Купить апартаменты в Москве в 2026 году по-прежнему дешевле, чем квартиру того же класса: в III квартале дисконт в массовом сегменте составил около 14%, в бизнес-классе — около 24%. Но рынок сжимается: новых апарт-комплексов город не согласует с осени 2024 года, предложение за год сократилось на четверть, а продажи за девять месяцев упали примерно вдвое. Покупка апартаментов сегодня — это сделка с понятной скидкой и столь же понятным набором ограничений, которые нужно заложить в расчёт заранее.
Купить апартаменты в Москве в 2026 году: цены, скидка к квартирам и что проверить
Александр Яковлев
Брокер · автор статьи
Вопрос автору
Остались вопросы по теме?
Автор статьи ответит лично — оставьте контакты, свяжемся в течение дня.
Сколько стоят апартаменты в Москве: цены III квартала 2026 года
В массовом и бизнес-сегменте апартаменты остаются заметно дешевле квартир. В премиальном классе картина обратная: лотов так мало, что средняя цена определяется несколькими дорогими проектами в центре.
| Класс | Апартаменты, ₽/м² | Квартиры, ₽/м² | Разница | Рост цены апартаментов за год |
|---|---|---|---|---|
| Комфорт | 383 110 | 443 290 | апартаменты дешевле на ~14% | +24% |
| Бизнес | 442 940 | 586 120 | апартаменты дешевле на ~24% | +8% |
| Премиум | ~1 300 000 | 903 150 | апартаменты дороже на ~44% | +38% |
Средневзвешенные цены предложения на первичном рынке старой Москвы, III квартал 2026 года.
Два вывода из таблицы. Первый: самый большой дисконт к квартирам сейчас в бизнес-классе, где лотов ещё достаточно, — около четверти цены. Второй: быстрый рост цен в комфорт-классе (+24% за год) объясняется не спросом, а тем, что самые дешёвые лоты распроданы и в выборке остались более дорогие. Минимальный бюджет входа в массовом сегменте осенью 2026 года — 7–8 млн рублей за студию площадью 21–25 м², в бизнес-классе — от 8,8 млн рублей.
В высокобюджетном сегменте апартаменты продаются вместе с квартирами по сопоставимым ценам: средневзвешенная стоимость элитного и делюкс-жилья в III квартале — около 2,58 млн рублей за метр. Для сравнения, в «Москва-Сити» на вторичном рынке в августе 2026 года апартаменты предлагались в среднем по 895 тыс. рублей за метр против 1,3 млн у квартир. Подробнее о том, как считать стоимость метра в разных сегментах, — в статье «Сколько стоит квадратный метр в Москве в 2026 году».
Почему предложение апартаментов сокращается
С октября 2024 года город не согласует новые апарт-комплексы. Начатые проекты достраиваются, апартаменты в составе гостиниц по-прежнему разрешены, но нового предложения в классическом формате «квартира с нежилым статусом» практически не появляется.
| Показатель | Сентябрь 2025 | Сентябрь 2026 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Апартаменты в продаже, Московский регион | ~6,3 тыс. | ~4,7 тыс. | −25,4% |
| Апартаменты в продаже, старая Москва | ~4,5 тыс. | ~3,5 тыс. | −22,2% |
| Доля апартаментов в предложении, старая Москва | 11,9% | 8,5% | −3,4 п. п. |
| Апартаменты в продаже, Подмосковье | ~1,5 тыс. | ~0,9 тыс. | −40% |
Особенно быстро уходит массовый сегмент: в комфорт-классе в продаже осталось около 800 лотов, на 37% меньше, чем годом ранее. При текущем темпе продаж весь остаток в Москве разойдётся примерно за 2,8 года.
Спрос: продажи упали вдвое
За январь–сентябрь 2026 года на первичном рынке Москвы продано около 1,6 тыс. апартаментов — примерно вдвое меньше, чем за тот же период 2025 года. Годом ранее снижение было всего около 7%.
Причины понятны. Апартаменты не попадают под льготные ипотечные программы, а рыночная ипотека при высокой ключевой ставке остаётся дорогой — это ударило прежде всего по компактным лотам, которые покупали в кредит для сдачи в аренду. Бизнес-класс потерял меньше: около 1,1 тыс. сделок за девять месяцев, на 23% меньше, чем годом ранее. В делюкс-сегменте спрос даже немного вырос: здесь покупают за свои деньги, и статус помещения важен меньше, чем адрес и вид. О связи ставки и спроса на дорогом рынке мы писали в материале «Ключевая ставка в октябре 2026 года».
