С 13 января 2025 года любой договор дарения недвижимости — целой квартиры или доли, между близкими родственниками или посторонними людьми — обязательно удостоверяется нотариусом. Простая письменная форма, которой раньше хватало, если единственный собственник дарил квартиру целиком, теперь делает сделку ничтожной. Для элитного жилья Москвы это не формальность: нотариальный тариф рассчитывается от стоимости объекта, и на квартире за несколько десятков миллионов рублей счёт идёт на десятки тысяч.

НДФЛ по-прежнему не возникает, если дарите супругу, родителю, ребёнку, деду, бабушке, внуку или брату/сестре, — но за пределами этого круга налог считается от полной кадастровой стоимости, без скидок, которые действуют при продаже. Ниже — кому дарение обходится без налога, сколько в 2026 году стоит нотариус и какие риски не снимает даже нотариальное удостоверение.

Кому можно подарить квартиру без налога

Освобождение от НДФЛ при дарении недвижимости (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) действует только для близких родственников и членов семьи — круг лиц определён ст. 14 Семейного кодекса:

  • супруги;
  • родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
  • дедушки, бабушки и внуки;
  • полнородные и неполнородные (с одним общим родителем) братья и сёстры.

Дядям, тёткам, племянникам, зятьям, невесткам, гражданским супругам и друзьям семьи льгота не полагается — с их точки зрения дарение элитной квартиры облагается налогом на общих основаниях, о которых ниже. Отдельный нюанс: освобождение не действует, если объект используется в предпринимательской деятельности, а не для личных нужд — для квартиры это редкость, но для апартаментов с коммерческим назначением стоит уточнить статус заранее.

Главная перемена 2025 года: нотариус обязателен всегда

До начала 2025 года действовало правило 2016 года (172-ФЗ): нотариально заверять требовалось только дарение доли, а целую квартиру единственный собственник мог подарить по простому письменному договору — без нотариуса, дешевле и быстрее. Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ, вступивший в силу 13 января 2025 года, изменил ст. 574 ГК РФ и убрал это исключение полностью: теперь любой договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения — независимо от того, дарится доля или квартира целиком, близкому родственнику или постороннему человеку. Сделка без нотариуса с этой даты ничтожна по ст. 168 ГК РФ, то есть не порождает перехода права вовсе.

Договоры, заключённые в простой письменной форме до 13 января 2025 года, свою силу сохраняют — пересматривать задним числом их не нужно. А вот все новые сделки, включая дарение квартиры взрослому ребёнку или супругу, теперь идут только через нотариуса.

Сколько стоит оформить дарение у нотариуса в 2026 году

Итоговая стоимость складывается из двух частей: федерального тарифа (ст. 333.24 НК РФ, одинаков для всей страны) и регионального тарифа за услуги правового и технического характера — в Москве его устанавливает Московская городская нотариальная палата (МГНП), ставки на 2026 год действуют с 1 января. С 23 июля 2025 года (231-ФЗ) для близких родственников действует скидка 50% на федеральную часть тарифа.

Близкие родственники Иные лица
Федеральный тариф (ст. 333.24 НК РФ) 0,5% от суммы сделки со скидкой 50% = 0,25%, не менее 300 ₽, не более 10 000 ₽ 0,5% от суммы сделки, не менее 300 ₽, не более 20 000 ₽
Тариф МГНП (УПТХ) при сумме свыше 10 млн ₽ 23 000 ₽ + 0,1% от суммы свыше 10 млн ₽, максимум 50 000 ₽ 25 000 ₽ + 0,1% от суммы свыше 10 млн ₽, максимум 100 000 ₽
Пример: квартира с кадастровой стоимостью 60 млн ₽ ≈ 60 000 ₽ ≈ 95 000 ₽

На практике это выглядит так. Квартиру в Хамовниках с кадастровой стоимостью 60 млн ₽ отец дарит сыну: федеральная часть со скидкой упирается в потолок 10 000 ₽, региональная считается как 23 000 ₽ + 0,1% от 50 млн ₽ превышения — 73 000 ₽, но выше законного максимума в 50 000 ₽ нотариус взять не может. Итого нотариальное удостоверение обойдётся примерно в 60 000 ₽. Та же квартира в подарок гражданскому партнёру или дальнему родственнику — уже около 95 000 ₽: федеральная часть без скидки сразу упирается в потолок 20 000 ₽, а региональная считается по ставке для "иных лиц" — 25 000 ₽ + 0,1% от превышения, то есть 75 000 ₽.

Сверх нотариального тарифа отдельно оплачивается государственная пошлина за регистрацию перехода права в Росреестре — по данным отраслевых справочников, для физлиц это порядка 4 000 ₽, а при одновременной постановке на кадастровый учёт — около 6 000 ₽; точную сумму на дату сделки нотариус, подающий документы на регистрацию электронно, назовёт сразу.

