Если квартира получена по наследству, минимальный срок владения для продажи без налога — три года, и считается он со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права в ЕГРН. Это главное, что нужно знать: наследник, который оформлял документы полтора года, к моменту сделки может уже не быть должником бюджета. Если три года не прошли, налог считается по двухступенчатой шкале — 13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх этого порога, — а уменьшить базу можно двумя способами, и для дорогой квартиры они дают разницу в несколько миллионов рублей. С 2026 года в правилах появилось требование непрерывности владения, и именно оно чаще всего ломает расчёт, сделанный по старым статьям.
Когда налога нет
Для унаследованного жилья минимальный предельный срок владения — три года, а не пять: это прямо названо в перечне оснований, по которым применяется сокращённый срок. Те же три года действуют для квартиры, полученной в дар от члена семьи или близкого родственника.
Срок отсчитывается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя. Дата свидетельства о праве на наследство и дата регистрации права в ЕГРН на расчёт не влияют. На практике это означает, что наследник, продающий квартиру через три года и один месяц после смерти наследодателя, не платит НДФЛ и не подаёт декларацию, даже если право зарегистрировал только год назад.
Три исключения, о которых помнят редко:
- Непрерывность владения. В редакции, действующей с 2026 года, доход освобождается от налога при условии, что объект непрерывно находился в собственности в течение минимального срока. Если право прерывалось — например, квартиру продали и потом выкупили обратно, — счёт начинается заново с последней регистрации.
- Раздел объекта. Если унаследованная квартира была разделена и из неё образовались новые объекты недвижимости, для этих новых объектов срок считается с момента их постановки на учёт, и это уже общие пять лет.
- Иностранные агенты. С 2026 года лица, признанные иностранными агентами, лишены как льготы по сроку владения при продаже унаследованного имущества, так и освобождения от налога при его получении.
Отдельная норма — для семей с двумя и более детьми: при продаже единственного жилья они освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения. Условия этой льготы в 2026 году скорректированы: учитываются и дети, признанные судом недееспособными, независимо от возраста, а также ребёнок, родившийся до 30 апреля года, следующего за годом продажи; одновременно проверяется, что семье не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение.
Что изменилось в 2026 году
Два изменения стоит держать в голове при любом расчёте.
Требование непрерывности. Условие о непрерывном владении внесено в правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости и применяется с 2026 года. До этого налоговые органы в ряде ситуаций суммировали периоды владения; теперь норма закрыта формулировкой закона.
Позиция Конституционного Суда от 22 апреля 2026 года. Суд признал абзац второй пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса частично не соответствующим Конституции: особый порядок исчисления минимального срока владения, написанный для жилья, полученного по программе реновации, должен применяться и к другим случаям, когда жильё предоставлено взамен изъятого помимо воли гражданина. При этом уже исполненные налоговые обязанности за прошлые периоды пересмотру не подлежат. Для наследника это важно в одной конкретной ситуации: если унаследованная квартира была получена наследодателем взамен изъятой, срок владения считается с учётом прежнего объекта.
Сколько платить, если три года не прошли
Ставка зависит не от стоимости квартиры, а от размера налоговой базы — то есть дохода после вычета. Для доходов от продажи недвижимости действует двухступенчатая шкала: 13% с базы в пределах 2,4 млн рублей и 312 000 рублей плюс 15% с суммы превышения. Нерезиденты платят 30% и не имеют права ни на вычет, ни на учёт расходов.
Ещё одно правило, которое отменяет попытки занизить цену в договоре: если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта, доход для целей налога принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
Посчитаем на трёх суммах — квартира унаследована, продаётся до истечения трёх лет, применён вычет 1 млн рублей:
| Цена продажи | Налоговая база | НДФЛ резидента | НДФЛ нерезидента |
|---|---|---|---|
| 8 млн ₽ | 7 млн ₽ | 1 002 000 ₽ | 2 400 000 ₽ |
| 25 млн ₽ | 24 млн ₽ | 3 552 000 ₽ | 7 500 000 ₽ |
| 60 млн ₽ | 59 млн ₽ | 8 802 000 ₽ | 18 000 000 ₽ |
| 150 млн ₽ | 149 млн ₽ | 22 302 000 ₽ | 45 000 000 ₽ |
Расчёт по шкале: 2,4 млн рублей базы дают 312 000 рублей налога, всё, что выше, — по 15%. Нерезидент платит 30% со всей цены продажи без вычетов — отсюда разница в разы. Мы подробно разбирали эту ситуацию в материале про налог при продаже квартиры нерезидентом.
