Кладовка в московской новостройке в 2026 году — уже не мелочь к квартире. Средний лот в старой Москве стоит около 1,2–1,5 млн ₽, квадратный метр — около 290 тыс. ₽, а в премиальных домах цена доходит до нескольких миллионов. Но спрос остывает: за девять месяцев 2026 года кладовых продали почти на 28% меньше, чем годом ранее. Доходность от сдачи в аренду в типичном случае составляет 5–8% годовых до налогов, что заметно ниже ставок по вкладам. Поэтому кладовку стоит покупать прежде всего для себя, а не как инвестицию.
Сколько стоит кладовка в Москве в 2026 году
За последние три года кладовые заметно подорожали. В середине 2024 года метр в среднем стоил около 182 тыс. ₽, к лету 2026 года цена предложения выросла до 290–295 тыс. ₽ за метр — примерно на 60%. Средняя кладовка площадью около 4 м² летом 2026 года стоила около 1,2 млн ₽, за год она подорожала больше чем на треть.
Разброс внутри рынка огромный и зависит прежде всего от класса дома:
| Класс дома | Средняя цена кладовки, май 2026 | Рост за год |
|---|---|---|
| Комфорт | 1,1 млн ₽ | +18% |
| Бизнес | 1,6 млн ₽ | +25% |
| Премиум | 3,5 млн ₽ | +15% |
| В среднем по Москве | 1,2 млн ₽ | +22% |
Ориентиры по площади и формату, лето 2026 года:
- 3–5 м² в пределах МКАД — от 0,7–0,8 до 1,5–2 млн ₽;
- подвальная кладовая около 4 м² в старой Москве — от 0,8–0,9 млн ₽;
- 9–12 м² с окном и коммуникациями — 2,5–3 млн ₽;
- в строящемся доме — от 550–570 тыс. ₽.
В домах делюкс-класса в центре кладовые и келлеры по 8–10 м² продаются за 10–20 млн ₽ и дороже. Это уже не хранилище для зимних шин, а часть статуса квартиры.
Спрос падает, предложение сжимается
По итогам января — сентября 2026 года в московских новостройках продано около 6,8 тыс. кладовых и келлеров. Это на 27,7% меньше, чем за тот же период 2025 года. В продаже на конец сентября оставалось около 11 тыс. лотов, на 6,8% меньше, чем годом ранее.
Причина понятна: при дорогой ипотеке покупатель квартиры экономит на всём дополнительном. Кладовые застройщики строят не во всех проектах — примерно в 30–40% новостроек. В старой Москве на начало сентября на одну кладовую в продаже приходилось 5,5 квартиры, а каждая пятая продаваемая кладовая находилась в премиальном доме.
Для покупателя это значит две вещи. В бизнес- и премиум-классе кладовая остаётся дефицитом, и купить её отдельно от квартиры позже может не получиться. А в массовом сегменте у застройщиков появляется пространство для торга и рассрочек.
Кладовка как инвестиция: считаем честно
Рынок аренды кладовок существует, но он небольшой. Ориентиры осени 2026 года: кладовка около 4 м² в центре сдаётся за 8–10 тыс. ₽ в месяц, ближе к МКАД — за 4–5 тыс. ₽. Редакционный расчёт:
| Сценарий | Цена покупки | Аренда в месяц | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Центр, 4 м² | 1,5 млн ₽ | 9 тыс. ₽ | 7,2% |
| Средний лот в старой Москве | 1,2 млн ₽ | 6 тыс. ₽ | 6,0% |
| У МКАД, 4 м² | 0,8 млн ₽ | 4,5 тыс. ₽ | 6,8% |
Из этой доходности нужно вычесть налог на имущество, налог с аренды, простой между арендаторами и дисконт при перепродаже. Для быстрой продажи кладовой обычно приходится уступить 10–15% от цены. В итоге чистая доходность получается заметно ниже ключевой ставки, которая с сентября держится на уровне 14%. Кладовая, купленная на старте строительства, за два-три года может подорожать на 15–20%. Но это ставка на рост рынка, а не арендный бизнес. Если вам нужен именно доход, посмотрите наш разбор готового арендного бизнеса в Москве.
Налоги на кладовку
Налог на имущество. Льготная ставка 0,1% применяется к жилью, гаражам и машино-местам, а также к хозяйственным строениям до 50 м² на садовых участках и участках под ИЖС. Кладовая в многоквартирном доме в эти категории не входит: это отдельное нежилое помещение. В Москве такие объекты облагаются по ставке для прочих объектов — 0,5% от кадастровой стоимости. При кадастровой стоимости 1 млн ₽ налог составит около 5 тыс. ₽ в год. Льгота для пенсионеров и других льготников по статье 407 Налогового кодекса на кладовую тоже не распространяется. Исключение — помещение, которое в ЕГРН учтено как машино-место.
НДФЛ при продаже. Минимальный срок владения без налога — 5 лет, а для кладовой, полученной в наследство или в дар от близкого родственника, — 3 года. Если продаёте раньше, можно уменьшить доход на вычет 250 тыс. ₽ (для иного имущества, не жилья) или на подтверждённые расходы на покупку. Ставка — 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считается 70% кадастровой стоимости.
Налог с аренды. Стать самозанятым и платить 4–6% с аренды кладовки нельзя: этот режим не применяется к сдаче нежилых помещений. Остаются НДФЛ 13%, индивидуальное предпринимательство на упрощённой системе или патент.
Как оформить покупку
- В строящемся доме кладовую покупают по договору участия в долевом строительстве, деньги идут на счёт эскроу, право собственности регистрируют после ввода дома.
- В готовом доме — по договору купли-продажи с регистрацией в Росреестре.
- Купить кладовую без квартиры в доме можно, если она оформлена как отдельное нежилое помещение со своим кадастровым номером. Отдельные ограничения иногда вводят сами застройщики, поэтому уточняйте условия заранее.
- Ипотека на кладовую возможна только по рыночной ставке. Семейная и другие льготные программы, материнский капитал и имущественный вычет при покупке на кладовую не распространяются. Чаще всего покупатели используют рассрочку застройщика или собственные средства.
Перед сделкой проверьте статус помещения в выписке ЕГРН. Слово «келлер» юридического смысла не имеет. Колясочные, подвалы с инженерными коммуникациями и кладовые в коридорах, не поставленные на учёт, относятся к общему имуществу дома. Продать их нельзя, а пользоваться ими единолично можно только по решению общего собрания собственников.
Кому стоит покупать кладовку
- Владельцам квартир в домах без хранения — особенно в новостройках с маленькими кухнями и без балконов, где спортивному инвентарю, шинам и сезонным вещам просто негде лежать.
- Покупателям квартир в премиальных домах, где кладовые раскупают быстро и потом их почти невозможно найти.
- Тем, кто продаёт квартиру: кладовая в том же доме повышает привлекательность лота, и её можно продать вместе с квартирой.
Кладовая похожа по логике на машино-место — подробнее об этом формате в нашем гиде по покупке машиноместа в Москве. Подобрать квартиру с кладовой можно в каталоге объектов. Если вы продаёте квартиру вместе с кладовой или машино-местом, посмотрите, как мы работаем с собственниками.