Сдать квартиру иностранцу в Москве в 2026 году можно и законно, но вместе с ключами собственник получает статус принимающей стороны: в течение 7 рабочих дней нужно подать уведомление о прибытии жильца, а с 3 ноября 2026 года штраф за нарушение правил миграционного учёта для гражданина вырастает до 4–6 тыс. рублей за каждого иностранца. Ниже — порядок действий, сроки, нормы и риски, которые мы в «Усачёвъ» разбираем с владельцами перед каждой такой сделкой.
Сдать квартиру иностранцу в Москве в 2026 году: миграционный учёт, договор и риски собственника
Алевтина Ротшильд
Брокер · автор статьи
Вопрос автору
Остались вопросы по теме?
Автор статьи ответит лично — оставьте контакты, свяжемся в течение дня.
Можно ли сдавать квартиру иностранцам и что меняется для собственника
Прямого запрета нет: сдача квартиры иностранцам — обычный договор найма. Отличие одно, но существенное. По Федеральному закону № 109-ФЗ «О миграционном учёте» тот, кто предоставляет иностранцу жильё, становится принимающей стороной и отвечает за постановку жильца на учёт по месту пребывания.
Если собственник этого не делает, ответственность наступает по ч. 4 ст. 18.9 КоАП. Сейчас штраф для гражданина — от 2 до 4 тыс. рублей, но Федеральный закон от 04.08.2026 № 294-ФЗ с 3 ноября 2026 года поднимает его до 4–6 тыс. рублей. Примечание к статье важно для семей и компаний из нескольких человек: если жильцов двое или больше, штраф назначается за каждого. Если квартиру сдаёт компания, суммы другого порядка — от 400 до 500 тыс. рублей для юрлица.
Миграционный учёт: сроки и исключения
Общий срок уведомления о прибытии — 7 рабочих дней со дня прибытия иностранца в место пребывания (ч. 3 ст. 20 109-ФЗ). Есть исключения, которые полезно знать заранее.
- Высококвалифицированные специалисты (ВКС) и члены их семей освобождены от постановки на учёт на срок до 90 дней со дня въезда. Если ВКС уже стоит на учёте в России и переезжает на срок до 30 дней, новый учёт тоже не нужен. После истечения срока — снова 7 рабочих дней.
- Короткие визиты. Иностранцы, прибывшие не более чем на 7 дней, учёту по месту пребывания не подлежат. Исключение не действует для гостиниц и иных средств размещения — но квартира по договору найма к ним не относится.
- Учёт ограничен сроком. Постановка временно пребывающего иностранца производится на срок, указанный в уведомлении, но не более одного года (ч. 6.1 ст. 22).
С 1 сентября 2025 года за постановку на учёт по месту пребывания взимается госпошлина 500 рублей (подп. 19.1 п. 1 ст. 333.28 НК РФ). Подтверждать оплату не нужно, если сведения о ней есть в государственной платёжной системе.
Как подать уведомление о прибытии
По ст. 22 109-ФЗ собственник может подать уведомление лично в подразделение МВД по вопросам миграции, через МФЦ, почтовым отправлением или в электронной форме. Иностранец предъявляет принимающей стороне документ, удостоверяющий личность, и миграционную карту; к уведомлению при найме жилья прикладывается копия договора найма.
Несколько практических деталей:
- После подачи у собственника остаётся отрывная часть бланка, у жильца — его экземпляр с отметкой. Это главное доказательство, что обязанность выполнена: храните копию весь срок найма.
- Если собственник живёт за рубежом, иностранец подаёт уведомление сам, приложив нотариально удостоверенное согласие принимающей стороны (ч. 3.2 ст. 22). Собственник — гражданин России с подтверждённой учётной записью на портале госуслуг может подтвердить согласие электронно (ч. 3.3 ст. 22).
- Забирать у жильца паспорт или миграционную карту «на хранение» закон прямо запрещает (ч. 5 ст. 22).
Снятие с учёта происходит при постановке на учёт по новому адресу, выезде из России или после уведомления об убытии (ст. 23). Уведомление об убытии подаёт принимающая сторона — лично, через МФЦ, почтой или электронно. Для частного собственника закон жёсткого срока не устанавливает, но мы советуем подавать его сразу после выезда жильца: так адрес не числится за человеком, который в квартире уже не живёт.