Два способа уменьшить базу — и почему второй часто выгоднее
Налогоплательщик выбирает один из двух вариантов, но не оба сразу.
Вычет 1 млн рублей. Фиксированная сумма для жилой недвижимости (для нежилых помещений и автомобилей — 250 тысяч рублей). Подходит, когда расходы на приобретение подтвердить нечем.
Учёт расходов на приобретение. Вместо вычета доход уменьшается на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением объекта. И здесь есть норма, о которой наследники узнают слишком поздно: при продаже имущества, полученного по наследству или в дар, учитываются расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если он сам ранее не учитывал их в целях налогообложения. В состав таких расходов входят и проценты, уплаченные по целевому кредиту на покупку квартиры.
Что это даёт на практике. Квартира куплена наследодателем за 40 млн рублей, наследник продаёт её через год за 48 млн. При вычете 1 млн база — 47 млн, налог — 7 002 000 рублей. При учёте расходов наследодателя база — 8 млн, налог — 1 152 000 рублей. Разница почти в шесть миллионов, и вся она держится на одном документе — договоре, по которому наследодатель покупал квартиру, вместе с подтверждением оплаты.
Вывод для наследника: разбирать бумаги наследодателя нужно до сделки, а не после. Договор купли-продажи, платёжные документы, кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах — это и есть те самые миллионы.
Что платится нотариусу при вступлении в наследство
Налога на само наследство в России нет — получение квартиры по наследству НДФЛ не облагается. Но при оформлении платится нотариальный тариф, и он зависит от родства и стоимости имущества:
| Кто наследует | Тариф | Максимум |
|---|---|---|
| Супруг, родители, дети, братья и сёстры, дедушки и бабушки | 0,3% стоимости имущества | 100 000 ₽ |
| Остальные наследники | 0,6% стоимости имущества | 1 000 000 ₽ |
Тариф считается с доли каждого наследника, а не со всей квартиры: наследство в 9 млн рублей, разделённое между тремя детьми, даёт по 9 000 рублей с каждого. Сверх федерального тарифа нотариус взимает региональную составляющую за услуги правового и технического характера. От тарифа освобождены наследники жилого помещения, которые проживали в нём вместе с наследодателем на день смерти, а также несовершеннолетние. Порядок самого оформления мы разбирали в материале про вступление в наследство на квартиру.
Сроки: декларация и уплата
Если налог возникает, декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а заплатить — до 15 июля. Если три года владения истекли, ни декларация, ни уплата не требуются: такой доход не декларируется вовсе.
Отдельно стоит помнить, что налоговый орган видит сделку из данных ЕГРН и сам считает доход по кадастровой стоимости, если декларации нет. Поэтому молчание при проданной «до срока» квартире заканчивается не экономией, а требованием с пенями.
Пять ошибок, которые дороже всего стоят
- Считать срок от регистрации права. Три года идут со дня смерти наследодателя — ошибка в эту сторону заставляет платить налог там, где его нет.
- Не искать документы наследодателя. Без договора и платёжных документов остаётся только вычет 1 млн рублей — на дорогой квартире это разница в миллионы.
- Делить квартиру перед продажей. Выделение новых объектов обнуляет срок владения и переводит его в общие пять лет.
- Занижать цену в договоре. База всё равно считается не ниже 70% кадастровой стоимости, а риски сделки растут.
- Забывать о статусе резидента. Наследник, проведший в России менее 183 дней в году, платит 30% без вычетов — иногда достаточно перенести сделку на следующий год.
Если продажа унаследованной квартиры предстоит в ближайшие месяцы, расчёт лучше сделать до выхода на рынок: от него зависит и цена, и момент сделки. С этим мы помогаем собственникам — вместе с оценкой и подготовкой документов.
Коротко
- Минимальный срок владения унаследованным жильём — три года со дня смерти наследодателя; после него налога и декларации нет.
- С 2026 года владение должно быть непрерывным: прерванный срок считается заново.
- До истечения срока: 13% с базы до 2,4 млн ₽, далее 312 000 ₽ плюс 15% с превышения; нерезидент — 30% без вычетов.
- База уменьшается либо на 1 млн ₽, либо на расходы наследодателя на приобретение квартиры, включая проценты по кредиту.
- Нотариальный тариф при оформлении — 0,3% (до 100 000 ₽) для близких родственников и 0,6% (до 1 000 000 ₽) для остальных.
- Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля, уплата — до 15 июля года, следующего за продажей.