Налог при дарении: 0%, 13–15% или 30%

Если одаряемый — близкий родственник из списка выше, налога нет вовсе, независимо от стоимости квартиры. Если нет — доход в виде подаренной недвижимости облагается НДФЛ, и здесь важны две детали, которые часто путают с правилами продажи:

  • Налоговая база — полная кадастровая стоимость объекта на 1 января года сделки, без понижающего коэффициента 0,7, которым можно уменьшить облагаемую базу при продаже. Для дарения такой скидки нет.
  • Ставка — не пятиступенчатая шкала зарплат, а укороченная прогрессия для пассивных доходов: 13% с суммы дохода (вместе с прочими доходами такого рода — от продажи имущества, вкладов и так далее) до 2,4 млн ₽ в год и 15% с превышения. Ставки 18–22%, которые применяются к зарплате и предпринимательскому доходу, на дарение не распространяются.

Если одаряемый — налоговый нерезидент РФ (проводит в стране меньше 183 дней в году) и не входит в круг близких родственников, ставка для него — 30% от кадастровой стоимости, без права на вычеты. Декларацию 3-НДФЛ в любом из этих случаев нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а налог уплатить до 15 июля.

Риски, которые нотариус не снимает

Обязательное удостоверение защищает от одних споров, но не от всех:

  • Оспаривание наследниками дарителя. Если даритель подарил квартиру незадолго до смерти или в состоянии, вызывающем сомнения в дееспособности, наследники вправе оспорить сделку в суде. Нотариус проверяет дееспособность визуально и по документам на момент удостоверения, но это снижает риск, а не исключает его полностью — в случаях, когда дееспособность дарителя может быть поставлена под сомнение, стоит заранее позаботиться о дополнительном медицинском заключении.
  • Безвозмездность — обязательное условие. Договор дарения не может содержать встречное предоставление: если в нём (или на практике) фигурирует оплата, пусть частичная, сделку могут признать притворной и переквалифицировать в куплю-продажу — с другими налоговыми последствиями и риском её оспорить. Символические условия вроде обязанности оплачивать коммунальные платежи допустимы, скрытая оплата — нет.
  • Квартира в залоге или ипотеке. Подарить заложенную квартиру без согласия банка-залогодержателя нельзя — банк вправе отказать или потребовать досрочного погашения кредита как условие сделки. Этот шаг стоит планировать заранее, а не в последний момент перед визитом к нотариусу.

Момент для сделки: рынок элитного жилья Москвы в 2026 году

Расчёт тарифа и налога завязан на кадастровую стоимость, а она подтягивается к рыночной с задержкой — и то, что происходит с ценами сейчас, важно для оценки, во сколько реально обойдётся сделка. По данным NF Group, по итогам первого полугодия 2026 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья Москвы — около 2,3 млн ₽ за м², рост составил 5% год к году; для сравнения, годом ранее, в первом полугодии 2025-го, рост был кратно выше — 30%. По итогам I квартала 2026 года та же NF Group фиксировала исторический максимум в 2,26 млн ₽ за м². По данным Ricci, рост за первое полугодие 2026 года и вовсе замедлился до 1% год к году, до 1,7 млн ₽ за м² — оценки агентств расходятся в абсолютных цифрах из-за разной выборки объектов, но сходятся в тренде на охлаждение рынка после бурного роста 2024–2025 годов.

Для собственника, который планирует дарение, это означает две вещи. Во-первых, кадастровая стоимость, зафиксированная при последней государственной оценке, могла заметно отстать от рыночной 2024–2025 годов — и наоборот, при следующей переоценке она способна догнать рынок скачком, а не постепенно. Во-вторых, перед сделкой имеет смысл заказать свежую выписку из ЕГРН с актуальной кадастровой стоимостью — именно от неё, а не от цены в объявлениях каталога, считаются и тариф нотариуса, и налог.

Как оформить дарение элитной квартиры: чек-лист собственнику

  1. Заказать выписку из ЕГРН и уточнить кадастровую стоимость на дату сделки — от неё считается всё остальное.
  2. Проверить обременения — ипотеку, арест, ренту; при ипотеке заранее получить согласие банка.
  3. Заранее посчитать у нотариуса итоговую сумму тарифа и УПТХ для своей суммы сделки и степени родства.
  4. Подготовить договор дарения без условий о встречном предоставлении — иначе есть риск переквалификации сделки.
  5. Подать документы на регистрацию через нотариуса электронно — так переход права в Росреестре обычно регистрируют быстрее.
  6. Если одаряемый не входит в круг близких родственников — не забыть про декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
  7. При сложной структуре — несколько наследников, доли, получатель за рубежом — привлечь юриста или брокера, который сопровождает сделки с элитной недвижимостью, а не только типовые.

Если после дарения новый собственник планирует более широкие изменения — продать квартиру, обменять её или, наоборот, докупить недвижимость по соседству, — стоит заранее свериться с актуальными предложениями в каталоге и почитать, как проверяют юридическую чистоту квартиры перед покупкой: те же принципы проверки применимы и к квартире, которая переходит по дарению. Разобраться в деталях конкретной сделки — от расчёта тарифа до подготовки документов — помогут брокеры агентства, а на странице для собственников собраны другие материалы о владении и распоряжении элитной недвижимостью.