Стрит-ритейл в Москве в 2026 году дорожает только там, где мало предложения: небольшие помещения на сильных улицах центра растут в цене, а крупные лоты и спальные районы теряют. При ключевой ставке 14% доходность торговых помещений в 7–9% годовых уже не выглядит безусловно выгодной. Поэтому сегодня покупатель платит в первую очередь за место и за арендатора, а метры сами по себе ничего не гарантируют.
Рынок стрит-ритейла Москвы в 2026 году: цены, аренда и вакантность на торговых улицах
Иван Мамонтов
Брокер · автор статьи
Вопрос автору
Остались вопросы по теме?
Автор статьи ответит лично — оставьте контакты, свяжемся в течение дня.
Что происходит с рынком стрит-ритейла осенью 2026 года
23 октября 2026 года Банк России оставил ключевую ставку на уровне 14% годовых. Следующее заседание пройдёт 18 декабря. Для торговой недвижимости это главный внешний ориентир. Пока надёжные депозиты и облигации приносят двузначный доход, инвестор требует от помещения либо дисконта к цене, либо очень сильной локации.
Отсюда и расслоение рынка, которое было видно уже по итогам первого полугодия:
- небольшие лоты до 100–150 м² на торговых улицах центра и у метро остаются дефицитными, за них конкурируют кофейни, пункты выдачи заказов и дарксторы;
- крупные помещения от 300 м² дешевеют, потому что арендаторов на них мало: продуктовые сети и аптеки, а они жёстко торгуются по ставке;
- первые этажи новостроек дорожают вместе с жилыми кварталами, но окупаются медленнее: трафик там появляется только после заселения.
В деньгах это выглядит так. По итогам I квартала 2026 года помещения с арендатором площадью до 300 м² продавались в среднем по 459 тыс. ₽ за м², это на 3% больше, чем годом ранее. Лоты свыше 300 м² стоили 271 тыс. ₽ за м² и подешевели на 5%. Во II квартале цены на крупные арендные объекты снизились ещё на 3% за квартал.
Цены продажи: центр, торговые улицы, новостройки
Центр живёт по своим правилам. В пределах Садового кольца помещения 100–300 м² в I квартале 2026 года стоили в среднем около 1,45 млн ₽ за м², премиальные объекты дороже 3 млн ₽ за м². Самые дешёвые предложения внутри Садового начинались примерно с 780 тыс. ₽ за м². Сильнее всего на цену влияет площадь: лоты до 100 м² в центре стоили в среднем 2,61 млн ₽ за м², помещения от 1000 м² около 590 тыс. ₽.
| Улица / сегмент | Средняя цена продажи, ₽ за м² (I квартал 2026) |
|---|---|
| Столешников переулок | 3,62 млн |
| Кузнецкий Мост | 2,57 млн |
| Пятницкая | 2,09 млн |
| Петровка | 2,08 млн |
| Арбат | 1,92 млн |
| Мясницкая | 1,27 млн |
| Тверская | 1,23 млн |
| Центр, лоты 100–300 м², в среднем | около 1,45 млн |
| Первые этажи новостроек в пределах МКАД | около 470 тыс. |
| Помещения с арендатором до 300 м², город в целом | 459 тыс. |
Первые этажи новостроек к началу мая 2026 года стоили внутри МКАД в среднем около 470 тыс. ₽ за м², на 10–12% дороже, чем годом ранее. Разброс большой. В ЦАО и в районе «Большого Сити» цена доходит до 1–1,5 млн ₽ за м², в отдельных проектах до 3 млн ₽. На востоке и юго-востоке, в Рязанском районе, Кузьминках и Текстильщиках, помещения продаются от 350–370 тыс. ₽ за м². Запад в среднем на 20–25% дороже востока.
Обратите внимание: Тверская стоит заметно дешевле Пятницкой и Петровки. Широкая магистраль с интенсивным трафиком собирает меньше прогулочного покупателя, чем пешеходные и полупешеходные улицы, и арендаторы это учитывают.
