Налог при продаже нежилого помещения в 2026 году зависит прежде всего от одного вопроса: использовалось ли помещение в бизнесе. Если нет — действуют обычные правила для физлиц: после пяти лет владения (а в ряде случаев трёх) налога нет совсем, раньше — НДФЛ 13–15% с дохода за вычетом расходов на покупку или 250 тыс. рублей. Если помещение сдавалось в аренду как ИП или служило складом и офисом, срок владения перестаёт освобождать от налога, и счёт идёт по правилам предпринимательского дохода.
Разберём оба сценария, налог для бывших ИП, новые правила 2026 года и типичные ошибки собственников коммерческих помещений.
Физлицо без статуса ИП: срок владения решает всё
Если вы купили помещение как частное лицо и не использовали его в предпринимательской деятельности, продажа облагается так же, как продажа любой недвижимости. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет:
- 5 лет — общий случай, в том числе для помещений, купленных по договору купли-продажи или ДДУ;
- 3 года — если помещение получено по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты с пожизненным содержанием или в порядке приватизации.
Льгота «трёх лет для единственного жилья» на нежилые помещения не распространяется: она касается только квартир, комнат и домов.
Срок считается с даты регистрации права в ЕГРН, а для наследства — со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.
Если срок не прошёл: как считается НДФЛ
Доход. Налог считается с цены договора, но есть нижняя граница — 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года продажи. Если в договоре указано меньше, доходом признают именно эти 70%. Регион может повысить коэффициент до 1; по разъяснению ФНС от марта 2026 года, применяется коэффициент региона, где зарегистрирован продавец, а не того, где находится объект.
Вычет. Доход можно уменьшить одним из двух способов:
- фиксированный вычет 250 тыс. рублей — для нежилой недвижимости он вчетверо меньше, чем для квартиры (1 млн рублей);
- документально подтверждённые расходы на покупку — договор, платёжки, расписки.
Для помещения, купленного за реальные деньги, второй вариант почти всегда выгоднее.
Ставка. Доход от продажи имущества облагается в отдельной налоговой базе: 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. С зарплатой эта база не суммируется. Для налоговых нерезидентов ставка — 30% от всей суммы дохода, без вычетов.
Сроки. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за продажей, а налог заплатить до 15 июля.
Помещение использовалось в бизнесе: другие правила
Освобождение по сроку владения не распространяется на доходы от продажи имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности. Признаки такого использования для налоговой — сдача в аренду со статусом ИП, склад или офис собственного бизнеса, уведомление о применении льготы по налогу на имущество для спецрежима.
Дальше всё зависит от режима налогообложения:
- ИП на УСН «доходы» — 6% со всей суммы продажи, расходы на покупку не учитываются;
- ИП на УСН «доходы минус расходы» — ставка с разницы между продажей и затратами, учтёнными по правилам режима;
- ИП на общей системе — НДФЛ по прогрессивной шкале от 13% до 22% с профессиональным вычетом, в который входят расходы на покупку и ремонт.
Отдельная история — бывшие ИП. Если вы закрыли ИП, а потом продали помещение, которое раньше работало в бизнесе, минимальный срок владения по-прежнему не применяется, а стандартный вычет 250 тыс. рублей недоступен. Зато с 2026 года бывший предприниматель вправе учесть в расходах полную стоимость покупки, даже если ранее не списывал её в бизнес-расходы. Ставка — 13% и 15%, как у обычного физлица.
Расчёт на примере
Помещение на первом этаже куплено в 2023 году за 40 млн рублей, в 2026 году продаётся за 52 млн. Кадастровая стоимость — 60 млн рублей, 70% от неё — 42 млн, что меньше цены договора, поэтому доходом считается 52 млн.
| Статус продавца | База для налога | Налог |
|---|---|---|
| Физлицо, срок владения 5+ лет, помещение не в бизнесе | — | 0 ₽ |
| Физлицо, срок не прошёл, вычет расходов | 12 млн ₽ | ≈1,75 млн ₽ |
| Физлицо, срок не прошёл, вычет 250 тыс. ₽ (без документов о покупке) | 51,75 млн ₽ | ≈7,7 млн ₽ |
| Бывший ИП, помещение было в бизнесе | 12 млн ₽ | ≈1,75 млн ₽ |
| ИП на УСН «доходы» 6% | 52 млн ₽ | 3,12 млн ₽ |
| ИП на общей системе, профвычет | 12 млн ₽ | ≈1,96 млн ₽ |
Таблица показывает два важных вывода. Первый: потеря документов о покупке обходится в миллионы — без них остаётся только вычет 250 тыс. рублей. Второй: УСН 6% выгоден лишь тогда, когда помещение досталось дёшево или рост цены был очень большим; при умеренной разнице цен НДФЛ с вычетом расходов оказывается ниже.
НДС и лимиты УСН: что изменилось в 2026 году
С 1 января 2026 года базовая ставка НДС выросла до 22%, а порог освобождения от НДС для упрощенцев снизился до 20 млн рублей дохода в год. В 2027 году он составит 15 млн, с 2028-го — 10 млн рублей.
Для ИП, продающего коммерческое помещение, это ловушка. Выручка от продажи включается в доход по УСН. Если с ней годовой доход превысил 20 млн рублей, обязанность платить НДС возникает с первого числа следующего месяца — и касается всех последующих операций, например арендных платежей по другим объектам. Более того, превышение лимита в 2026 году лишает освобождения и на весь 2027 год. Выбирать придётся между пониженными ставками 5% или 7% без права на вычет входного НДС и общей ставкой 22% с вычетами.
Физлицо без статуса ИП плательщиком НДС не является. Но если продажи и сдача помещений носят систематический характер — несколько объектов за короткий срок, регулярная аренда без регистрации ИП, — налоговая может квалифицировать это как предпринимательство и доначислить налоги по правилам бизнеса.
Частые ошибки собственников
- Регистрация ИП или нужного ОКВЭД прямо перед продажей ради ставки 6%. Если помещение реально не работало в бизнесе, инспекция может посчитать схему искусственной и пересчитать налог.
- Занижение цены в договоре. Ниже 70% кадастровой стоимости база всё равно не опустится, а покупатель теряет защиту при расторжении сделки.
- Продажа за несколько месяцев до истечения срока владения. Разница между «налог 0» и «налог миллионы» иногда составляет пару месяцев ожидания; выход часто даёт предварительный договор с задатком.
- Неучтённые расходы. Кроме цены покупки, в расходы для физлица идут проценты по целевому кредиту на покупку, если они уплачены и подтверждены.
- Игнорирование кадастровой стоимости. Если она завышена, её стоит оспорить заранее, ещё до выхода на сделку: от неё зависят и минимальная база НДФЛ, и налог на имущество.
Как подготовиться к продаже
До выставления помещения на рынок полезно собрать документы о покупке и все платёжки, проверить кадастровую стоимость, уточнить, как именно помещение использовалось последние годы, и посчитать налог в двух-трёх вариантах даты сделки. Если объект сдан в аренду, договор с арендатором влияет и на цену, и на круг покупателей: такие лоты часто покупают как готовый арендный бизнес.
Для помещений в жилых комплексах и апартаментах действуют похожие правила — подробности в материале о налоге с продажи апартаментов. Оценить помещение, подобрать покупателя и выстроить сделку с учётом налоговых последствий можно через раздел для собственников — брокеры «Усачёвъ» работают и с коммерческими объектами в центре Москвы.