Сделки с недвижимостью с гражданами недружественных стран в 2026 году по-прежнему возможны без индивидуального разрешения правительственной комиссии, если обе стороны — физические лица и деньги за квартиру продавцу-иностранцу перечисляются на счёт типа «С». Но с 5 ноября 2026 года правила стали строже в одном важном месте: человек, который не подтвердил документами российское или «дружественное» гражданство либо вид на жительство, теперь по умолчанию считается лицом из недружественной страны. Для покупателя это означает, что проверку статуса продавца нужно делать до подписания договора, а не на этапе расчётов.
Сделки с недвижимостью с гражданами недружественных стран в 2026 году: разрешения, счёт типа «С» и новые правила
Ветров Владислав
Брокер · автор статьи
Вопрос автору
Остались вопросы по теме?
Автор статьи ответит лично — оставьте контакты, свяжемся в течение дня.
Какие правила действуют и откуда они взялись
Особый порядок введён Указом Президента № 81 от 1 марта 2022 года. Сделки, после которых у резидента возникает право собственности на недвижимость и в которых участвует лицо из недружественного государства, совершаются по разрешению Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций. Срок действия у этого порядка не установлен, и в 2026 году он продолжает работать.
Чтобы не выдавать разрешение на каждую квартиру, подкомиссия 17 марта 2022 года приняла общее решение, которое действует без ограничения срока. По нему без отдельного разрешения можно:
- продавать недвижимость физическому лицу, связанному с недружественным государством;
- покупать недвижимость у такого физического лица при условии, что деньги зачисляются на его счёт типа «С»;
- заключать и исполнять договоры долевого участия с такими лицами.
Если продавец или покупатель — иностранная компания из недружественной страны, общее разрешение не работает, и сделка требует отдельного согласования.
Перечень недружественных государств утверждён распоряжением Правительства № 430-р от 5 марта 2022 года, последняя редакция — от 29 октября 2022 года. В него входят, в частности, США, Великобритания, все страны Евросоюза, Канада, Швейцария, Норвегия, Япония, Республика Корея, Австралия, Новая Зеландия, Сингапур, Тайвань и Украина.
Что изменил указ от 5 ноября 2026 года
Указом Президента № 816 от 5 ноября 2026 года Указ № 81 дополнен новым пунктом. Теперь к лицам, связанным с недружественными государствами, относятся в том числе физические лица, которые не представили документ, удостоверяющий гражданство России или дружественного государства, либо вид на жительство в России, либо документ о праве на постоянное проживание в дружественной стране. Аналогичные поправки внесены и в смежные указы, включая указ о счетах типа «С».
На практике это меняет подход к любой сделке, где у продавца есть иностранный элемент:
- статус стороны определяется документами, а не словами. Если продавец не может подтвердить гражданство или ВНЖ, сделка пойдёт по правилам для недружественных лиц;
- банки, нотариусы и регистратор вправе запрашивать такие документы, и к этому стоит готовиться заранее;
- прежние критерии — гражданство, место регистрации, место основной деятельности — сохраняются. Новый пункт их не заменяет, а дополняет.
Официальных разъяснений к новому указу на 9 ноября 2026 года ещё нет, поэтому в спорных случаях, например когда у гражданина недружественной страны есть российский вид на жительство, решение стоит принимать вместе с юристом сделки.
Когда разрешение нужно, а когда нет
| Ситуация | Нужно ли индивидуальное разрешение | Условия |
|---|---|---|
| Гражданин РФ покупает квартиру у физлица из недружественной страны | Нет | Оплата на счёт типа «С» продавца |
| Гражданин РФ продаёт квартиру физлицу из недружественной страны | Нет | Обычный порядок расчётов |
| Договор долевого участия с физлицом из недружественной страны | Нет | По общему решению подкомиссии |
| Дарение между супругами и близкими родственниками | Нет | Безвозмездная сделка |
| Покупка у иностранной компании из недружественной страны | Да | Решение Правкомиссии |
| Продажа иностранной компании из недружественной страны | Да | Решение Правкомиссии |
| Продавец с двойным гражданством, одно из которых российское | Нет | Для целей регистрации значимо гражданство РФ |
Отдельно стоит сказать о двойном гражданстве. Росреестр исходит из того, что для России человек с российским и иностранным паспортом — прежде всего гражданин России. Поэтому если продавец подтверждает российское гражданство, ограничения для недружественных лиц к нему не применяются.
