиссии за снижение ставки и прочие обязательные платежи.
С февраля по сентябрь полная стоимость кредита на новостройки снизилась всего на 1,15 процентного пункта, на вторичку — на 1,38. При таких темпах ожидание «подешевевшей ипотеки» обходится дороже, чем кажется: за те же восемь месяцев цена метра выросла сильнее, чем подешевел кредит.
Цены: рост замедлился, предложение прибавило
На 31 августа 2026 года средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке Москвы составляла 404 599 рублей — на 1,5% больше, чем месяцем ранее. Расчёт по фактическим ипотечным сделкам даёт более консервативную картину: 390 663 рубля за метр на конец августа.
Типовая однокомнатная квартира 36–39 м² в спальном районе, в пешей доступности от метро, к концу августа стоила около 16,09 млн рублей — за месяц плюс 1,2%, или 290 тысяч рублей. Покупатель, отложивший решение на месяц, заплатил бы ровно эту разницу.
Одновременно объём предложения на вторичном рынке за август вырос на 6%. Это и есть главная хорошая новость для покупателя: выбор шире, а продавец, чья квартира стоит в экспозиции третий месяц, разговаривает о цене иначе, чем весной.
| Индикатор | Значение | Период |
|---|---|---|
| Ключевая ставка | 14,00% | с 14 сентября 2026 |
| Годовая инфляция | 6,26% | на 28 сентября 2026 |
| Полная стоимость ипотеки, вторичка | 21,96% | на 24 сентября 2026 |
| Полная стоимость ипотеки, новостройка | 21,71% | на 24 сентября 2026 |
| Средняя максимальная ставка по вкладам (топ-10 банков) | 13,05% | III декада сентября 2026 |
| Средняя цена предложения, вторичка Москвы | 404 599 ₽/м² | 31 августа 2026 |
| Цена метра по ипотечным сделкам | 390 663 ₽/м² | конец августа 2026 |
| Рост предложения на вторичке | +6% | август к июлю 2026 |
Спрос: вторичка ровная, новостройки на рекорде
В августе 2026 года в Москве зарегистрировано 10 916 переходов прав на вторичное жильё. К июлю это минус 13%, но к августу 2025 года (10 645 сделок) — практически без изменений. То есть рынок не падает, он колеблется внутри узкого коридора: примерно 11 тысяч сделок в месяц.
Первичный рынок ведёт себя иначе. В августе в Москве зарегистрировано 3 690 договоров долевого участия, из них с ипотекой — 2 189, на 20% меньше, чем в июле. А сентябрь дал резкий разворот: по Московскому региону зарегистрировано 10,7 тысячи ДДУ, на 46% больше августа и максимум года. По итогам III квартала получилось 46 731 договор — больше предыдущего рекорда, который держался с конца 2021 года.
Объяснение этому не в ипотеке, а в рассрочках и субсидированных схемах застройщиков, которые в условиях дорогого кредита стали основным инструментом продаж. Подробнее о том, как устроены такие схемы и чем они опасны для покупателя, — в нашем разборе рассрочки от застройщика.
Какой сегмент дорожает быстрее
По итогам первого полугодия 2026 года средняя цена метра в новостройках старой Москвы достигла 830,4 тысячи рублей — плюс 21,4% за год. Но средняя здесь мало что объясняет: разброс по классам огромен, и динамика у них разная.
| Класс новостройки | Цена, ₽/м² | Рост за полугодие | Рост за год |
|---|---|---|---|
| Комфорт | 423 100 | +3,9% | +17,3% |
| Бизнес | 616 300 | +5,6% | +16,1% |
| Премиум | 1 090 000 | +5,0% | +10,1% |
| Элит | 2 700 000 | +9,1% | +10,2% |
Данные за I полугодие 2026 года.
Видно главное: массовый сегмент растёт быстрее дорогого в годовом измерении, но внутри полугодия картина перевернулась — элитные проекты прибавили 9,1% против 3,9% у комфорт-класса. Это обычная механика дефицитного рынка: когда ипотека дорогая, массовый сегмент упирается в платёжеспособность, а дорогой живёт на собственных деньгах покупателей и реагирует только на объём предложения. О том, как это выглядит в конкретных локациях, мы писали в обзоре рынка элитного жилья Москвы.
