Нотариальное согласие супруга стоит в Москве 2 800 рублей и занимает у нотариуса полчаса. Его отсутствие не мешает Росреестру зарегистрировать переход права: регистратор обязан провести сделку и просто внесёт в ЕГРН отметку о том, что необходимое согласие не представлено. Погасить её по заявлению нельзя — она остаётся в реестре, пока объектом владеет покупатель. Для квартиры за 150 миллионов рублей это значит одно: объект оспорим, в залог его не возьмут, а следующий покупатель уйдёт торговаться. Сэкономленные три тысячи превращаются в дисконт, который считают десятками миллионов.

Когда согласие обязательно, а когда его не спрашивают

Правило записано в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса: чтобы распорядиться общим имуществом супругов по сделке, которая требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Продажа квартиры регистрируется — значит, согласие нужно.

Ошибаются обычно не в этом, а в том, что считать общим: не записанное на двоих, а купленное в браке. Квартира, оформленная на одного супруга и оплаченная с его счёта, по умолчанию всё равно общая — статья 34 Семейного кодекса не смотрит на титул. Исключения в статье 36: личным остаётся полученное до брака и приобретённое в браке безвозмездно — в дар или по наследству.

Ситуация Согласие супруга
Квартира куплена в браке, оформлена на одного Нужно
Куплена до брака Не нужно
Получена в браке в дар или по наследству Не нужно
Режим изменён брачным договором или соглашением о разделе Не нужно, документ предъявляют вместе с договором
Продавец в браке не состоял Не нужно, подтверждается нотариальным заявлением
Покупка квартиры вторым супругом Не нужно: закон говорит о распоряжении, а не о приобретении

Две оговорки, которые в дорогом сегменте срабатывают чаще, чем кажется. Подаренная или унаследованная квартира перестаёт быть надёжно личной, если в неё вложили общие деньги настолько, что стоимость существенно выросла: статья 37 Семейного кодекса допускает признание такого объекта общим. А «куплено на личные деньги» — не аргумент, а предмет доказывания: цепочкой платежей от личного источника до расчёта по договору. Логику раздела мы разбирали в материале о разделе квартиры при разводе.

Что происходит, если согласия нет

Первое, что стоит понять покупателю: отказа в регистрации не будет — отсутствие согласия не основание её приостановить. По части 5 статьи 38 закона о государственной регистрации недвижимости регистратор одновременно с записью о переходе права вносит в ЕГРН запись о том, что сделка совершена без необходимого согласия. Это не обременение: распоряжаться объектом она не мешает, но погасить её заявлением нельзя, как нельзя и получить согласие задним числом. Запись предупреждает всех, кто заглянет в реестр, что сделка оспорима.

Второе — срок. Супруг, чьё согласие не получили, вправе требовать признания сделки недействительной в течение года, но год считается не от даты сделки, а со дня, когда он узнал или должен был узнать о ней. Сделка 2026 года может быть оспорена и в 2029-м.

Третье: в суде проигрывает не тот, кто не получил согласие, а тот, кто знал об этом. Летом 2026 года Верховный суд обобщил практику по спорам об оспаривании сделок с жильём — двадцать правовых позиций 2022–2025 годов. Одна из них прямо о нашей теме: рассматривая иск о недействительности сделки с общей собственностью, суд обязан установить, знал ли покупатель об отсутствии у продавца полномочий. Само по себе отсутствие согласия сделку не аннулирует.

Чем заметнее в документах следы брака, тем труднее покупателю объяснить, что он ничего не мог знать. А после отметки в ЕГРН «не знал» не работает уже ни для него, ни для следующего владельца.

Наконец, риск не гасится ни ипотекой, ни сменой владельца. В сентябре 2026 года Верховный суд отменил решения трёх инстанций по делу, где квартиру продали без согласия совладельцев, а затем она ушла в залог банку и была выставлена на торги: когда имущество выбывает из владения собственника против его воли, защита добросовестного залогодержателя не применяется.

Бывший супруг: тот же риск, другие правила

Развод не превращает общую квартиру в личную: пока имущество не разделено — соглашением, брачным договором или решением суда, — оно остаётся в совместной собственности, даже если брак расторгнут десять лет назад.

Меняется норма. Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса регулирует отношения супругов, состоящих в браке; к бывшим применяется пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса. Нотариального согласия он не требует, но даёт право оспорить сделку, если доказано, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии у продавца полномочий. Именно по такому иску Верховный суд и требует устанавливать осведомлённость покупателя.

Поэтому в дорогих сделках согласие берут и у бывшего супруга, хотя закон этого прямо не требует: три тысячи рублей закрывают риск, который иначе тянется годами. Если получить его невозможно, вопрос решают до выхода на рынок — соглашением о разделе или судебным решением. На этапе аванса разбираться поздно.

Сколько стоит и сколько действует: цифры 2026 года

С 2025 года нотариальный тариф состоит из двух частей: федеральной, единой для страны, и региональной, которую устанавливают на год для нотариусов конкретного региона. Московские размеры на 2026 год утверждены в ноябре 2025-го.