Безвозмездные сделки между супругами и близкими родственниками по Семейному кодексу выведены из-под требования о разрешении: так подкомиссия решила ещё в 2022 году, а летом 2025 года это закрепил Указ № 435 от 1 июля 2025 года. Подробнее о дарении внутри семьи — в статье «Дарение квартиры близкому родственнику».
Если нужно индивидуальное разрешение: условия Правкомиссии
Когда общее разрешение не подходит, стороны подают заявление в Правительственную комиссию. Разрешение может выдаваться с условиями. С октября 2024 года подкомиссия применяет к сделкам по выходу иностранцев из российских активов жёсткие требования:
- продажа с дисконтом не менее 60% от рыночной стоимости по отчёту независимого оценщика;
- добровольный взнос в федеральный бюджет не менее 35% рыночной стоимости по графику.
До этого требования были мягче: в 2022 году — дисконт 50% и взнос 10%, с осени 2023 года взнос вырос до 15%. Эти условия сформулированы для активов в целом. Применительно к частным квартирам практика индивидуальна, но закладывать в расчёт, что продажа квартиры иностранной компанией пройдёт без существенных потерь, нельзя.
Счёт типа «С»: как платит покупатель и что получает продавец
Счёт типа «С» — специальный рублёвый счёт нерезидента, введённый Указом № 95 от 5 марта 2022 года. Режим счёта устанавливает Банк России, последние изменения внесены в июне 2026 года.
Для покупателя схема простая: деньги за квартиру перечисляются на счёт «С» продавца, обычно через аккредитив или ячейку с условием раскрытия после регистрации. Как выстроить безопасный расчёт по дорогой сделке, мы разбирали в статье «Аккредитив при покупке квартиры».
Для продавца-иностранца ограничения существенные. Со счёта «С» можно оплатить налоги и сборы, комиссии, купить облигации федерального займа, перевести деньги на другой счёт «С». Покупки недвижимости и перевода за рубеж в перечне разрешённых операций нет. Вывести деньги за границу можно только по отдельному разрешению Правкомиссии. Кроме того, продавцу-нерезиденту нужно учесть налог: ставка НДФЛ для налоговых нерезидентов составляет 30%, подробности — в материале «Налог при продаже квартиры нерезидентом».
Ограничения на покупку земли иностранцами
Отдельные ограничения касаются земельных участков, и они действуют независимо от «недружественности» страны:
- по статье 15 Земельного кодекса иностранцы, лица без гражданства и иностранные компании не могут владеть землёй на приграничных территориях. Их перечень утверждён Указом Президента № 26 от 9 января 2011 года. Указом № 521 от 27 июля 2026 года в него добавлена федеральная территория «Сириус»;
- земли сельскохозяйственного назначения иностранцы могут получить только в аренду.
Для покупателя загородного дома у иностранного собственника это значит: прежде чем обсуждать цену, нужно убедиться, что продавец вообще мог законно владеть участком, иначе под вопросом окажется вся цепочка прав. Общий порядок проверки собственника описан в статье «Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой».
Порядок покупки квартиры у иностранца: пошагово
- Установить статус продавца. Запросить паспорт, документы о гражданстве и виде на жительство. С учётом указа от 5 ноября 2026 года отсутствие документов само по себе означает режим недружественного лица.
- Проверить форму продавца. Физлицо — работает общее разрешение. Иностранная компания — нужно индивидуальное разрешение Правкомиссии, и сроки сделки увеличатся.
- Проверить объект и основания права. Выписка из ЕГРН, история перехода прав, отсутствие арестов и обременений. Для участка — проверить, не находится ли он на приграничной территории и не относится ли к сельхозземлям.
- Согласовать расчёты. Продавец открывает счёт типа «С». В договоре прямо указывается, что оплата производится на этот счёт.
- Подготовить пакет для регистрации. Если сделке требуется разрешение, его прикладывают к заявлению в Росреестр.
- Зарегистрировать переход права и раскрыть аккредитив после регистрации.
Сделки с иностранным элементом в 2026 году — зона, где правила меняются быстрее, чем практика успевает к ним адаптироваться. Если вы покупаете или продаёте квартиру с участием иностранного гражданина, обсудите схему с брокером «Усачёвъ» до внесения задатка. Собственникам, которые планируют продажу, мы помогаем выстроить сделку на странице для собственников.