Ставки аренды и вакантность
Средняя ставка аренды помещений до 300 м² по Москве в I квартале 2026 года составила около 3,2 тыс. ₽ за м² в месяц, на 6% больше, чем годом ранее. Для лотов свыше 300 м² ставка около 2,1 тыс. ₽ и за год снизилась на 2%. Супермаркеты платят до 3,5 тыс. ₽ за м² в месяц.
В центре ставки на порядок выше. На Кузнецком Мосту в I квартале они доходили до 212 тыс. ₽ за м² в год, в Столешниковом переулке около 190 тыс. ₽. Нижняя граница внутри Садового кольца около 83 тыс. ₽ за м² в год.
Вакантность весь 2026 год понемногу растёт. По итогам первого полугодия на основных торговых коридорах центра пустовало 6,5% помещений, это на 1,6 п. п. больше, чем в начале года. На транспортно-пешеходных улицах, включая Патриаршие пруды, Садовое и Бульварное кольца, показатель составил 6,6% (+2,1 п. п.), на пешеходных улицах 6,1%. Сильнее всего вакантность выросла на Арбате (+3,3 п. п.) и Никольской (+4,6 п. п.). На Рождественке и в Ордынском тупике пустующих помещений в середине года не было.
Для владельца это значит, что среднюю вакантность по рынку закладывать в расчёт бесполезно. Значение имеет простой конкретного помещения: даже при 6–7% вакантности по улице смена арендатора может занять 3–6 месяцев. За это время уходит половина годового дохода.
Кто арендует: общепит, ПВЗ и продуктовые сети
Состав арендаторов определяет устойчивость дохода сильнее, чем адрес. На торговых коридорах центра по итогам первого полугодия 2026 года общепит занимал 38% площадей, одежда и обувь 14%, продуктовые магазины и развлечения по 8%. Общепит при этом самый подвижный арендатор. За полгода на этих улицах открылось 90 заведений, а закрылось 115.
За пределами центра другая картина. Самые востребованные помещения там площадью до 150 м²: их снимают пункты выдачи заказов, кофейни и дарксторы. Пунктов выдачи площадью 50–150 м² в Москве к весне 2026 года стало 17,8 тыс., на 22,4% больше, чем годом ранее. Крупные помещения держатся на продуктовых сетях и аптеках. Эти арендаторы подписывают длинные договоры, но ставку обсуждают жёстко.
Из нашей практики:
- Сетевой продуктовый магазин или аптека дают самый стабильный поток и долгий договор, но меньшую ставку и почти не принимают индексацию выше инфляции.
- Кофейня или ресторан платят больше и делают помещение заметным, но чаще закрываются и требуют вытяжки, мощности и согласований.
- Пункт выдачи заказов быстро заезжает и платит без задержек, но легко переезжает: если рядом откроется помещение дешевле, он уйдёт.
Доходность: сколько приносит стрит-ритейл
Во II квартале 2026 года ставка капитализации по супермаркетам составляла около 8,8%, по помещениям с арендатором площадью от 300 м² 8,7%, по лотам до 300 м² 7,7%. Для супермаркета это окупаемость около 10,3 года при средней цене 332 тыс. ₽ за м² и аренде около 2,5 тыс. ₽ за м² в месяц.
