Если сдавать коммерческое помещение в Москве как обычное физлицо, НДФЛ с арендного дохода в 6 млн рублей в год составит около 882 тыс. рублей. Тот же объект у ИП на УСН «Доходы» обойдётся в 360 тыс. рублей налога и взносов вместе, а на патенте сумма бывает ещё меньше. Поэтому вопрос, какой налог с аренды коммерческой недвижимости платить, нужно решать до подписания договора аренды, а не весной при подаче декларации.
Налог с аренды коммерческой недвижимости в 2026 году: физлицо, ИП на УСН или патенте
Антон Логутин
Брокер · автор статьи
Вопрос автору
Остались вопросы по теме?
Автор статьи ответит лично — оставьте контакты, свяжемся в течение дня.
Ниже разбираем налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду по правилам 2026 года. Учитываем налоговую реформу: прогрессивную шкалу НДФЛ, НДС на упрощёнке, новый лимит для патента и индексацию потенциального дохода в Москве.
Физлицо без ИП: НДФЛ по прогрессивной шкале
Сдача нежилого помещения в аренду физическим лицом облагается НДФЛ. Ставка 13% к таким доходам не фиксирована: арендная плата входит в основную налоговую базу и облагается по общей шкале статьи 224 НК РФ. Ставки такие:
- 13% — с дохода до 2,4 млн рублей за год;
- 15% — с части дохода от 2,4 до 5 млн рублей;
- 18% — с части от 5 до 20 млн рублей;
- 20% — с части от 20 до 50 млн рублей;
- 22% — со всего, что выше 50 млн рублей.
Шкала считается по совокупному доходу основной базы, куда входят и зарплата, и арендная плата. Если владелец получает высокую зарплату, аренда сразу попадает под повышенную ставку. Расходы на ремонт, коммунальные платежи и налог на имущество из базы НДФЛ при сдаче нежилого помещения не вычитаются.
Кто платит НДФЛ с аренды нежилого помещения, зависит от арендатора. Если это организация или ИП, по статье 226 НК РФ арендатор выступает налоговым агентом: он удерживает налог из арендной платы и перечисляет его в бюджет. Если у собственника есть и другие доходы основной базы, налоговая может доначислить разницу по шкале. Если арендатор — частное лицо, собственник сам подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля.
Риск переквалификации в бизнес
Налоговые органы и суды считают аренду предпринимательской деятельностью, если она систематическая. Признаки — несколько объектов, долгосрочные договоры с компаниями, покупка помещений специально под аренду. В этом случае физлицу могут доначислить налоги так, будто оно работало как предприниматель, вместе с пенями и штрафами. Если владелец сдаёт больше одного помещения, этот риск уже вполне реален.
Самозанятость для нежилых помещений недоступна
Налог на профессиональный доход (НПД, режим самозанятых) для коммерческой недвижимости не подходит. По пункту 3 части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ доходы от передачи имущественных прав на недвижимость не облагаются НПД. Исключение сделано только для сдачи жилых помещений. Поэтому офис, торговое помещение или склад нельзя сдавать по ставкам 4% или 6%, даже если арендатор — частное лицо.
ИП на УСН: 6% с доходов или 15% с разницы
Самый распространённый вариант — ИП на УСН «Доходы» со ставкой 6%. В Москве для аренды пониженной ставки нет. Предприниматель без работников может уменьшить налог на всю сумму своих страховых взносов. На объекте с небольшими расходами это обычно лучший вариант.
УСН «Доходы минус расходы» по ставке 15% выгодна, только когда расходы большие: ремонт, проценты по кредиту, эксплуатация здания. Для готового арендного объекта с обычной структурой затрат она почти всегда дороже.
В 2026 году упрощёнку можно применять при доходах до 490,5 млн рублей. Это 450 млн рублей, проиндексированные на коэффициент-дефлятор 1,090.
НДС на УСН с 2026 года
С 1 января 2026 года основная ставка НДС составляет 22%. Упрощенцы освобождены от НДС, если их доход за прошлый год не превысил 20 млн рублей. Если порог пройден в течение 2026 года, НДС начисляется с месяца, следующего за превышением. Дальше порог снижается: 15 млн рублей в 2027 году и 10 млн рублей с 2028 года.
Тот, кто вышел за порог, может выбрать специальную ставку НДС без вычетов входящего налога:
- 5% — при доходах до 272,5 млн рублей;
- 7% — при доходах до 490,5 млн рублей.
Можно также платить НДС по общей ставке 22% с вычетами. Для владельца одного помещения с арендой 6 млн рублей в год вопрос пока не стоит. Но если доход от аренды приближается к 15–20 млн рублей, НДС на УСН нужно заранее заложить в арендную ставку и в договор.
Патент на сдачу в аренду в Москве
Патент на сдачу в аренду в Москве стоит фиксированно: 6% от потенциального годового дохода, установленного законом города Москвы № 53 о патентной системе. Для нежилых помещений, в том числе складов и выставочных залов, сумма зависит от площади объекта и района. В 2026 году базовые значения закона умножаются на коэффициент-дефлятор 1,253.
| Площадь объекта | ЦАО | Большинство районов внутри МКАД | ТиНАО, Зеленоград и ряд окраинных районов |
|---|---|---|---|
| до 100 кв. м | 3 000 тыс. ₽ | 2 000 тыс. ₽ | 1 400 тыс. ₽ |
| 100–200 кв. м | 4 500 тыс. ₽ | 3 000 тыс. ₽ | 2 100 тыс. ₽ |
| 200–300 кв. м | 9 000 тыс. ₽ | 6 000 тыс. ₽ | 4 200 тыс. ₽ |
| 300–600 кв. м | 15 000 тыс. ₽ | 10 000 тыс. ₽ | 7 000 тыс. ₽ |
Базовый потенциальный годовой доход на один объект по закону Москвы, до индексации на 1,253.