Для покупателя падение спроса — аргумент в переговорах. Застройщику, которому нужно распродать остаток апартаментов без нового предложения в портфеле, проще дать дисконт, рассрочку или отделку в подарок.
Апартаменты или квартира: в чём разница для владельца
Юридически апартаменты — нежилое помещение. Отсюда пять последствий, которые нужно учесть до сделки.
Регистрация. Постоянная регистрация по месту жительства в апартаментах невозможна. В феврале 2026 года Конституционный суд признал право на регистрацию по месту пребывания в апартаментах, если они сходны с квартирой и не входят в гостиничный фонд. Детский сад и школа по месту жительства, поликлиника — эти вопросы решаются через временную регистрацию или постоянную по другому адресу.
Налог на имущество. В Москве ставка для апартаментов зависит от того, входит ли здание в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Если не входит — 0,5% от кадастровой стоимости, если входит — 1,5%. Для сравнения, квартира стоимостью 10–20 млн рублей облагается по ставке 0,15%, и для неё положен вычет в 20 м². Разница легко достигает нескольких десятков тысяч рублей в год. Подробный расчёт — в статье «Налог на апартаменты в Москве в 2026 году».
Вычет и ипотека. Имущественный вычет по НДФЛ при покупке, в том числе по ипотечным процентам, на апартаменты не положен: Налоговый кодекс называет только жилые дома, квартиры и комнаты. Семейная ипотека и материнский капитал на апартаменты не распространяются. Остаётся рыночный кредит или покупка за собственные средства.
Продажа. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — пять лет. Льгота для единственного жилья с трёхлетним сроком сформулирована для жилых помещений, поэтому на купленные апартаменты не распространяется. Подробнее — в материале «Налог с продажи апартаментов в 2026 году».
Коммунальные платежи. Как правило, ресурсоснабжающие организации выставляют счета по тарифам для нежилых помещений, а они выше, чем для населения. Конкретные условия стоит уточнить в договоре с управляющей компанией до сделки.
Что изменится: законопроект о гостиницах в долевом строительстве
В октябре 2026 года на общественное обсуждение вынесен законопроект, который фактически закрывает формат апартаментов в долевом строительстве. Строить с привлечением дольщиков разрешат только жилые дома, таунхаусы, гаражи и гостиницы категории не ниже трёх звёзд с оператором из реестра. В ЕГРН будут вноситься обременения: запрет на постоянное проживание и запрет на сдачу в аренду в обход оператора.
По проекту закон вступит в силу в марте 2028 года, а уже построенные апартаменты должны перейти под управление операторов с марта 2030 года. Документ ещё может измениться, но направление понятно: город последовательно разводит жильё и гостиничный формат. Для покупателя, который планирует жить в апартаментах самостоятельно, это главный риск горизонта 3–5 лет, и его нужно обсудить с юристом до сделки.
Кому апартаменты подходят, а кому нет
Апартаменты оправданы, если:
- нужен адрес в центре, а квартира того же класса и площади не проходит по бюджету — дисконт в бизнес-классе около четверти цены;
- покупка делается за собственные средства и без расчёта на налоговые вычеты;
- объект нужен как вторая городская квартира или для сдачи, а регистрация в нём не требуется;
- горизонт владения больше пяти лет.
Лучше выбрать квартиру, если:
- семья планирует постоянную регистрацию и прикреплять детей к школе по месту жительства;
- покупка рассчитана на льготную ипотеку или материнский капитал;
- для вас важен резидентный режим парковки у дома и прочие права жителей жилых домов;
- объект может понадобиться продать раньше чем через пять лет.
Что проверить перед покупкой апартаментов
- Входит ли здание в перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости, — от этого зависит ставка 0,5% или 1,5%.
- Вид разрешённого использования земельного участка и назначение помещения в ЕГРН.
- Есть ли в доме гостиничный оператор и какие обязательства он накладывает на собственников.
- Тарифы на коммунальные услуги и размер платы за обслуживание.
- Возможна ли временная регистрация по месту пребывания.
- Реальная стоимость владения на 5 лет с учётом налога, коммунальных платежей и отсутствия вычета.
Подобрать апартаменты или квартиру под конкретную задачу можно в каталоге объектов «Усачёвъ», а сравнить варианты по стоимости владения поможет брокер агентства.