Налоговый вычет на строительство дома в 2026 году работает по тем же правилам, что и при покупке квартиры: из 2 млн рублей расходов можно вернуть до 260 тыс. рублей НДФЛ по ставке 13%, а при ипотеке — ещё до 390 тыс. рублей с 3 млн рублей уплаченных процентов. Но у загородного дома есть две особенности, на которых чаще всего теряют деньги. Право на вычет появляется только после регистрации собственности на дом, а не на участок. А принимают к вычету только расходы из закрытого перечня Налогового кодекса, причём каждую из них нужно подтвердить договором и платёжкой.
Налоговый вычет за строительство дома в 2026 году: какие расходы вернут и какие документы нужны
Антон Логутин
Брокер · автор статьи
Вопрос автору
Остались вопросы по теме?
Автор статьи ответит лично — оставьте контакты, свяжемся в течение дня.
Когда возникает право на вычет
Вычет за строительство дома предусмотрен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ, за проценты по целевому кредиту — подпунктом 4. Право на оба вычета возникает с даты государственной регистрации права собственности на построенный жилой дом. Пока дома нет в ЕГРН, заявлять вычет рано, даже если участок куплен несколько лет назад и стройка почти закончена.
С участком под ИЖС правило такое же. Его стоимость включается в вычет, но право на вычет за землю появляется только после регистрации дома на этом участке. Купили землю в 2023 году, а дом зарегистрировали в 2026-м — вычет за участок и стройку заявляется по итогам 2026 года. Поэтому затягивать с оформлением дома невыгодно: каждый год без регистрации сдвигает возврат. Как пройти этот этап, мы разбирали в материале о регистрации дома на участке.
Если дом строил подрядчик по договору с расчётами через счёт эскроу (такая схема для ИЖС закреплена Федеральным законом № 186-ФЗ и действует с 1 марта 2025 года), правила статьи 220 не меняются: право на вычет возникает после регистрации дома, расходы подтверждаются договором подряда и платёжными документами. Подробнее о самой схеме — в статье об эскроу для ИЖС в Подмосковье.
Какие расходы входят в вычет за строительство дома
Перечень расходов на строительство или покупку жилого дома в пункте 3 статьи 220 НК РФ закрытый. В него входят:
- разработка проектной и сметной документации;
- строительные и отделочные материалы;
- покупка дома или доли в нём, в том числе недостроенного;
- работы и услуги по строительству, достройке и отделке;
- подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников.
Всё, чего нет в этом списке, в вычет не попадает. Минфин в письме от 9 декабря 2022 года указал, что охранная и пожарная сигнализация, видеонаблюдение и оборудование для интернета к вычету не принимаются. В письме от 19 марта 2025 года ведомство отказало во включении в вычет аренды бетономешалки и мини-экскаватора. Налоговая в августе 2025 года отдельно перечислила то, что не учитывается: реконструкция и перепланировка готового дома, газовое оборудование и сантехника, а также дополнительные постройки — бани, гаражи, сараи, заборы.
| Расход | Входит в вычет | Чем подтвердить |
|---|---|---|
| Участок под ИЖС | Да, после регистрации дома | Договор купли-продажи участка, платёжные документы |
| Проект и смета | Да | Договор с проектировщиком, оплата |
| Стройматериалы и отделочные материалы | Да | Товарные и кассовые чеки; при покупке у физлица — акт с паспортными данными продавца |
| Работы подрядчика по стройке и отделке | Да | Договор строительного подряда, акты, платёжные документы |
| Подключение электричества, газа, воды, канализации | Да | Договор на подключение, оплата |
| Скважина, септик, автономное электроснабжение | Да, как автономные источники | Договор, чеки |
| Отделка после регистрации дома | Да, в пределах общего лимита 2 млн рублей | Чеки, договоры, акты |
| Баня, гараж, сарай, забор | Нет | — |
| Сигнализация, видеонаблюдение, интернет | Нет | — |
| Аренда спецтехники, инструменты | Нет | — |
| Газовое оборудование и сантехника | Нет, по позиции налоговой | — |
| Реконструкция и перепланировка готового дома | Нет | — |
Отдельно про проект. Расходы на проектную документацию прямо названы в кодексе, но подтвердить их нужно так же, как любые другие: договором и документом об оплате. Без договора и платёжки такую сумму в вычет не примут.
Купленный готовый дом достраивать и отделывать «в зачёт» вычета можно, только если в договоре он прямо назван недостроенным или проданным без отделки. Если же вы строили дом сами, расходы на его отделку после регистрации права собственности тоже учитываются — в пределах того же лимита 2 млн рублей.
Лимиты и ставка: сколько реально вернут
Вычет предоставляется в размере фактических расходов, но не больше 2 млн рублей. Если расходы оказались меньше, остаток лимита можно использовать позже при покупке или строительстве другого жилья. Вычет по процентам ограничен 3 млн рублей и даётся только по одному объекту. Повторно получить оба вычета нельзя.