С 2026 года у патента два важных ограничения:
- Площадь. Если общая площадь нежилых помещений у ИП больше 600 кв. м, патент применять нельзя.
- Доход. Лимит по выручке снижен до 20 млн рублей, и не превышать его нужно и в текущем, и в прошлом году. Дальше лимит снижается: 15 млн рублей в 2027 году, 10 млн рублей с 2028 года.
Если доход вырос, а площадь большая, патент перестаёт подходить. Для офиса в 150 кв. м вне центра, напротив, это часто самый дешёвый вариант.
Страховые взносы ИП в 2026 году
Предприниматель на любом режиме платит взносы за себя:
- фиксированную часть — 57 390 рублей за 2026 год, срок уплаты до 28 декабря;
- дополнительно 1% с дохода свыше 300 тыс. рублей, срок уплаты до 1 июля 2027 года.
Сумма взносов ограничена: в 2026 году ИП заплатит за себя не больше 379 208 рублей.
База для 1% зависит от режима:
- на УСН «Доходы» — фактический доход;
- на УСН «Доходы минус расходы» — с 2026 года доход за вычетом расходов;
- на патенте — потенциальный доход по патенту.
Сравнение режимов: помещение с арендой 6 млн рублей в год
Пример: помещение 150 кв. м в районе внутри МКАД вне ЦАО с арендной платой 6 млн рублей в год. Собственник — частное лицо или ИП без работников, других доходов нет. Для УСН 15% берём операционные расходы 1 млн рублей в год. Налог на имущество в расчёт не входит: о нём ниже.
| Режим | Как считается | Налог | Взносы ИП | Итого в год |
|---|---|---|---|---|
| Физлицо, НДФЛ | 2,4 млн × 13% + 2,6 млн × 15% + 1 млн × 18% | 882 000 ₽ | — | 882 000 ₽ |
| ИП, УСН 6% | 360 000 ₽ минус взносы 114 390 ₽ | 245 610 ₽ | 114 390 ₽ | 360 000 ₽ |
| ИП, УСН 15% | (6 млн − 1 млн − взносы 104 390 ₽) × 15% | 734 342 ₽ | 104 390 ₽ | 838 732 ₽ |
| ИП, патент | 3 млн × 1,253 × 6% = 225 540 ₽ минус взносы 91 980 ₽ | 133 560 ₽ | 91 980 ₽ | 225 540 ₽ |
На этом объекте физлицо платит почти в четыре раза больше, чем ИП на патенте. Если перенести тот же объект в ЦАО, базовый потенциальный доход составит 4,5 млн рублей, а патент — 338 310 рублей. Это всё ещё меньше, чем на УСН 6%. Для помещения в 250 кв. м за пределами ЦАО патент стоит уже 451 080 рублей и проигрывает упрощёнке. Каждый объект нужно считать отдельно.
Налог на имущество по кадастровой стоимости
Если здание или помещение включено в перечень торгово-офисных объектов по статье 378.2 НК РФ, ИП на УСН и на патенте платит налог на имущество по кадастровой стоимости на общих основаниях: спецрежим от него не освобождает. Такие же правила действуют, если кадастровая стоимость объекта больше 300 млн рублей.
Для физлиц в Москве действуют такие ставки:
- 1,5% кадастровой стоимости — для объектов из перечня;
- 2% — для объектов стоимостью свыше 300 млн рублей.
С 2026 года применяются результаты кадастровой переоценки 2025 года. Налог за 2026 год нужно заплатить до 1 декабря 2027 года.
Пример: помещение с кадастровой стоимостью 60 млн рублей из перечня обойдётся владельцу в 900 тыс. рублей налога на имущество в год. Это больше, чем налог с аренды на любом спецрежиме. Если кадастровая стоимость выглядит завышенной, её стоит оспорить до того, как выбирать налоговый режим. Если же объект не входит в перечень и используется в бизнесе, ИП на УСН или патенте от налога на имущество освобождён.
Что сделать владельцу до сдачи объекта
- Проверьте, есть ли здание или помещение в перечне по статье 378.2 НК РФ на текущий год, и узнайте кадастровую стоимость.
- Посчитайте доход от всех помещений: от него зависят шкала НДФЛ, лимит патента и порог НДС.
- Оформите ИП и выберите режим до первого платежа арендатора. На патент подайте заявление заранее, до начала его действия.
- Пропишите в договоре аренды, включён ли в ставку НДС и кто оплачивает эксплуатационные расходы.
Налоговая нагрузка напрямую влияет на доходность объекта и его цену при продаже. Об этом подробнее в материалах о готовом арендном бизнесе в Москве и о налоге при продаже нежилого помещения. Если вы хотите сдать или продать коммерческий объект, брокеры «Усачёвъ» помогут посчитать доходность с учётом налогов — оставьте заявку для собственников.