Сводная таблица: действие → срок → норма → штраф
| Действие собственника | Срок | Норма | Санкция для гражданина |
|---|---|---|---|
| Уведомление о прибытии иностранца | 7 рабочих дней со дня прибытия | ч. 3 ст. 20 109-ФЗ | ч. 4 ст. 18.9 КоАП: 2–4 тыс. руб., с 03.11.2026 — 4–6 тыс. руб. за каждого иностранца |
| То же для ВКС и членов семьи | до 90 дней со дня въезда, затем 7 рабочих дней | ч. 4.1 ст. 20 109-ФЗ | ч. 4 ст. 18.9 КоАП |
| Госпошлина за постановку на учёт | при подаче уведомления | подп. 19.1 п. 1 ст. 333.28 НК РФ | 500 руб. |
| Уведомление об убытии | закон для гражданина срок не задаёт; разумно — сразу после выезда | ч. 2.2 ст. 23 109-ФЗ | — |
| Регистрация договора найма на срок от года (обременение) | после подписания | ст. 674 ГК РФ | — |
| Постановка на учёт без реального проживания | — | ст. 322.3 УК РФ | штраф 100–500 тыс. руб., принудительные работы или лишение свободы до 5 лет |
Риски собственника: фиктивный учёт, режим высылки, «резиновые» квартиры
Фиктивная постановка на учёт — уголовная статья. По ст. 322.3 УК РФ это постановка на основании заведомо ложных сведений или в помещении, где иностранец не собирается жить либо собственник не собирается его селить. Наказание — штраф от 100 до 500 тыс. рублей, принудительные работы или лишение свободы до 5 лет. Аналогичная санкция по ст. 322.2 УК РФ — за фиктивную регистрацию по месту жительства, которая касается иностранцев с видом на жительство. Правило простое: ставьте на учёт только тех, кто действительно живёт в квартире, и столько, сколько там реально живёт.
Режим высылки и реестр контролируемых лиц. С 5 февраля 2025 года действуют нормы Федерального закона от 08.08.2024 № 260-ФЗ: иностранцы без законных оснований для пребывания вносятся в реестр контролируемых лиц, и для них вводятся ограничения в правах. Проверка по реестру доступна на сайте МВД — мы рекомендуем делать её до подписания договора, вместе с проверкой срока визы, вида на жительство или разрешения на работу.
Ограничение числа постановок на учёт в одном жилье. На конец октября 2026 года федерального лимита на число иностранцев, которых можно поставить на учёт в одной квартире, и нормы площади на человека в 109-ФЗ нет. Законопроекты с такими нормами вносились в Госдуму, поэтому тему стоит отслеживать. Но и без лимита массовая постановка на учёт при явной нехватке площади — первый признак фиктивности для проверяющих.
Эксперимент в Москве и Подмосковье. С 1 сентября 2025 года по 1 сентября 2029 года для части трудовых мигрантов из безвизовых стран действует особый порядок учёта по Федеральному закону от 23.05.2025 № 121-ФЗ с мобильным приложением и передачей геолокации. Если жилец работает по патенту, уточните у него, распространяется ли на него этот порядок.
Договор найма с иностранцем: валюта, депозит, опись
Договор с иностранцем строится так же, как с любым нанимателем, — подробный разбор пунктов есть в нашем материале о договоре найма жилого помещения в 2026 году. Специфика экспатов — в трёх местах.
- Валюта цены. По п. 2 ст. 317 ГК РФ цену можно указать в иностранной валюте или условных единицах с оплатой в рублях по курсу на дату платежа. Курс и дату его определения пропишите прямо в договоре.
- Депозит. Обеспечительный платёж регулируется ст. 381.1 ГК РФ: в договоре укажите, какие именно убытки и долги из него покрываются и в какой срок остаток возвращается.
- Опись и акт. Подробная опись мебели, техники и состояния отделки с фотографиями особенно важна в дорогих квартирах: это единственная база для удержаний из депозита.
Если квартиру для сотрудника снимает компания, это уже договор аренды с юрлицом (п. 2 ст. 671 ГК РФ), а помещение используется только для проживания граждан. В договоре нужно поимённо указать, кто будет жить, — от этого зависит, кто выступит принимающей стороной. Договор на срок от года порождает обременение, которое регистрируется в Росреестре (ст. 674 ГК РФ).
Проверка арендатора и налоги собственника
Перед подписанием проверьте:
- паспорт и его срок действия, визу или основание безвизового въезда, миграционную карту;
- основание для пребывания: разрешение на работу ВКС, патент, РВП или вид на жительство;
- отсутствие в реестре контролируемых лиц;
- кто фактически будет жить в квартире — каждого ставят на учёт отдельно.
Налоги не зависят от гражданства жильца. Резидент, сдающий квартиру как физлицо, платит НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн рублей в год, 15% — с части от 2,4 до 5 млн рублей и выше по ступеням. Самозанятый собственник платит 4% с доходов от физлиц и 6% — от компаний, лимит — 2,4 млн рублей в год. Как выбрать режим и подать декларацию, мы разобрали в статье о налоге на сдачу квартиры в аренду.
Что делать собственнику
- До подписания проверьте документы и реестр контролируемых лиц, перечислите в договоре всех жильцов.
- В течение 7 рабочих дней подайте уведомление о прибытии на каждого жильца (для ВКС — до 90 дней) и сохраните отрывную часть.
- Зафиксируйте в договоре валюту расчёта, депозит и опись; договор на год и дольше зарегистрируйте.
- После выезда жильца подайте уведомление об убытии.
- Учитывайте новые штрафы с 3 ноября 2026 года: минимальный штраф для гражданина удваивается.
Если вести эти процедуры самостоятельно неудобно, их можно передать нам вместе с поиском нанимателя — подробнее на странице для собственников.