Рынок складской недвижимости 2026 года в Московском регионе прошёл точку разворота: после полутора лет падения спрос по итогам девяти месяцев вырос на 44–62% к прошлому году, доля свободных площадей с летнего пика снизилась, а ставки аренды класса А с июля перестали дешеветь и держатся около 10 тыс. руб. за кв. м в год. Для инвестора это означает, что окно покупки на дне цикла ещё открыто, но доходность склада по-прежнему конкурирует с ключевой ставкой в 14% — поэтому решают качество арендатора и цена входа, а не общий оптимизм.
Рынок складской недвижимости Московского региона в 2026 году: ставки, вакансия и что это значит для инвестора
Иван Мамонтов
Брокер · автор статьи
Вопрос автору
Остались вопросы по теме?
Автор статьи ответит лично — оставьте контакты, свяжемся в течение дня.
Что произошло с рынком в 2026 году
Чтобы понять текущие цифры, стоит вспомнить исходную точку. В 2024 году запрашиваемая ставка на сухие склады класса А достигла исторического максимума — около 12 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов. Затем начался спад: в 2025 году спрос снизился (свою долю в нём удержала только онлайн-торговля), на рынок вышли рекордные объёмы нового строительства и субаренды. В ноябре 2025 года ставка опустилась до 11 250 руб., а доля свободных площадей с учётом субаренды поднялась до 4,7% — максимума с 2017 года.
В первом полугодии 2026 года охлаждение продолжилось: вакантность выросла до 6,1% в I квартале и 6,5% к концу июня, ставка снизилась до 10,3 тыс. руб. Летом картина изменилась. Сработали сразу несколько факторов: компании замещали выбывшие из оборота мощности, создавали резервные площади и перестраивали логистические цепочки. По итогам III квартала обзор рынка складской недвижимости показывает уже не охлаждение, а восстановление спроса при всё ещё высоком предложении.
Ключевые показатели: III квартал 2026 года
Анализ рынка складской недвижимости по разным методикам даёт разброс в абсолютных значениях — он зависит от того, учитываются ли субаренда, класс B и сделки купли-продажи. Направление при этом у всех оценок одно.
Спрос. За январь–сентябрь 2026 года в Московском регионе арендовано и куплено от 1,6 до 2,1 млн кв. м складов — на 44–62% больше, чем за тот же период 2025 года. Объём сделок уже превысил прогноз, который рынок давал на весь год (1,1–1,3 млн кв. м), и по итогам года может приблизиться к 2 млн кв. м. Аренда занимает около 72% сделок, остальное — покупка.
Онлайн-торговля. На онлайн-сектор пришлось около 54% спроса за девять месяцев. После провала начала года сектор вернул себе роль главного арендатора, но поведение изменилось: крупные игроки берут площади адресно и предпочитают проекты built-to-suit под собственные требования.
Вакантность складов. Доля свободных площадей с учётом субаренды снизилась с 6,5% в конце июня до 6% на конец сентября; в абсолютном выражении — с 1,87 до 1,73 млн кв. м, минус 7% за квартал. Оценки по другим методикам дают 4,8–5,6% на конец III квартала.
Ставки аренды складов. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на сухие склады класса А — 9,5–10,1 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов. Это на 14% ниже, чем годом ранее, но падение остановилось: с июля ставки не снижаются после пяти кварталов отрицательной динамики. Фактические договоры заключаются со скидкой 5–10% от запрашиваемого уровня.
Ввод складов. За девять месяцев введено от 1,46 до 2,26 млн кв. м в зависимости от методики подсчёта — в любом случае больше, чем годом ранее. Более половины годового объёма пришлось на июль–август. Доля спекулятивного строительства (без заранее найденного арендатора) — 56–58%, к концу года может вырасти до 63%. Прогноз ввода на весь 2026 год — около 2,1 млн кв. м.
| Показатель | Ноябрь 2025 | I кв. 2026 | II кв. 2026 | III кв. 2026 | Прогноз на конец 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Вакантность с учётом субаренды, % | 4,7 | 6,1 | 6,5 | 6,0 | 5–5,5 |
| Ставка класса А, тыс. руб./кв. м/год (без НДС и OPEX) | 11,25 | 10,5 | 10,3 | 10,1 | около 10 |
| Спрос за январь–сентябрь, млн кв. м | — | — | — | 1,6–2,1 (+44–62% г/г) | до 2 |
| Доля онлайн-торговли в спросе, % | — | — | — | 54 (9 мес.) | — |
Ряды вакантности и ставки приведены по единой методике, чтобы динамика была сопоставима.
Прогноз до конца года
Ожидания на конец 2026 года заметно улучшились по сравнению с весенними. Если в начале года рынок готовился к росту вакантности до 8% и выше, то теперь базовый сценарий — снижение до 5–5,5%, а объём свободных площадей — 1,5–1,7 млн кв. м вместо прежних 2,3–2,5 млн. Ставку класса А мы ожидаем около 10 тыс. руб. за кв. м в год: при оценке с нижней границы диапазона (9,5 тыс. руб. в сентябре) это означает небольшой рост к декабрю, при оценке с верхней (10,1 тыс. руб.) — сохранение текущего уровня.