В центре доходность ниже. Окупаемость там 13–15 лет, то есть 6–8% годовых, тогда как пять лет назад было 7–9%. На Тверской и Мясницкой доходность 8–10%, в нецентральных районах 9–12%, но и риск простоя там выше.
| Сегмент | Доходность / ставка капитализации | Период |
|---|---|---|
| Супермаркеты с арендатором | около 8,8% | II квартал 2026 |
| Помещения с арендатором от 300 м² | около 8,7% | II квартал 2026 |
| Помещения с арендатором до 300 м² | около 7,7% | II квартал 2026 |
| Торговые улицы центра | 6–8% | I квартал 2026 |
| Тверская, Мясницкая | 8–10% | I квартал 2026 |
| Нецентральные районы | 9–12% | I квартал 2026 |
| Ключевая ставка Банка России | 14% | с 23 октября 2026 |
Если сравнивать только с депозитом, проигрывает любой сегмент. Но у депозита нет ни роста стоимости актива, ни индексации арендной платы. Небольшие помещения в центре за год подорожали, а ставки аренды в лотах до 300 м² выросли на 6%. Поэтому стрит-ритейл сейчас покупают ради защиты капитала на горизонте 7–10 лет и в расчёте на то, что ставка ЦБ снизится. Подробнее о том, как выбрать объект с арендатором и посчитать чистый доход, мы писали в материале про готовый арендный бизнес в Москве.
Налоги собственника: что изменилось в 2026 году
Налоговая нагрузка на владельца торговых помещений в 2026 году выросла.
- НДФЛ. Арендный доход физлица-резидента облагается по прогрессивной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% до 5 млн ₽, 18% до 20 млн ₽, 20% до 50 млн ₽ и 22% свыше. Для нерезидентов ставка 30%.
- НДС на упрощёнке. С 2026 года освобождение от НДС для ИП на УСН сохраняется, только если доход за прошлый год не превысил 20 млн ₽. При доходе выше ИП платит НДС по ставке 5% или 7% без вычетов либо по общей ставке 22% с вычетами.
- Налог на имущество. Торговые и офисные помещения из московского перечня облагаются налогом от кадастровой стоимости: для физлиц ставка 1,5% в год, а для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн ₽ — 2%. От этого налога не освобождает и упрощёнка. При кадастровой стоимости 100 млн ₽ налог составит 1,5 млн ₽ в год, то есть минус 1,5 процентного пункта доходности.
Последний пункт часто забывают, когда считают окупаемость по «грязной» аренде. Как облагается продажа такого помещения, мы разобрали в статье о налоге при продаже нежилого помещения.
Как выбирать помещение в 2026 году
Рынок стал избирательным, и на нём проще ошибиться с ценой, чем с адресом. Перед покупкой мы советуем проверить пять вещей:
- Площадь и шаг сдачи. Лот до 150 м² сдать проще, чем 400 м². Если помещение можно разделить на два входа, это страховка от простоя.
- Договор аренды. Срок, порядок индексации, право арендатора на досрочный выход, гарантийный депозит. Пятилетний договор с сетью и ежегодной индексацией стоит дороже, чем такой же метраж с кофейней без обязательств.
- Кадастровая стоимость и перечень. Налог 1,5–2% от кадастра может съесть заметную часть дохода, если кадастровая стоимость завышена.
- Технические параметры. Отдельный вход, витринное остекление, мощность, вытяжка, высота потолков. Без них круг арендаторов сужается до пунктов выдачи и офисов.
- Пешеходный трафик. Сторона улицы, остановки, выход из метро, переходы. На торговых улицах центра соседние дома могут отличаться по ставке в полтора раза.
Если у вас уже есть торговое помещение и вы хотите понять, продавать его сейчас или держать, начните с раздела для собственников. Подобрать объект под задачу поможет команда брокеров «Усачёвъ», а актуальные предложения смотрите в каталоге.
Итог
Стрит-ритейл в Москве в 2026 году остаётся рабочим инструментом сохранения капитала, но перестал быть беспроигрышным. Растут в цене небольшие помещения на сильных улицах и у метро с надёжным арендатором. Крупные лоты, спорные локации и объекты с завышенной кадастровой стоимостью продаются с дисконтом и окупаются дольше. Пока ключевая ставка держится на 14%, лучше всего покупать объекты, где можно обоснованно поторговаться, и сразу считать доходность после налогов и возможного простоя.