Семейная ипотека: с 1 октября правила другие
Единая ставка 6% для всех заёмщиков с детьми отменена. С 1 октября 2026 года ставка и лимит зависят от числа детей и региона. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей шкала такая:
| Детей в семье | Ставка | Максимальная сумма кредита |
|---|---|---|
| Один | 12% | 12 млн ₽ |
| Два | 10% | 15 млн ₽ |
| Три | 8% | 18 млн ₽ |
| Четыре | 6% | 18 млн ₽ |
| Пять и более | 4% | 18 млн ₽ |
Два условия, которые меняют расчёт сильнее самой ставки. Первое: хотя бы один ребёнок в семье должен быть младше семи лет на момент оформления договора — семья с двумя школьниками под программу уже не попадает. Второе: государство компенсирует льготную ставку только первые 15 лет кредита, дальше остаток долга обслуживается по рыночной ставке. Для кредита на 20–30 лет это означает, что последние годы придётся планировать отдельно — или закрывать долг досрочно.
Для индивидуального жилищного строительства и покупки земли под застройку сохранена единая ставка 6% независимо от состава семьи и региона.
Считаем на цифрах: ипотека, вклад, покупка на свои
Возьмём ту же типовую квартиру за 16,09 млн рублей и первый взнос 30% — 4,83 млн рублей. Кредит 11,26 млн на 20 лет.
| Вариант | Ставка | Платёж в месяц | Переплата за 20 лет |
|---|---|---|---|
| Рыночная ипотека | 21,96% | 208 800 ₽ | 38,8 млн ₽ |
| Семейная, один ребёнок | 12% | 124 000 ₽ | 18,5 млн ₽ |
| Семейная, два ребёнка | 10% | 108 700 ₽ | 14,8 млн ₽ |
Расчёт аннуитетный, без страховок и досрочных погашений.
Разница между первой и третьей строкой — 100 тысяч рублей в месяц и 24 млн рублей за срок кредита. Это не нюанс условий, это два разных рынка, и покупатель, который попадает в программу, конкурирует за квартиру не с тем, кто берёт рыночную ипотеку.
Теперь сторона покупателя с деньгами. Те же 16,09 млн на вкладе под 13,05% дают около 175 тысяч рублей в месяц до налога и порядка 152 тысяч после НДФЛ. Квартира за тот же месяц подорожала на 290 тысяч и, если её сдавать, принесла бы ещё арендный поток. Арифметика в пользу покупки, но с двумя оговорками: рост цены не гарантирован и не фиксируется до момента продажи, а вклад можно закрыть за день. Решение здесь не инвестиционное, а про горизонт: если квартира нужна дольше трёх-пяти лет, ждать нет смысла.
Кому покупать сейчас, а кому ждать
Покупать есть смысл, если:
- деньги собственные или заёмных не больше трети стоимости, и вы не рассчитываете на рефинансирование как на обязательный шаг;
- семья попадает под обновлённую семейную ипотеку и укладывается в лимит по региону;
- квартира покупается для жизни на горизонте пяти лет и дольше — тогда колебания цены в пределах 5–7% перестают быть фактором решения;
- выбран конкретный объект с понятной ликвидностью: правильный дом, этаж, вид, планировка без компромиссов.
Отложить стоит, если:
- вся сделка держится на рыночной ипотеке, а платёж забирает больше половины дохода;
- расчёт построен на том, что через год ставка упадёт и кредит удастся рефинансировать: с февраля по сентябрь она снизилась на 1,2–1,4 пункта, и это весь темп;
- объект выбран по принципу «лишь бы зайти в рынок» — на падающей ипотеке именно такие квартиры продаются потом дольше всех и с самым большим дисконтом.
Что делать с этим практически
Рынок в таком состоянии вознаграждает подготовленного покупателя: он не бежит за растущей ценой, а выбирает из выросшего предложения и торгуется. Но для этого нужно заранее понимать, какой дисконт в конкретном доме реален, а какой продавец не даст никогда.
Мы держим актуальную экспозицию по Москве в каталоге объектов — с ценой, историей и состоянием документов по каждому лоту. А если нужно обсудить конкретный дом или сравнить два варианта, выберите брокера по локации в списке специалистов: по большинству адресов в центре и западных районах у нас есть статистика закрытых сделок, а не только цены объявлений.