С 1 января 2026 года неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ снова начисляется в полном объёме. Мораторий, который действовал с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года, не продлили. Потолок ставки в 7,5% остался в прошлом. Для дольщика-гражданина это 1/150 ключевой ставки от цены договора за каждый день просрочки. При ставке 14–15% это около 0,1% цены в день, то есть 30 тыс. рублей в сутки по договору на 30 млн рублей. Оговорка одна: по требованиям, относящимся к периоду до 2026 года, исполнение решений отсрочено до 31 декабря 2026 года.
Сколько составляет неустойка по закону
Формула записана в части 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ: неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования (с 2016 года она равна ключевой ставке) от цены договора за каждый день просрочки. Для гражданина сумма удваивается — получается 1/150. Застройщик освобождается от неустойки, только если дольщик сам уклоняется от подписания передаточного акта.
Какую ставку брать, разъяснил Верховный суд: ту, что действовала в последний день срока передачи по договору. Она применяется ко всему периоду просрочки и не меняется вслед за решениями Банка России. В 2026 году ставка снижалась поэтапно: 16% на начало года, 15,5% с 16 февраля, 15% с 23 марта, 14,5% с 27 апреля, 14,25% с 22 июня и 14% с 27 июля. На заседании 23 октября её сохранили на уровне 14%.
Мы посчитали неустойку для типичных бюджетов квартир в новостройках бизнес- и премиум-класса при ставке 15% — она действовала, если срок по договору истёк в конце марта или в апреле 2026 года.
| Цена ДДУ | Неустойка в день | 60 дней | 120 дней | 180 дней |
|---|---|---|---|---|
| 15 млн ₽ | 15 тыс. ₽ | 0,9 млн ₽ | 1,8 млн ₽ | 2,7 млн ₽ |
| 30 млн ₽ | 30 тыс. ₽ | 1,8 млн ₽ | 3,6 млн ₽ | 5,4 млн ₽ |
| 60 млн ₽ | 60 тыс. ₽ | 3,6 млн ₽ | 7,2 млн ₽ | 10,8 млн ₽ |
Это расчётный максимум. Суды вправе снизить неустойку по статье 333 Гражданского кодекса, если сочтут её несоразмерной, и застройщики почти всегда об этом просят. Поэтому в исковых требованиях полную сумму заявляют, но в финансовых планах на неё не опираются.
Что изменилось с 2026 года
Постановление правительства № 326 освобождало застройщиков от неустойки за просрочку с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года. Кроме того, санкции за период с 1 июля 2023 года по конец 2025 года считались по ставке не выше 7,5%. Постановление № 2227 от 30 декабря 2025 года мораторий на начисление не продлило. С 1 января 2026 года неустойка за каждый день просрочки снова набегает по полной ставке.
Сохранилась отсрочка исполнения. По требованиям, возникшим до 2026 года, суд может вынести решение в пользу дольщика, но списать деньги со счёта застройщика до 31 декабря 2026 года не получится: банки такие требования в этот период не исполняют. Объём отсрочки зависит от даты предъявления требования, поэтому дату претензии важно фиксировать документально. Сообщений о продлении отсрочки на 2027 год на конец октября нет.
Был и ранний «беспроцентный» период. Неустойка не начислялась также с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года и с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года. Если ваш срок сдачи истёк давно, эти дни из расчёта выпадают.
Штраф 5% и моральный вред
С 1 сентября 2024 года штраф за отказ застройщика добровольно удовлетворить требования дольщика составляет 5% от присуждённой суммы, а не 50%, как раньше по закону о защите прав потребителей. Это часть 3 статьи 10 закона № 214-ФЗ в редакции закона № 266-ФЗ.
В апреле 2026 года Конституционный суд в постановлении № 24-П уточнил: новый штраф нельзя применять задним числом. Если обязанность его заплатить возникла до 1 сентября 2024 года, действует прежний штраф 50%. В том же решении суд признал конституционным временный потолок ставки 7,5%.
Компенсацию морального вреда взыскивают при вине застройщика, обычно в небольших суммах. Лимит в 3% цены договора, введённый с 2025 года, касается недостатков отделки, окон, дверей и сантехники. На неустойку за просрочку он не распространяется.
Как часто сроки срываются
Просрочка — не исключение, а скорее норма рынка. По итогам первого полугодия 2026 года с опозданием сдавали объекты 53% застройщиков страны. С задержкой введено 44,6% площади — на 8 процентных пунктов больше, чем годом ранее. Средняя задержка в Москве сократилась с 6,1 до 4,4 месяца.
Ещё нагляднее столичная статистика по корпусам. Из 182 корпусов, которые планировалось ввести в Москве в первом полугодии 2026 года, в срок или раньше сдали лишь 21 — около 11%. В Новой Москве из 55 запланированных корпусов в срок не сдан ни один. В сентябре ввод многоквартирных домов по стране упал на 25% к сентябрю 2025 года.
Поэтому при выборе новостройки мы смотрим не только на заявленный срок, но и на историю переносов у застройщика и на то, когда корпус фактически получит разрешение на ввод.
Как взыскать неустойку: порядок действий
- Зафиксируйте дату просрочки. Это день, следующий за последним днём срока передачи по договору. Если застройщик предлагал допсоглашение о переносе срока и вы его подписали, отсчёт идёт от новой даты. Отказаться от подписания вы вправе: закон обязывает застройщика лишь уведомить дольщика за два месяца и предложить изменения.
- Направьте претензию. Обязательного досудебного порядка закон не устанавливает, но претензия нужна. От неё зависит штраф за отказ от добровольного удовлетворения и дата предъявления требования. Обычно в ней дают 10 дней на ответ. Отправляйте её заказным письмом с описью или вручайте под отметку.
- Подайте иск. Дольщик выбирает суд сам: по своему месту жительства, по месту заключения или исполнения договора либо по адресу застройщика. Иски до 100 тыс. рублей рассматривает мировой судья, выше — районный суд.
- Учтите госпошлину. Потребитель не платит её при цене иска до 1 млн рублей. Если сумма больше, пошлина считается с полной суммы и уменьшается на пошлину, приходящуюся на 1 млн рублей. При иске на 2 млн рублей к уплате около 10 тыс. рублей.
- Получите исполнительный лист и предъявите его в банк застройщика. Если требование попадает под отсрочку, деньги придут после 31 декабря 2026 года.
Неустойку можно взыскивать и до передачи квартиры — за уже прошедший период. Потом подать второй иск за последующие дни.
Неустойка, расторжение или переуступка
Неустойка — не единственный инструмент. При просрочке более двух месяцев дольщик вправе расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами. Об этом мы подробно писали в статье о расторжении ДДУ. Если квартира нужна, но ждать не хочется, есть третий путь — переуступка прав по ДДУ. Право на уже начисленную неустойку при этом можно оставить за собой, прописав это в договоре уступки.
Когда ключи наконец выдают, не подписывайте акт в спешке. Недостатки, зафиксированные при приёмке, дают отдельные требования к застройщику — порядок мы разбирали в чек-листе приёмки квартиры.
Брокеры «Усачёвъ» проверяют историю сроков у застройщика ещё до бронирования и подбирают проекты, где риск переноса минимален, — в том числе среди готовых лотов в каталоге. Если вы уже столкнулись с просрочкой и думаете, продавать ли права или ждать, обсудите ситуацию с нашими брокерами.