Позиция 2026 год Основание
Нотариальное согласие супруга на сделку, Москва 2 800 ₽ (500 ₽ федеральный тариф + 2 300 ₽ региональный) ст. 333.24 НК РФ, региональный тариф Москвы
Каждый следующий объект в том же согласии +200 ₽ к региональному тарифу, но не более 3 100 ₽ Тот же тариф
Госпошлина за регистрацию перехода права, кадастровая стоимость до 20 млн ₽ 4 000 ₽ подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ
То же, кадастровая стоимость свыше 20 млн ₽ 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽ подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ
Регистрация за один рабочий день Пошлина в двойном размере ст. 333.33 НК РФ
Срок оспаривания сделки супругом 1 год со дня, когда узнал или должен был узнать п. 3 ст. 35 СК РФ
Срок оспаривания сделки бывшим супругом 1 год со дня, когда узнал п. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 181 ГК РФ
Срок требования о разделе имущества после развода 3 года со дня, когда узнал о нарушении права п. 7 ст. 38 СК РФ

Проценты в таблице — та часть, где элитный сегмент считает иначе, чем массовый. При кадастровой стоимости 120 миллионов рублей пошлина составит 24 000 рублей вместо фиксированных четырёх тысяч, а если кадастровая стоимость отстала от рынка и квартира продаётся за 200 миллионов — пошлину считают от цены сделки, то есть 40 000 рублей.
Срок жизни согласия закон не ограничивает: если он не указан в документе, согласие бессрочно. Но в нём можно — и в дорогих сделках стоит — прописать конкретный объект, минимальную цену и срок. Отозвать согласие можно только до совершения сделки; после подписания договора отзыв силы не имеет.

Как проверить семейное положение продавца

С марта 2023 года выписка из ЕГРН, полученная третьим лицом, не содержит фамилии, имени и отчества правообладателя. Раскрыть их может сам собственник — записью в реестре о согласии на предоставление персональных данных, она вносится без госпошлины. Полные сведения вправе получить ограниченный круг: правообладатель, его супруг, совладельцы, залогодержатель. Проверить брак продавца по реестру нельзя. Работают четыре инструмента.

Паспорт — штамп о регистрации брака. Штампа может не быть, поэтому он подтверждает, но не опровергает.

Нотариальное заявление продавца о том, что на дату приобретения объекта он в браке не состоял. Не гарантия, но за ложные сведения в нём он отвечает лично.

Дата возникновения права в выписке, сопоставленная со сведениями о браке: если право возникло в период брака, презумпция общей собственности включается автоматически.

Основание приобретения. Дарение или наследство переводят объект в личную собственность — и одновременно возвращают вопрос об улучшениях за общие деньги. Полный порядок проверки — в материале о том, как проверить юридическую чистоту квартиры.

Где в дорогих сделках согласие теряется чаще всего

Апартаменты. Формально это нежилое помещение, и его иногда не считают «квартирой». Для статьи 35 Семейного кодекса разницы нет: имущество общее, сделка регистрируется, согласие нужно.

Машиноместа и кладовые. Каждое — самостоятельный объект с отдельным кадастровым номером, и согласие на квартиру их не покрывает. Проще выдать одно согласие на все объекты сразу: каждый следующий добавляет к тарифу 200 рублей.

Супруг за границей. Согласие оформляют либо в консульском учреждении России — сразу на русском, апостиль не нужен, — либо у местного нотариуса, и тогда нужны апостиль и нотариальный перевод. То же с браком, заключённым за рубежом. Это занимает недели, поэтому вопрос закрывают до выхода объекта на рынок.

Доверенность. Полномочия от одного супруга не заменяют согласия второго: это два разных документа.

Что меняется в 2026 году

Рынок остаётся активным. За январь–август 2026 года в Москве зарегистрировано 89,5 тысячи сделок купли-продажи жилья — на 4% больше, чем за те же месяцы 2025 года; в августе — 10,9 тысячи переходов прав, на 3% больше августа прошлого года и на 13% меньше июля, что для конца лета нормально.

Параллельно движется законодательство. В июне 2026 года в Госдуму направлен проект об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок купли-продажи жилья между гражданами; долю сделок с нарушениями закона авторы оценивают в 5–7%. Если инициативу примут, семейное положение продавца будет проверять нотариус в каждой сделке. Пока это зона ответственности сторон.

Что сделать перед сделкой

Продавцу: сопоставить дату приобретения объекта с датой брака; если объект куплен в браке — получить нотариальное согласие до выхода на рынок; если брак расторгнут, а имущество не делилось — взять согласие и у бывшего супруга либо оформить раздел; в самом согласии указать объект и минимальную цену. Как мы готовим объект к продаже — в разделе собственникам.

Покупателю: сверить дату возникновения права с семейным положением продавца; получить либо согласие супруга, либо нотариальное заявление об отсутствии брака на дату покупки; проверить, что согласие покрывает все объекты сделки, включая машиноместо и кладовую; убедиться, что в ЕГРН нет записи об отсутствии согласия. Объекты, по которым эта работа уже сделана, — в нашем каталоге.

Две тысячи восемьсот рублей и один визит к нотариусу — самая дешёвая страховка в сделке с дорогой недвижимостью. Её единственный недостаток в том, что она выглядит формальностью ровно до того дня, когда становится главным аргументом в суде.