С 2025 года вычет уменьшает основную налоговую базу, а налог по ней считается по прогрессивной шкале: 13% до 2,4 млн рублей дохода в год, 15% — с части от 2,4 до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн, 22% — свыше 50 млн. Поскольку вычет «срезает» верхнюю часть дохода, возврат у людей с высокой зарплатой получается больше 13% от суммы вычета. Налоговая в августе 2025 года указала диапазон: с 2 млн рублей можно вернуть от 260 тыс. до 440 тыс. рублей, с 3 млн рублей процентов — от 390 тыс. до 660 тыс. рублей в зависимости от ставки.
Пример расчёта
Предположим, семья в 2025 году достроила и зарегистрировала дом в Подмосковье. Расходы: участок под ИЖС — 3 млн рублей, проект — 150 тыс., материалы и работы подрядчика — 7,5 млн, подключение газа и электричества — 600 тыс., баня и забор — 900 тыс. Без бани и забора в вычет попадает 11,25 млн рублей, но лимит — 2 млн на каждого супруга.
| Показатель | Супруг 1 | Супруг 2 |
|---|---|---|
| Доход за 2025 год | 4 млн руб. | 1,2 млн руб. |
| НДФЛ, удержанный за год | 552 тыс. руб. | 156 тыс. руб. |
| Заявленный вычет | 2 млн руб. | 2 млн руб. |
| НДФЛ после вычета | 260 тыс. руб. | 0 |
| Возврат за 2025 год | 292 тыс. руб. | 156 тыс. руб. |
| Остаток вычета на 2026 год | 0 | 800 тыс. руб. (104 тыс. руб. к возврату) |
У первого супруга вычет «снимает» 1,6 млн рублей дохода, облагаемого по 15%, и 400 тыс. рублей по 13%: 240 + 52 = 292 тыс. рублей. Второму в первый год вернут весь налог, а остаток перейдёт на следующий год. Итого семья получит 552 тыс. рублей. Если стройка шла в ипотеку, к этому добавится вычет по процентам — до 3 млн рублей у каждого из супругов-созаёмщиков.
Супруги, дети и ипотека
Каждый из супругов имеет собственный лимит 2 млн рублей по расходам и 3 млн рублей по процентам, если дом построен в браке в совместную собственность. Распределить расходы позволяет заявление супругов, которое прикладывается к документам. Так можно заявить вычет на одного супруга сейчас, а второму сохранить право на будущее, либо разделить расходы, как в примере выше. Родители, строящие дом на свои деньги в собственность несовершеннолетних детей, тоже вправе на вычет.
Вычет на строительство дома в ипотеку складывается из двух частей: основной вычет за расходы (с учётом тела кредита, потраченного на стройку) и вычет за проценты по целевому кредиту. Последний действует и по процентам рефинансированного кредита. В вычет не попадает часть расходов, оплаченная материнским капиталом, деньгами работодателя или бюджетными выплатами. Подробно о процентах — в нашем материале о вычете за проценты по ипотеке.
Какие документы нужны и как получить вычет
Налоговый вычет при строительстве дома требует такого набора документов:
- выписка из ЕГРН о праве собственности на дом;
- договор о строительстве — если привлекали подрядчика или бригаду;
- договор покупки участка под ИЖС;
- документы об оплате: чеки, квитанции, банковские выписки, акты закупки материалов у физлиц;
- договор целевого кредита и справка об уплаченных процентах — при ипотеке;
- заявление о распределении расходов — для супругов;
- справка о доходах и декларация 3-НДФЛ — при подаче через инспекцию.
Получить вычет можно тремя путями.
Через декларацию. После окончания года подаётся 3-НДФЛ с подтверждающими документами, проще всего — через личный кабинет на сайте ФНС. Камеральная проверка длится до трёх месяцев. Жёсткого срока для подачи декларации ради вычета нет, но вернуть налог можно только за три последних года: в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025 годы, и не раньше года регистрации дома. Пенсионеры вправе перенести остаток вычета на три предшествующих года. С 1 сентября 2026 года действует скорректированная форма 3-НДФЛ, поэтому бланк лучше брать актуальный.
У работодателя. Не дожидаясь конца года, можно подать в налоговую заявление о подтверждении права на вычет. Его рассматривают до 30 календарных дней, после чего уведомление уходит работодателю, и тот перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты до исчерпания вычета.
Упрощённый вычет через личный кабинет. Статья 221.1 НК РФ позволяет получить вычет без декларации и копий документов, если данные о расходах передала в ФНС кредитная организация, участвующая в обмене информацией, а сам налогоплательщик предоставил ей подтверждающие документы. Предзаполненное заявление появляется в личном кабинете не позднее 20 марта следующего года либо в течение 20 рабочих дней после поступления сведений. Остаётся проверить данные и подписать заявление.
Что делать
Соберите все договоры и платёжки ещё на этапе стройки и сразу отделите расходы из перечня статьи 220 от бани, забора и техники. Зарегистрируйте дом как можно раньше — без записи в ЕГРН вычет не получить. Супругам стоит заранее решить, как распределить расходы, чтобы использовать оба лимита. А если вы только выбираете дом или участок, посмотрите наши объекты: мы в «Усачёвъ» заранее проверяем документы, от которых потом зависит и регистрация, и налоговый вычет.