Главный сдерживающий фактор — стоимость денег. 23 октября 2026 года Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14%. Пока она остаётся двузначной, девелоперам дорого строить, а арендаторам — расширяться, поэтому устойчивый рост ставок аренды рынок связывает со снижением ключевой ставки до 11–12%.
Light industrial: малый формат с другой логикой
Сегмент light industrial — небольшие производственно-складские блоки, чаще всего на продажу — живёт по своим правилам. По итогам I полугодия 2026 года качественное предложение за МКАД достигло 1,095 млн кв. м, а ввод на весь год может составить 500–630 тыс. кв. м — до 77% больше, чем в 2025 году (355 тыс. кв. м).
На конец II квартала:
- средневзвешенная ставка аренды одноэтажных блоков за МКАД — около 14,8 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов;
- средняя цена продажи таких блоков — около 121 тыс. руб. за кв. м без НДС;
- доля свободных площадей за МКАД — 14%, причём почти все они приходятся на одноэтажные объекты, а треть — на построенные в первом полугодии;
- 78% сделок — покупки, 60% спроса формирует производство.
Простое деление ставки на цену даёт около 12% годовых до учёта простоя, налогов и расходов. Но высокая вакантность новых блоков означает, что найти арендатора сразу после покупки получается не всегда.
Инвестиции в складскую недвижимость: что доступно частному инвестору
По итогам девяти месяцев 2026 года инвестиции в складскую недвижимость России составили 100,8 млрд руб. — на 21% меньше, чем годом ранее. При этом вложения в light industrial выросли до 14,9 млрд руб., а их доля в складских инвестициях — с 11% до 15%. Ставка капитализации качественных складов — около 12–13% против 13,5% в 2024–2025 годах: рынок уже закладывает восстановление.
Для частного капитала есть три основных пути.
Готовый склад с арендатором. Классический арендный бизнес: покупка объекта с действующим договором. Порог входа в крупные складские комплексы — от 1 млрд руб., горизонт — 7–10 лет. Ключевое — срок и условия договора аренды, индексация, кто платит операционные расходы, финансовая устойчивость арендатора. Подробнее о том, как оценивать такие объекты, мы писали в материале о готовом арендном бизнесе в Москве.
Малые форматы и light industrial. Блок от нескольких сотен до нескольких тысяч квадратных метров — вход значительно ниже, ликвидность выше, но и риски простоя выше: смена арендатора на малом объекте означает полную потерю дохода на время поиска.
ЗПИФ недвижимости. Паи закрытых фондов позволяют войти в складской сегмент с небольшой суммой. Склады — заметная часть их портфелей: за девять месяцев 2026 года на них пришлось 44% вложений таких фондов в недвижимость. Взамен инвестор получает меньше контроля и платит вознаграждение управляющему. Сравнение доходности и рисков — в нашем разборе ЗПИФ недвижимости в 2026 году.
Риски и налоги
Основные риски складских инвестиций сейчас:
- Конкуренция с новым строительством. Больше половины ввода — спекулятивные объекты; новые склады конкурируют за арендатора скидками и арендными каникулами.
- Субаренда. Освобождённые крупными арендаторами площади выходят на рынок дешевле прямой аренды и давят на ставки.
- Концентрация на одном арендаторе. Для отдельного склада уход ключевого арендатора — это потеря всего дохода.
- Стоимость денег. При ключевой ставке 14% доходность склада не намного выше безрисковых альтернатив, а покупка в кредит заметно её снижает.
- Ликвидность. Крупный склад продаётся долго, круг покупателей узкий.
Налоги — общими словами. Доход физического лица от сдачи нежилой недвижимости облагается НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% с доходов до 2,4 млн руб. в год и затем 15–22% в зависимости от суммы (ст. 224 НК РФ). Налог на имущество считается от кадастровой стоимости: для прочих объектов ставка не выше 0,5%, для объектов из регионального перечня по ст. 378.2 НК РФ — до 2%, для объектов кадастровой стоимостью более 300 млн руб. — до 2,5% (ст. 406 НК РФ). Попадает ли конкретный склад в перечень и какая ставка действует в муниципалитете, нужно проверить до сделки. По паям ЗПИФ НДФЛ уплачивается с выплат и с дохода при погашении или продаже паёв. Выбор формы владения (физическое лицо, ИП, компания) лучше обсудить с налоговым консультантом заранее.
Что делать инвестору
Складская недвижимость в 2026 году — рынок покупателя, который начинает выравниваться. Мы в «Усачёвъ» видим смысл действовать так:
- Ориентироваться на объекты с действующим договором и арендатором, чья устойчивость не вызывает сомнений, — на рынке с вакантностью 5–6% именно это определяет стабильность дохода.
- Сравнивать доходность не с прошлыми годами, а с ключевой ставкой и учитывать, что скидки в 5–10% к запрашиваемой цене сейчас реальны.
- В light industrial смотреть на расположение и востребованность формата у производственных арендаторов, а не только на цену квадратного метра.
- Для небольшого капитала рассматривать ЗПИФ как способ войти в сегмент, понимая ограниченность контроля.
Если вы владеете складом или готовым арендным бизнесом и думаете о продаже или поиске арендатора, оставьте заявку на странице для собственников — мы поможем оценить объект с учётом текущего рынка.